010 第八章 物業維修管理
8.1 一般房屋維修管理
在進行物業維修保養時，管理公司（及合同工程負責公司）必須注意各公共設施及系統，並且要對基本房屋設備有認識，以保證大廈之運作正常，及大廈使用者之安全。
房屋設備是房屋建設內部附屬設備的簡稱，它是構成房屋建築實體的有機組成部分。房屋要有實現價值和使用價值，就離不開水、電、煤等附屬設備，沒有水、電、煤等附屬設備的房屋不能算是完整房屋。
8.1.1 消防系統
消防系統是指房屋建築內附屬設備中的消防裝置部分，包括噴淋系統、消防栓、滅火機、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設備，如煙感器、溫感器消防報警系統、防火捲簾、防火門、抽煙送風系統、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應急照明等。
消防系統是為救火而用。遇火警時，管理公司或住戶可使用消防「喉轆」（hose reel）之消防水喉來滅火，另外「消防龍頭」（fire hydrant）設置於樓梯間附近，供消防人員在火警時使用，日常管理要避免被人濫用。
除此之外，管理公司必須負責其他不同用途的消防設備：熱探頭（heater detector）、煙霧探頭（smoke detector）、消防花灑系統（sprinker system），要懂得其適當的使用及維修方法；其他較小型的消防器具有︰二氧化碳 / 乾粉 / 泡沫滅火筒（fire extinguisher）、沙桶及滅火筒。
有關消防系統保養維修，管理公司要注意的事項很多：包括要了解上述各種消防設備的運作問題及損壞情況，一經發現，即報告當值的主任及立刻跟進有關項目。除試火警鐘外，還要定時安排大廈之防火演習，使管理人員加強防火意識及認識設備的操作，更需要每年大型檢查消防設備一次以保安全。這些檢查可聘用專業消防承辦商進行，依次序作每一項目的報告。
8.1.2 空調設備系統
空調系統包括空氣處理、空氣輸送及空氣分配各項設備。其中又再分成蒸發器（ evaporator）、製冷劑（refrigerator）、壓縮器（compressor）、水冷或氣冷的冷凝器（condenser）。工商業大廈的空調系統一般是中央的（Central Air Conditioning System），由製冷機（chiller）處理冷液，透過喉管輸送到大廈各層的空調機組（air-handling unit / fan coil unit）。大廈的中央空調製冷系統，需要冷卻水不停地循環流動。
至於空調系統的維修保養，管理人員要注意機房有否發出雜音、機組及風管等有否滲漏。更要定期更換隔塵網，清洗冷卻盤管等，以保大廈內的空氣清新。如需要的話，聘請空調承造商檢查、保養及維修系統機件。檢查的細節範圍包括：空調機組面板、風管、風機皮帶，冷凝器軸承、開關掣等。專業承造商的好處是他們有比管理人員更高的專業知識，對空調維修及保養會做得更好。
8.1.3 升降機及電梯
電梯一般由傳動設備、升降設備、安全設備和控制設備組成。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。自動扶梯主要是用於相鄰樓層的人流輸送，可以在很小空間運送大量人員，常用於大型商場、酒店和娛樂場所及機場、火車站等。自動扶梯在構造上與電梯有些相似，但在許多方面都比電梯簡單，它一般由驅動裝置、運動裝置和支撐裝置組成。
按香港法例，升降機與電梯的保養及維修應由註冊的承造商負責。一般的保養工作包括檢查、清潔、抹油及調理升降機與電梯，使其運作正常，及避免故障及意外發生。在這方面，管理公司的工作是協助承造商，在檢查及維修時，預先通知用戶有關之時間；在發現電梯及升降出現問題時，立刻通知有關的承造商跟進。
升降機及電梯的保養工作大約如下：註冊承造商每月小型檢查一次；每年大型檢查一次。升降機及電梯的機件則需五年至十年按情形更換，註冊承造商要確保電梯安全及操作正常，更要負責取得電機工程處之證書。
管理公司在升降機及電梯方面，要注意的事項包括︰如發生有人被困在升降機的意外，應立即通知消防局及負責的承造商。管理人員要注視電梯的運作，是否正常，例如訊號燈是否失靈，及不停某層的情況。注意是否超載，特別是當搬運進行中，還要注意小童單獨使用電梯的情況。
線維修管理失當案例
2000年3月，北角海景大廈的業主立案法團收到機電工程署通知，指大廈八部升降機未申請合格操作證書，令升降機要停止運作兩日補辦手續，事後法團即時解僱管理公司。
8.1.4 供電系統
供電系統是大廈管理公司的主要維修保養項目之一。電力供應是非常複雜的系統，大廈管理要非常小心處理。負責管理的範圍包括總掣房（switch room）、電力供應系統，及公共照明系統等。新的消防規定，香港新建成的樓宇都有後備發電機，一旦發生火警時，電力中斷，必須有後備電源供應，以便救火及逃生。
管理及維修人員要對一般電力系統有充足的認識，例如：總掣櫃（switch board）上的終端頭；甚至是了解各掣表的用途，如空氣斷路器（air circuit breaker）、總掣電纜（rising mains）；還有（後備）發電機控制板上的裝置，例如電流表、電壓表、頻率表及發電機等的運轉狀況及各種訊號燈，所涉及的知識非常廣泛。
有關供電系統的保養維修，管理公司要注意的事項亦很多，包括：管理人員要經常留意公共照明有否損壞，電線有否脫落等問題；更加要留意大廈的電力負荷，注意用戶有否擅自更改或增加電荷。因為這會對大廈其他用戶造成可大可小的影響，嚴重的可導致火災及電力中斷。而且要定期為電力系統，安排合格的承造商進行全面檢查，範圍包括系統內的各項設施及後備發電機組，保證各方面運作正常，如各處接駁是否穩妥，發電機是否能在需要時立刻啟動。此外，管理公司也要照顧用戶的電力問題，察看及跟進個別單位的電力故障，會否影響整個大廈的供電系統。
8.1.5 供水及排水
每座大廈都有供水及排水系統。供水方面，有食用水及廁所用水。排水方面，則有分成地面上、地下之排水系統（包括一系列的沙井接至政府鋪設的排水系統）。大廈內各層單位的廁所與廚房所有的供水及排水設備都接到大廈的公共系統上，管理公司需負責所有的公共部分，保持供水及排水的運作一切正常。管理公司要照顧的供水及排水設備包括地下及頂層水箱、一切公共自來水及水喉管，泵房中一切的設備，例如止回掣（check valve）、氣筒（air chamber），大廈內的各式閘掣、水錶，甚至公共廁所內的一切有關供水及排水系統。
在大廈供水及排水的保養及維修方面，管理公司須注意以下事項：
定時巡察食水及鹹水泵的操作，有否出現問題，例如冒煙或發出聲響，或水箱水管、水箱閘掣及龍頭等有否漏水。這些供水及排水系統如有問題，應立刻通知有關的技術人員，馬上跟進及處理。
大廈的食水及鹹水箱必須大約半年至一年清洗一次，以確保用戶得到清潔食水及鹹水使用。
但在清潔方面，必須預先通知所有將受影響的用戶，減少不便之處。除注意定期清理水箱漏水事宜外，管理公司也要留意排水系統是否有淤塞之情況，尤其在雨水季節，排水管因為當雨天來臨時，造成淤塞，可以對某些用戶帶來很多不便。
總括而言，管理公司在維修及保養供水及排水系統，要非常留意漏水、淤塞及水泵的運作。
8.1.6 防雷裝置
不同用途的房屋建築（構築）物，應有不同的防雷等級要求。
i. 凡存放爆炸物品，或經常發生瓦斯、蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能發生爆炸致使建築物損壞和人員傷亡。
ii. 凡貯存大量易燃物品的房屋（構築物）或具有重要政治意義的民用建築物。
iii. 凡不屬於一、二類範圍，而需作防雷保護的建築物。
一般建築物的防雷設施要求裝有避雷針、避雷網、避雷帶、引下線和接地極。避雷針又可分為單支、雙支、多支保護等形式。避雷針、帶、引下線和接地極等防雷部分，都要按規範的具體要求裝置，才能防止雷擊的危害。
8.1.7 其他維修及保養
香港的高樓大廈十分複雜，除上述所提的大項工程外，還有很多其他的維修及保養項目，例如：玻璃幕牆、外牆維修、避雷針、天線系統，所有公共設施，會所設備等等。管理公司按情形要安排清潔、檢查及更換。如有不正常現象出現，即作記錄及通知當值的保養維修部主管跟進。
總括來説，維修及保養是一項很重要的項目，大廈的設施必須經常檢查，更加要配合管理公司的財務安排，及時處理有關維修的一切費用。有關工程如屬大型的工程應要特別處理，由業主法團決定是否招標，方可進行。
8.2 房屋建築結構
8.2.1 房屋建築結構分類
房屋建築結構依據不同的標準通常可分三種：
1. 按主要承重構件材料分類，可分為木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構、鋼與混凝土結構、鋼結構以及其他結構。
2. 按結構佈置情況分類，可分為框架結構、框架 — 剪力牆結構、框 — 筒結構、筒體結構、框 — 支結構、巨型（吊掛）結構。
3. 既考慮承重構件材料，又考慮結構布置情況的分類方法。
例如，如果某座房屋的主要承重構件為鋼筋混凝土，按結構布置情況屬框結構，則定名為：鋼筋混凝土框架結構。如果主要承重構件為型鋼，按結構布置情況仍屬框架結構，則定名為鋼框架結構。
8.2.2 房屋建築構造
房屋建築構造一般是由基礎、牆體、樑、柱屋頂、樓地面、樓梯（高層設電梯）和門窗、陽台、雨篷等部位組成。作為房屋完損等級評定時需鑒定的部位通常包括︰
結構部分：包括基礎、承重構件、非承重牆、屋面、樓地面等項目；
裝修部分：包括門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修等項目；
設備部分：包括水衛、電照、暖氣及特殊設備（如消防設備、避雷針裝置、電梯）等項目。
8.2.3 建築物基本構造
建築物的類型多種多樣，包括住宅、寫字樓、商場、工業廠房或倉庫等。概括起來，建築物可以分為以下兩種︰民用建築（包括公共建築）和工業建築。
在實際操作中，可分別參考以下資料掌握各種房屋的建築構造，以便更好地做好物業的維修養護及修繕工作。這也是物業管理人員必須掌握的專業知識之一。
1. 民用建築（包括公共建築）
基礎；
牆體；
樓板，包括結構層和天花，地面裝飾；
屋頂，包括結構層、防水層和隔熱層。
2. 工業建築
工業建築指廠房、貨倉塔架、坑池、煙囟等。
（1）廠房類型
貨倉除特殊物品貨倉外（如冷庫），與廠房的建築結構大致相同。
（2）單層廠房主要構件的形式
（3）工業建築的裝飾和其他
8.3 房屋維修管理
隨著大廈年齡的增長，大廈的結構會慢慢出現各類問題，小則影響物業使用者之健康，如果不加予理會，小問題可能變成大問題，大廈變成危樓，危及人身安全。不論大廈公契及建築管理條例是否賦予業主法團的責任，業主為要確保樓宇的價值，又或是為了住戶有一個安全舒適的居住或工作環境，保養及維修肯定是物業管理中的重要環節。在一般情況下，物業管理公司將負責這工作。
物業管理的房屋維修工程，可以由自己組織的維修施工隊伍來完成，也可以通過招標，通過承包方式將房屋維修工程判給專業維修公司代勞。這兩種維修管理是不同的。對專業承包的維修管理，只要做好工程招標、維修工程設計、技術指標工作、合同管理、施工質量控制管理、工程的竣工驗收、價款結算管理，以及維修技術檔案資料管理。而對自行完成的房屋維修工程管理則比專業承包的複雜得多。
8.3.1 房屋維修管理的基本工作
1. 編制房屋維修計劃、維修設計方案和施工組織設計。
2. 安排維修工程開工前的準備工作，包括做好住戶臨時遷移工作，使水電路通，並安排材料堆放、安置場地、確定施工方案等。
3. 制定合理的材料消耗定額和技術改進措施，在施工過程中進行經常的材料和技術管理工作。
4. 中修和更新改造工程要編制施工組織設計，組織均衡流水主體交叉施工，並對施工過程進行嚴格質量控制管理和全面協調銜接。
5. 加強對房屋維修現場的管理。
8.3.2 房屋維修管理的程序和方法
1. 制訂房屋修繕設計方案
以房屋勘察鑒定為依據，充分聽取業主意見。
2. 落實房屋維修施工任務
根據年度維修計劃和月度、季度施工作業計劃落實施工任務。
3. 進行施工組織與準備
施工組織與準備是開工前，在組織、技術、經濟、勞動力和物質等方面進行全面安排的一項綜合性組織工作。根據工程量大小和工程難易等具體情況，分別對大型維修工程編制施工組織設計；對一般維修工程編制施工方案，對小型維修工程編制施工説明。
8.3.3 維修施工組織準備
1. 勘察施工現場，了解包括電纜電機、煤氣和供排水等地下管網的走向，安置好需要搬遷的住戶，接通水電源並平整場地。
2. 準備經批准的維修工程設計方案和施工方案及圖紙。
3. 安排材料及構件進入現場並保障供應，確保施工順暢。
8.3.4 房屋完損等級的分類
根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度、房屋的完損等級即房屋質量評定分為以下五個等級︰
1. 完好
是指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正常。就算個別分項有輕微損壞，一般經過小修就能修復的。
2. 基本完好
是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏，設備、管道現狀基本良好，能正常使用，經過一般性的維修能修復的。
3. 一般損壞
是指房屋結構一般性損壞。部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化、設備管道不夠暢通，水、衛、電照具和零件有部分老化、損壞或殘缺。需要進行中修或局部大修更換部件。
4. 嚴重損壞
是指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞。屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損、油漆老化見底、設備破舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修，改建。
5. 危險
是指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。
8.4 維修工程分類
8.4.1 保養及維修計劃
保養及維修是一個長期性的服務，每大廈都必須訂立一套保養及維修的政策及計劃。一般來説，保養計劃可分成長、中、短三個期間︰
長期（三年至五年）：如外牆鬆漆，大廈翻新工程。
中期（一年至三年）：如機電（E / M）系統之詳細檢查。
短期（一年內）：檢查及修理大廈的一般設施。
這三個期間的工程，需要管理公司的好好計劃，按照公司與業主定立之政策，分配已有及將有的資源，包括金錢及人手。不同的維修責任，應按資源的多少來分配。
在進行物業維修保養時，管理公司（及合同工程負責公司）必須注意各公共設施及系統，並且要對基本房屋設備有認識，以保證大廈之運作正常，及大廈使用者之安全。
房屋設備是房屋建設內部附屬設備的簡稱，它是構成房屋建築實體的有機組成部分。房屋要有實現價值和使用價值，就離不開水、電、煤等附屬設備，沒有水、電、煤等附屬設備的房屋不能算是完整房屋。
8.1.1 消防系統
消防系統是指房屋建築內附屬設備中的消防裝置部分，包括噴淋系統、消防栓、滅火機、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設備，如煙感器、溫感器消防報警系統、防火捲簾、防火門、抽煙送風系統、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應急照明等。
消防系統是為救火而用。遇火警時，管理公司或住戶可使用消防「喉轆」（hose reel）之消防水喉來滅火，另外「消防龍頭」（fire hydrant）設置於樓梯間附近，供消防人員在火警時使用，日常管理要避免被人濫用。
除此之外，管理公司必須負責其他不同用途的消防設備：熱探頭（heater detector）、煙霧探頭（smoke detector）、消防花灑系統（sprinker system），要懂得其適當的使用及維修方法；其他較小型的消防器具有︰二氧化碳 / 乾粉 / 泡沫滅火筒（fire extinguisher）、沙桶及滅火筒。
有關消防系統保養維修，管理公司要注意的事項很多：包括要了解上述各種消防設備的運作問題及損壞情況，一經發現，即報告當值的主任及立刻跟進有關項目。除試火警鐘外，還要定時安排大廈之防火演習，使管理人員加強防火意識及認識設備的操作，更需要每年大型檢查消防設備一次以保安全。這些檢查可聘用專業消防承辦商進行，依次序作每一項目的報告。
8.1.2 空調設備系統
空調系統包括空氣處理、空氣輸送及空氣分配各項設備。其中又再分成蒸發器（ evaporator）、製冷劑（refrigerator）、壓縮器（compressor）、水冷或氣冷的冷凝器（condenser）。工商業大廈的空調系統一般是中央的（Central Air Conditioning System），由製冷機（chiller）處理冷液，透過喉管輸送到大廈各層的空調機組（air-handling unit / fan coil unit）。大廈的中央空調製冷系統，需要冷卻水不停地循環流動。
至於空調系統的維修保養，管理人員要注意機房有否發出雜音、機組及風管等有否滲漏。更要定期更換隔塵網，清洗冷卻盤管等，以保大廈內的空氣清新。如需要的話，聘請空調承造商檢查、保養及維修系統機件。檢查的細節範圍包括：空調機組面板、風管、風機皮帶，冷凝器軸承、開關掣等。專業承造商的好處是他們有比管理人員更高的專業知識，對空調維修及保養會做得更好。
8.1.3 升降機及電梯
電梯一般由傳動設備、升降設備、安全設備和控制設備組成。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。自動扶梯主要是用於相鄰樓層的人流輸送，可以在很小空間運送大量人員，常用於大型商場、酒店和娛樂場所及機場、火車站等。自動扶梯在構造上與電梯有些相似，但在許多方面都比電梯簡單，它一般由驅動裝置、運動裝置和支撐裝置組成。
按香港法例，升降機與電梯的保養及維修應由註冊的承造商負責。一般的保養工作包括檢查、清潔、抹油及調理升降機與電梯，使其運作正常，及避免故障及意外發生。在這方面，管理公司的工作是協助承造商，在檢查及維修時，預先通知用戶有關之時間；在發現電梯及升降出現問題時，立刻通知有關的承造商跟進。
升降機及電梯的保養工作大約如下：註冊承造商每月小型檢查一次；每年大型檢查一次。升降機及電梯的機件則需五年至十年按情形更換，註冊承造商要確保電梯安全及操作正常，更要負責取得電機工程處之證書。
管理公司在升降機及電梯方面，要注意的事項包括︰如發生有人被困在升降機的意外，應立即通知消防局及負責的承造商。管理人員要注視電梯的運作，是否正常，例如訊號燈是否失靈，及不停某層的情況。注意是否超載，特別是當搬運進行中，還要注意小童單獨使用電梯的情況。
線維修管理失當案例
2000年3月，北角海景大廈的業主立案法團收到機電工程署通知，指大廈八部升降機未申請合格操作證書，令升降機要停止運作兩日補辦手續，事後法團即時解僱管理公司。
8.1.4 供電系統
供電系統是大廈管理公司的主要維修保養項目之一。電力供應是非常複雜的系統，大廈管理要非常小心處理。負責管理的範圍包括總掣房（switch room）、電力供應系統，及公共照明系統等。新的消防規定，香港新建成的樓宇都有後備發電機，一旦發生火警時，電力中斷，必須有後備電源供應，以便救火及逃生。
管理及維修人員要對一般電力系統有充足的認識，例如：總掣櫃（switch board）上的終端頭；甚至是了解各掣表的用途，如空氣斷路器（air circuit breaker）、總掣電纜（rising mains）；還有（後備）發電機控制板上的裝置，例如電流表、電壓表、頻率表及發電機等的運轉狀況及各種訊號燈，所涉及的知識非常廣泛。
有關供電系統的保養維修，管理公司要注意的事項亦很多，包括：管理人員要經常留意公共照明有否損壞，電線有否脫落等問題；更加要留意大廈的電力負荷，注意用戶有否擅自更改或增加電荷。因為這會對大廈其他用戶造成可大可小的影響，嚴重的可導致火災及電力中斷。而且要定期為電力系統，安排合格的承造商進行全面檢查，範圍包括系統內的各項設施及後備發電機組，保證各方面運作正常，如各處接駁是否穩妥，發電機是否能在需要時立刻啟動。此外，管理公司也要照顧用戶的電力問題，察看及跟進個別單位的電力故障，會否影響整個大廈的供電系統。
8.1.5 供水及排水
每座大廈都有供水及排水系統。供水方面，有食用水及廁所用水。排水方面，則有分成地面上、地下之排水系統（包括一系列的沙井接至政府鋪設的排水系統）。大廈內各層單位的廁所與廚房所有的供水及排水設備都接到大廈的公共系統上，管理公司需負責所有的公共部分，保持供水及排水的運作一切正常。管理公司要照顧的供水及排水設備包括地下及頂層水箱、一切公共自來水及水喉管，泵房中一切的設備，例如止回掣（check valve）、氣筒（air chamber），大廈內的各式閘掣、水錶，甚至公共廁所內的一切有關供水及排水系統。
在大廈供水及排水的保養及維修方面，管理公司須注意以下事項：
定時巡察食水及鹹水泵的操作，有否出現問題，例如冒煙或發出聲響，或水箱水管、水箱閘掣及龍頭等有否漏水。這些供水及排水系統如有問題，應立刻通知有關的技術人員，馬上跟進及處理。
大廈的食水及鹹水箱必須大約半年至一年清洗一次，以確保用戶得到清潔食水及鹹水使用。
但在清潔方面，必須預先通知所有將受影響的用戶，減少不便之處。除注意定期清理水箱漏水事宜外，管理公司也要留意排水系統是否有淤塞之情況，尤其在雨水季節，排水管因為當雨天來臨時，造成淤塞，可以對某些用戶帶來很多不便。
總括而言，管理公司在維修及保養供水及排水系統，要非常留意漏水、淤塞及水泵的運作。
8.1.6 防雷裝置
不同用途的房屋建築（構築）物，應有不同的防雷等級要求。
i. 凡存放爆炸物品，或經常發生瓦斯、蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能發生爆炸致使建築物損壞和人員傷亡。
ii. 凡貯存大量易燃物品的房屋（構築物）或具有重要政治意義的民用建築物。
iii. 凡不屬於一、二類範圍，而需作防雷保護的建築物。
一般建築物的防雷設施要求裝有避雷針、避雷網、避雷帶、引下線和接地極。避雷針又可分為單支、雙支、多支保護等形式。避雷針、帶、引下線和接地極等防雷部分，都要按規範的具體要求裝置，才能防止雷擊的危害。
8.1.7 其他維修及保養
香港的高樓大廈十分複雜，除上述所提的大項工程外，還有很多其他的維修及保養項目，例如：玻璃幕牆、外牆維修、避雷針、天線系統，所有公共設施，會所設備等等。管理公司按情形要安排清潔、檢查及更換。如有不正常現象出現，即作記錄及通知當值的保養維修部主管跟進。
總括來説，維修及保養是一項很重要的項目，大廈的設施必須經常檢查，更加要配合管理公司的財務安排，及時處理有關維修的一切費用。有關工程如屬大型的工程應要特別處理，由業主法團決定是否招標，方可進行。
8.2 房屋建築結構
8.2.1 房屋建築結構分類
房屋建築結構依據不同的標準通常可分三種：
1. 按主要承重構件材料分類，可分為木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構、鋼與混凝土結構、鋼結構以及其他結構。
2. 按結構佈置情況分類，可分為框架結構、框架 — 剪力牆結構、框 — 筒結構、筒體結構、框 — 支結構、巨型（吊掛）結構。
3. 既考慮承重構件材料，又考慮結構布置情況的分類方法。
例如，如果某座房屋的主要承重構件為鋼筋混凝土，按結構布置情況屬框結構，則定名為：鋼筋混凝土框架結構。如果主要承重構件為型鋼，按結構布置情況仍屬框架結構，則定名為鋼框架結構。
8.2.2 房屋建築構造
房屋建築構造一般是由基礎、牆體、樑、柱屋頂、樓地面、樓梯（高層設電梯）和門窗、陽台、雨篷等部位組成。作為房屋完損等級評定時需鑒定的部位通常包括︰
結構部分：包括基礎、承重構件、非承重牆、屋面、樓地面等項目；
裝修部分：包括門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修等項目；
設備部分：包括水衛、電照、暖氣及特殊設備（如消防設備、避雷針裝置、電梯）等項目。
8.2.3 建築物基本構造
建築物的類型多種多樣，包括住宅、寫字樓、商場、工業廠房或倉庫等。概括起來，建築物可以分為以下兩種︰民用建築（包括公共建築）和工業建築。
在實際操作中，可分別參考以下資料掌握各種房屋的建築構造，以便更好地做好物業的維修養護及修繕工作。這也是物業管理人員必須掌握的專業知識之一。
1. 民用建築（包括公共建築）
基礎；
牆體；
樓板，包括結構層和天花，地面裝飾；
屋頂，包括結構層、防水層和隔熱層。
2. 工業建築
工業建築指廠房、貨倉塔架、坑池、煙囟等。
（1）廠房類型
貨倉除特殊物品貨倉外（如冷庫），與廠房的建築結構大致相同。
（2）單層廠房主要構件的形式
（3）工業建築的裝飾和其他
8.3 房屋維修管理
隨著大廈年齡的增長，大廈的結構會慢慢出現各類問題，小則影響物業使用者之健康，如果不加予理會，小問題可能變成大問題，大廈變成危樓，危及人身安全。不論大廈公契及建築管理條例是否賦予業主法團的責任，業主為要確保樓宇的價值，又或是為了住戶有一個安全舒適的居住或工作環境，保養及維修肯定是物業管理中的重要環節。在一般情況下，物業管理公司將負責這工作。
物業管理的房屋維修工程，可以由自己組織的維修施工隊伍來完成，也可以通過招標，通過承包方式將房屋維修工程判給專業維修公司代勞。這兩種維修管理是不同的。對專業承包的維修管理，只要做好工程招標、維修工程設計、技術指標工作、合同管理、施工質量控制管理、工程的竣工驗收、價款結算管理，以及維修技術檔案資料管理。而對自行完成的房屋維修工程管理則比專業承包的複雜得多。
8.3.1 房屋維修管理的基本工作
1. 編制房屋維修計劃、維修設計方案和施工組織設計。
2. 安排維修工程開工前的準備工作，包括做好住戶臨時遷移工作，使水電路通，並安排材料堆放、安置場地、確定施工方案等。
3. 制定合理的材料消耗定額和技術改進措施，在施工過程中進行經常的材料和技術管理工作。
4. 中修和更新改造工程要編制施工組織設計，組織均衡流水主體交叉施工，並對施工過程進行嚴格質量控制管理和全面協調銜接。
5. 加強對房屋維修現場的管理。
8.3.2 房屋維修管理的程序和方法
1. 制訂房屋修繕設計方案
以房屋勘察鑒定為依據，充分聽取業主意見。
2. 落實房屋維修施工任務
根據年度維修計劃和月度、季度施工作業計劃落實施工任務。
3. 進行施工組織與準備
施工組織與準備是開工前，在組織、技術、經濟、勞動力和物質等方面進行全面安排的一項綜合性組織工作。根據工程量大小和工程難易等具體情況，分別對大型維修工程編制施工組織設計；對一般維修工程編制施工方案，對小型維修工程編制施工説明。
8.3.3 維修施工組織準備
1. 勘察施工現場，了解包括電纜電機、煤氣和供排水等地下管網的走向，安置好需要搬遷的住戶，接通水電源並平整場地。
2. 準備經批准的維修工程設計方案和施工方案及圖紙。
3. 安排材料及構件進入現場並保障供應，確保施工順暢。
8.3.4 房屋完損等級的分類
根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度、房屋的完損等級即房屋質量評定分為以下五個等級︰
1. 完好
是指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正常。就算個別分項有輕微損壞，一般經過小修就能修復的。
2. 基本完好
是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏，設備、管道現狀基本良好，能正常使用，經過一般性的維修能修復的。
3. 一般損壞
是指房屋結構一般性損壞。部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化、設備管道不夠暢通，水、衛、電照具和零件有部分老化、損壞或殘缺。需要進行中修或局部大修更換部件。
4. 嚴重損壞
是指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞。屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損、油漆老化見底、設備破舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修，改建。
5. 危險
是指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。
8.4 維修工程分類
8.4.1 保養及維修計劃
保養及維修是一個長期性的服務，每大廈都必須訂立一套保養及維修的政策及計劃。一般來説，保養計劃可分成長、中、短三個期間︰
長期（三年至五年）：如外牆鬆漆，大廈翻新工程。
中期（一年至三年）：如機電（E / M）系統之詳細檢查。
短期（一年內）：檢查及修理大廈的一般設施。
這三個期間的工程，需要管理公司的好好計劃，按照公司與業主定立之政策，分配已有及將有的資源，包括金錢及人手。不同的維修責任，應按資源的多少來分配。
維修保養工程可按大小及大廈管理公司的人手分別分配及處理。小型的工程，可由原來大廈的管理公司負責，派出技工及有關人員進行；較大型的工程，則可由承建商負責。這可透過一般投標選定合適的工程公司，在過程中，管理公司需進行監管，以保工程順利進行及完成。
房屋維修工程可分為小修工程、中修工程、大修工程和翻修工程及綜合維修工程。
8.4.2 小修工程
1. 甚麼是小修工程
小修工程屬養護工程，是要確保物業正常使用，或對小損壞進行及時修復的預防性養護工程。這種工程用工少、具有很強的服務性，要求經常持續地進行。小修工程的主要特點是項目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫。經常地進行物業的養護工程，可以維護物業使用功能，又能使損壞及時得到修復，不致擴大造成較大的損失，對於一些由於天氣突變或隱蔽的物理化學作用而導致的猝發性損壞，不必等到大修周期到來就可以及時處理。
2. 小修工程範圍
主要包括工程概況、維修性質和內容、維修預算造價、安全質量技術措施、舊料利用和材料工程的配置等內容。
小修工程範圍主要包括以下維修內容：
（1）屋面築漏（補漏）、修補屋面、泛水、屋脊等。
（2）鋼、木門窗的整修、拆五金、配玻璃、換紗窗、油漆等。
（3）修補樓宇地面面層，抽換個別楞木等。
（4）修補內外牆抹灰、窗台、腰線等。
（5）水衛、電、暖氣等設備的故障及零部件的修換等。
（6）下水管道的疏通，修補明溝、散渠、落水管等。
（7）房屋檢査發現的危險構件的臨時加固、維修等。
物業管理公司日常服務的房屋修補養護工程，是通過房屋維修管理人員的巡査、走訪，隨時報修來收集取得的。
3. 編制小修工程計劃
應分輕重緩急情況，作出維修安排。對室內照明、供水排污等部位發生的故障及房屋險情等，影響正常使用的維修，應及時安排搶修。對暫不影響正常使用的小修項目，均由管理人員統一收集，安排維修。
在小修養護工程施工中，管理員應每天到小修工程現場解決工程中出現的問題，監督檢査當天小修工程完成的情況。
8.4.3 中修工程
中修工程範圍主要包括以下一些維修內容：
1. 少量結構構件形成危險點的房屋維修。
2. 一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修、樓地面、樓梯的維修、抹灰修補、油漆保養、房屋管線的維修和零配件的更換等。
3. 整幢房屋的公用設備的局部更換、改善或改裝、新裝工程，以及單項目的維修，如下水道重做，整幢房屋門窗的油漆，整幢房屋圍牆的拆砌等。
一般維修工程施工方案：
1. 工程概況。
2. 重要分項工程的主要施工方法及冬雨季施工技術措施，是既保證維修質量又安全節約的技術措施。
3. 預備工程施工進度計劃。
4. 施工現場平面圖。
8.4.4 大修工程
大修工程範圍一般包括以下維修內容：
1. 修復嚴重損壞的房屋主體結構的維修工程。
2. 對整幢房屋的公用設備進行管線更換、改善或新裝的工程。
3. 對房屋進行局部改建的工程。
4. 對房屋主體結構進行專項防震加固的工程。
大型維修工程施工組織設計的程序：
施工組織設計是指導施工準備的技術文件，最主要部分是維修施工總方案、施工總進度和施工總平面圖。
編制施工組織設計的程序內容是：
1. 了解和熟悉維修工程概況 — 包括維修工程地點、名稱、工程規模、維修工期和預算費用等。
2. 根據維修設計圖紙，劃分施工階段、正確選擇施工機械和各種預製構件的加工方案，確定冬雨季施工技術和保證維修施工質量和安全的技術措施。
3. 制定施工進度和工程預算。
8.4.5 翻修工程
1. 翻修工程概念
翻修工程是指原來的物業需要全部拆除，另行設計，重新建造；或利用少數主體構件在原地或移動後進行更新改造的工程。這類工程具有投資大、工期長的特點。由於翻修工程可盡量利用原物業構件和舊料，因此其費用應低於該物業同類結構的新建造價。一般翻修後的物業都會達到完好的標準。
2. 翻修工程主要適用於下列物業的維修範圍
（1）物業主體結構全部或大部分損壞，有倒塌危險。
（2）因自然災害破壞不能再使用的物業。 （3）地處陡峭易滑坡地區的物業或地勢低窪長期積水無法排出地區。
（4）主體結構、圍護結構簡陋無修繕價值的物業。
（5）建築物條例內需要拆卸維修的物業。
8.4.6 綜合維修工程
1. 綜合維修工程概念
綜合維修工程就是大修、中修、小修一次性應修盡修（全項目修理工程）的工程。這類維修工程應根據情況、條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災、防風、防火等，在維修中一併解決。
2. 綜合性維修工程的範圍
以下這些物業需要進行綜合性維修：該片（幢）大部分嚴重損壞，或一般性損壞需要進行有計劃維修的物業。
8.5 物業維修工程的考核標準
考核標準是根據物業的不同等級類別和維修的分項工程而分別制定的。
1. 主體工程
主要指屋架、樑、柱、牆、樓面、屋面基礎等主要承重構件的維修。當主體工程損壞嚴重時，不論哪一等級或類別的物業維修，其考核標準均是要求牢固、安全、不留隱患。
2. 木門窗及裝修工程
這種維修工程的考核標準是：木門窗開關靈活、不鬆動、不透風。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴密。一等房屋的木裝修應盡量做到原樣修復。
3. 物業地面工程
地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現象。如房間長期處於潮濕環境，維修時應增設防潮層。木基層或夾砂樓面嚴重損壞時的維修，應改做鋼筋混凝土樓面。
4. 屋面工程
經維修後的屋面必須確保安全，不滲漏，排水暢通。
5. 抹灰工程
抹灰工程應做到接縫平整，避免出現：開裂、起殼、起泡、鬆動、剝落。
6. 油漆粉飾工程
油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對木構件和各類鐵構件要進行周期性油漆保養。各種油漆、各內外牆塗料和地面料，應制訂養護周期進行保養。
7. 金屬構件
經維修後金屬構件應保持牢固、安全、不鏽蝕，損壞嚴重的應更換，無保留價值的應拆除。
8.6 造成房屋損壞的原因
造成房屋損壞的原因是多方面的，大致可歸納以下幾種︰
1. 自然因素
房屋建築物因在自然界中，經常受到日曬雨淋、風雪侵襲及乾濕冷熱等氣候變化影響，使其構件發生風化剝落和老化等侵蝕，質量引起變化。如木材的腐爛蛀朽、磚瓦的風化、鐵件的鏽蝕、鋼筋混凝土的脹裂、塑料的老化等，尤其是構件的外露部分更加容易損壞。
2. 人為因素
由於使用和生產過程中不得其法而造成的房屋損壞和房屋結構提前破損。
3. 設計和施工質量的低劣
房屋在建築或修理時，由於設計不適當，施工質量差，或者用料不符合要求等因素，影響了房屋的正常使用，加速了房屋的損壞。例如房屋坡度不符合要求，下雨時排水慢，造成漏水；磚牆砌築質量低劣，影響牆體承重能力而損壞變形；有的木結構所用的木材質量或製作不合格的關係，安裝使用後不久變形、斷裂、腐爛，造成危險；有的水泥曬台、陽台，因混凝土震搗質量差，鋼筋位置擺錯，造成斷裂等；因施工時用料不當或不慎導致房屋構件的強度降低，易受蟲害（白蟻等）和菌類（霉菌等）破壞。
4. 預防保養不善
有的房屋構件和設備，由於沒有適當地採取預防保養措施或者修理，造成不應產生的損壞或提前損壞，以致發生房屋破損、倒塌事故。如鋼筋混凝土露筋，鐵件、白鐵落水設備未能油漆保養、門窗鉸鏈動等，所有這些若不及時保養都可以釀成大患。
5. 天災
主要是指人們無法預料的突發性天災人禍造成的損壞，如洪水、火災、地震、颱風、戰爭等。
房屋修繕是房地產業的一個重要組成部分。因為建築的多樣性、綜合性、建築體積大、用料品種多、產品（房屋）使用期限長、露天作業、受氣候等自然條件影響。所以房屋修繕有其獨立的特點。例如房屋修繕是在已有房屋的基礎上進行的，工作上受到很大的限制。比如受到原有資料、條件、環境的局限，設計與施工都只能在一定範圍內進行，難以作出超越客觀環境的創新。
維修可以是日常性或緊急性，例如消防設備的日常性維修養護由物業管理公司的專人負責。對消防專用水箱應在規定期限內調水放水，以防出現阻塞、水質腐臭等現象，消防泵也應定期試泵。
此外，亦可針對氣候特徵，如雨季、台汛、暴風雪、山洪等，著重對危險房屋、嚴重損壞房屋和一般損壞房屋等進行特別檢查。房屋是長期耐用消費品，需要經常維修保養，隨著年代增長，房屋結構的各部分構件，由於自然保損壞和人為損壞因素，其強度會大大削弱。有些構件損壞到一定程度，就會產生危險。如果不及時修理或加固，就會發生構件墜落或塌屋傷人事故。有的原屬一般損壞房屋，不進行維修保養，也會向嚴重損壞方面轉化。因此房屋檢查和危險房屋鑒定，就成為物業維修管理的一項重要任務。
8.7 舊樓保養維修
通常舊區內有較多樓齡較高的私人樓宇，如果大廈維修工作做得不好，便容易發生意外，因此業主應妥善及積極地做好樓宇管理保養維修工作。
業主其實可以向政府申請貸款，進行大廈維修的工作。但政府所收到的申請個案並不多，原因是很多業主不清楚甚至不知道申請的方法。
業主聘用承建商進行清拆工程，承建商有責任確保清拆過程安全，但如果業主聘用不合資格的承建商，業主需要負上責任。政府在任何情況下，都應加強監察違例建築物的清拆工作，除通知業主清拆外，還要求業主通報承建商的資料，然後查核有關承建商是否具備足夠資格。
2000年3月土瓜灣道發生塌簷篷事件，引致造成1人危殆，6人受傷。十年前，土瓜灣道與浙江街交界處同樣發生塌簷篷事件，更釀成6死7傷慘劇，可見當局多年來並未正視塌簷篷事件。再一個十年，又一批舊樓湧現，若仍得不到妥善的維修保養，又是一批計時炸彈。
8.7.1 十年來塌簷篷事件
自1990年起，幾近每年都出現塌簷篷的事件，1990年10月27日在土瓜灣道唯一大廈所發生的塌簷篷事件最為嚴重，一幅二十五米長，重達數百噸的簷篷整幅塌下，壓中路過的13名途人，造成6死7傷。相隔一個月後，與唯一大廈只一街之隔的一座大廈，塌下一幅八米乘一米的石屎簷篷，幸無人受傷。
1992年11月18日，新蒲崗一間食肆門口一幅八米長石屎簷篷塌下，導致5人受輕傷，塌下的簷篷屬於僭建。
1993年10月15日，在油麻地寶靈街一幢當時有38年樓齡的舊樓，發生整個騎樓倒塌的意外，壓傷4名途人。
1994年8月2日，香港仔西安街添喜大廈商場的新好酒樓發生嚴重塌簷篷意外，一批裝修工人在拆除二樓簷篷與牆壁相連的魚缸時，令一幅超過十二噸重的石屎簷篷連牆壁塌下，一名年老女報販當場壓死，15人受傷，其中一名傷者半身癱瘓。
1995年11月15日，觀塘仁愛圍一幅三十平方米簷篷坍下，導致一死兩傷，塌下的簷篷屬於僭建。
1997年4月17日，觀塘道四一八號王氏港建大廈凌晨塌下一幅二十米乘二米的簷篷，一名露宿者被壓死。
1997年7月21日，北角馬寶道一幢高齡唐樓受到豪雨衝擊，整個騎樓塌下，造成5人受傷。
1998年平安夜對住在粉嶺海燕花園的姓方戶主來説並不平安，正當戶主一家三口好夢正酣之際，突然被一聲巨響驚醒，原來家裏的露台坍下，幸好無人受傷。
1999年6月，荃灣新村街一座30年樓齡地舖士多僭建閣樓塌下，一人受傷。
1999年8月10日，在熙來攘往的旺角通菜街國榮大廈，一名女小販被一塊重15磅的石屎擊中死亡，事後證實為大廈一個僭建窗楣石屎剝落所致。
8.7.2 大廈外牆維修費糾紛
北角海景大廈的大業主，被法院裁定須全數負責大廈外牆的維修費用。後來代表大業主的新鴻基地產代理有限公司去信小業主，要求各單位小業主清拆大廈外牆所裝的逾200部冷氣機及冷凝水塔，否則每部先收按金5,000元，然後逐部每月收租至少500元。新鴻基稱，大廈外牆的冷氣機是令大業主要負擔500萬元外牆維修費用的原因，故勒令小業主即時清拆，否則便要分擔維修費用。
其實，之前海景大廈大業主與小業主曾就大廈外牆維修費對簿公堂。高等法院1999年10月引用《建築物管理條例》裁定，海景大廈大業主獨佔大廈外牆業權，須獨力承擔外牆維修費，不能借大廈公契條款把責任轉嫁小業主，並判小業主兼得堂費。大業主原擬於公契把大廈業權分成95,000份，自己佔天台及外牆一份，依此計算，大業主原計劃僅付53元維修費。不過在高院判決後，大業主須獨力承擔500萬元維修費。
所以有部分人士表示，大業主此舉是變相否定高等法院裁決，硬要把外牆維修費轉嫁小業主身上。部分小業主初步估算，大業主不需一年即可累積500萬元，不單足以維修外牆，所收款項還會陸續增加。事件仍會再訴諸法庭。
而新鴻基代表大業主去信要求小業主清拆所有裝在外牆的冷凝水塔，分體式及窗口式冷氣機，所持之理據是，高院裁定大業主要獨自承擔外牆維修費，若大廈外牆現況未有改善，大業主當然要定期付錢維修。但若非小業主所裝冷氣裝置滲水及令外牆受壓，大業主根本毋須負擔這樣高昂的維修費，故在別無選擇下要求各小業主即時拆機。大業主在信中續稱，體會到各小業主拆機的困難，為讓小業主可繼續享受冷氣，希望把大業主與各小業主分擔外牆維修費的關係「正規化」。
小業主若希望保留冷氣裝置，不論各式冷氣機還是冷凝水塔，每部先付5,000元按金、簽兩年合約，然後每部裝置按月交租，重量30公斤或以下的每部500元，30至60公斤每部1,000元，60公斤以上則面議。但小業主普遍採觀望態度，不肯簽約，事件至此仍然僵持。
有法律界人士指出，本港法例有「抗辯業權」概念，凡佔用私人地方12年而未遭業權擁有人干涉，業權擁有人就不能取回該地業權。以今次事件為例，若小業主遷入大廈逾12年，而此前一直未獲知會要繳費用，大業主就不能要求他們交費。至於小業主在外牆裝設支架放置冷氣機或冷凝水塔，是否有侵犯大業主的外牆業權仍有待商榷，不過小業主則要負起冷氣機飛墜街上的法律責任。
8.8 現代物業維修專題探討
8.8.1 提高私樓質素
過去舊樓經常發生塌簷篷事件，規劃地政局正從六方面著手研究，以提高私人樓宇質素。政府已成立專責小組，以制定樓宇安全和預防維修的整體策略，包括檢討對違例僭建物的執法，以及管制廣告招牌的事項。政府會盡量策動、鼓勵、誘導及支持私人樓宇業主和住客自行組織起來，妥善管理樓宇、進行適時維修和清拆非法僭建物。小組正研究多項措施，推動社會各階層、各專業單位一同參與，小組的研究範圍包括各種不同的私人樓宇。現在（直至本書出版時）工作仍在進行中，相信在不久的將來便會進行廣泛諮詢。
政府所研究的目標包括：
1. 對於比較殘舊的樓宇，特別是戰前樓宇，政府已提交《市區重建局條例草案》，並且確定了九個目標地區。
2. 就現有樓宇而言，政府會盡可能支援業主，協助他們改善樓宇的安全，加強管理和維修。政府會考慮是否需要立法，推動適時維修，也會考慮是否需要規定業主須為其樓宇公共地方及外牆的維修購買保險。
3. 就違例建築工程及天台非法搭建物而言，政府會全面提升執法、加強檢控。政府正檢討法例和罰則，旨在對付那些從事建造、售賣及批租違例建築工程，尤其是天台非法搭建物的人士。政府會研究禁制轉讓天台非法搭建物，考慮擴大業權「釘契」的制度，以針對有能力負擔但不清拆非法僭建物和不妥善維修樓宇的業主。
4. 就廣告招牌而言，去年政府曾提出計劃登記廣告招牌擁有人，以加強管制，保障市民安全。政府正就所得的意見制定計劃的細則。
5. 就新建樓宇而言，政府採取一個全面的、有遠見的處理模式，使樓宇在整個生命周期裏，可以貫徹易於維修及妥善管理這些重要原則。政府正研究有關的批地契約條款及建築物規例，提供最佳的支持及誘因，鼓勵發展商、專業人士及承建商設計及建造優質樓宇，使用安全耐用的物料，注資成立維修基金，定出較長的樓宇保養期。政府會再檢訂大廈公契指引，著重業主在管理及維修方面應負的責任。
6. 政府內部也需要改進。屋宇署為了增加工作效率，現正進行一系列檢討，包括修訂工作程序，刪除繁文縟節，務求向業主及專業人士提供更快捷、更有效的服務。為加強執法，屋宇署人員將定期檢視空中拍攝的照片，及早察覺天台非法僭建物的增減。屋宇署人員也會研究把建築圖則數碼化，方便業主及專業人士參考。
8.8.2 人造斜坡的維修保養
1995年連番豪雨，引致了多宗山泥傾瀉現象，斜坡的安全問題備受關注。碧瑤灣斜坡事件至今仍令人記憶猶新。為免不幸事件重演，業主亦應注意天然斜坡與人造斜坡的安全，特別是人造斜坡，只要平常多加清理，斜坡發生悲劇的可能性就可大大減少。
港府土力工程處曾對此做過全面性的調査，但並不是每個斜坡均有充外的資料提供。天然斜坡其實沒有萬全的保養方法，全賴政府進行定期檢查及進行監察。如果業主對自己物業附近的斜坡有所懷疑，可向土力工程處查詢，亦可經物業管理公司了解後統一向土力工程處查詢。土力工程處經常與香港物業管理公司協會聯絡，提供有關最新的資料。
以前不少人誤以為所有斜坡是由政府負責保養，但港府在修訂物業管理條例時，已再次強調，在私人地界內，人造斜坡一概由業主自行負責。港府要求管理公司能在物業內張貼大廈的地界圖，協助業主了解地界內的人造斜坡，是需由所有業主共同負擔，政府只擔當諮詢角色。
根據土力工程處意見，人造斜坡是毋須特別的專家去監察的，業主只需勤加清理人造斜坡的「雨水孔」，讓地下水順暢排出，減低地下水對斜坡造成的壓力，斜坡塌瀉的危險就可減低。業主若對有關處理方法有何疑問，亦可諮詢土力工程處。
8.8.3 保護臭氧層
保護地球這個自然環境，每個人都有責任，而且是刻不容緩的使命。大球場演唱會噪音受到環保人士抨擊，元朗米埔發展物業有礙自然生態，也受到環保人士抗議。但這都不是太重要的，最可怕的是破壞地球大氣臭氧層，嚴重性足以毀滅整個地球。科學家已發現大氣層有破洞，如果不及時修補和制止其擴大，後果將不堪設想。
香港政府環境地政局也成立了一個工作小組，成員包括房屋署、消防事務處、機電工程處、環保處和物業管理界的從業員，負責研究怎樣可以減低由冷氣雪種（冷凍劑）或洩漏滅火劑導致破壞臭氧層的程度，並分階段立例管制某類雪種及滅火劑的進口和使用，以符合環保條例的規定。
香港所採用的冷凍劑，主要提供大型製冷系統，例如中央冷氣，如果不適當處理，可能會洩漏並構成產生皮膚癌的不良影響。因此法例規定從業員也要處理上述的冷凍劑和滅火劑洩漏問題。政府資料顯示，目前在香港使用破壞臭氧層之滅火化學劑的公司中，佔三成是公用事業機構，公共運輸業佔22%，物業管理公司佔11%，香港政府佔8%。
港府計劃對蓄意放洩冷凍劑、滅火劑和不合環保的人士予以處罰，另外又研究在工程維修方面的循環使用，回收排泄廢氣。最後希望做到，更新雪種配合更新設備，採用環保的雪種類型，務求對大氣層的破壞減至最低，但估計目前仍未有該類新品種面世。
政府通過多方面的宣傳，促請物業管理界在法例實施之前作好未雨綢繆的準備，否則將有可能受到檢控。政府更會逐步取締，並建議從業員採用破壞力較低的雪種代替品，相信不符合環保規格的雪種存貨在短期內將會跌至零。
此外，作為物業管理公司，必須對這方面有更深入的認識，在準備更換中央制冷系統時，就要注意所採用的雪種是否符合該環保法例的規定，以避免一時疏忽而招致勞民傷財。
8.8.4 於《建築物條例》內引入可持續發展條件
《建築物條例》於1956年開始採用，有關條例是根據當時英國類似的條例制定，已沿用好幾十年。雖然政府久不久會對部分條文及相關附屬法例進行修訂，但是無論如何修修補補，現行法例已不能配合目前香港的急速發展，特別在可持續發展、香港整體市容、環保、安全標準、採用的設計與物料等方面的要求。為此，對《建築物條例》及相關附屬法例作較全面的檢討及修訂，實有其必要。
首先，在可持續發展方面，可以考慮把永久建築的新概念加入《建築物條例》當中。即是説，當建造一座建築物時，就要假設它很大可能是永久不拆卸的了，因而在設計及建造時，就要重視其用料及日後如何維修的問題。有關法例應作相應的修改，以便鼓勵及監督發展商在樓宇的設計與用料方面顧及到於將來易於維修，例如可採用標準化設計與用料。同時，也更會考慮永久使用的要求，以符合可持續發展的原則。
在住宅外觀及香港市容方面，《建築物條例》亦帶來很多外觀不雅的建築。例如以前法例曾規定所有喉管或電梯槽所佔的面積雖無樓板，也要計算在地積比率及覆蓋率內，以致大部分發展商把喉管盡量設計在近廚房廁所的外牆之上，以節省管道槽佔用面積。因此很多住宅大廈的外牆佈滿縱橫交錯的喉管，加上一些欠缺維修的大廈，鏽水從水管滲出，外觀非常不雅。另一方面，目前《建築物條例》仍規定廁所一定要有窗，這令建築物的外形不是鑽石形便是六角形，三尖八角，缺乏美感。
在配合政府環保政策方面，《建築物條例》更明顯跟不上現代社會環保的大潮流，條例中沒有規定要求發展商在興建新樓房時，必須使用環保建築材料和採用環保的樓宇設計，因此目前香港甚多新式寫字樓都使用玻璃幕牆設計。發展商為了迎合消費者的心理只注重外觀，越包裝得美侖美奐，越可賣得盆滿砵滿。然而這確耗費大量能源，反觀一些歐美國家已經陸續更新法例和標準，提高了對建築物的節能要求，以配合新的建築科技。例如挪威已經在1997年7月1日採取新法例，要求承建商使用更高規格的絕緣建築材料。法國亦已加強商住樓宇的節能要求，希望商住樓宇增加能源效益達25%。丹麥和加拿大更把能源效益標籤引入商住樓宇。
3. 預備工程施工進度計劃。
4. 施工現場平面圖。
8.4.4 大修工程
大修工程範圍一般包括以下維修內容：
1. 修復嚴重損壞的房屋主體結構的維修工程。
2. 對整幢房屋的公用設備進行管線更換、改善或新裝的工程。
3. 對房屋進行局部改建的工程。
4. 對房屋主體結構進行專項防震加固的工程。
大型維修工程施工組織設計的程序：
施工組織設計是指導施工準備的技術文件，最主要部分是維修施工總方案、施工總進度和施工總平面圖。
編制施工組織設計的程序內容是：
1. 了解和熟悉維修工程概況 — 包括維修工程地點、名稱、工程規模、維修工期和預算費用等。
2. 根據維修設計圖紙，劃分施工階段、正確選擇施工機械和各種預製構件的加工方案，確定冬雨季施工技術和保證維修施工質量和安全的技術措施。
3. 制定施工進度和工程預算。
8.4.5 翻修工程
1. 翻修工程概念
翻修工程是指原來的物業需要全部拆除，另行設計，重新建造；或利用少數主體構件在原地或移動後進行更新改造的工程。這類工程具有投資大、工期長的特點。由於翻修工程可盡量利用原物業構件和舊料，因此其費用應低於該物業同類結構的新建造價。一般翻修後的物業都會達到完好的標準。
2. 翻修工程主要適用於下列物業的維修範圍
（1）物業主體結構全部或大部分損壞，有倒塌危險。
（2）因自然災害破壞不能再使用的物業。 （3）地處陡峭易滑坡地區的物業或地勢低窪長期積水無法排出地區。
（4）主體結構、圍護結構簡陋無修繕價值的物業。
（5）建築物條例內需要拆卸維修的物業。
8.4.6 綜合維修工程
1. 綜合維修工程概念
綜合維修工程就是大修、中修、小修一次性應修盡修（全項目修理工程）的工程。這類維修工程應根據情況、條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災、防風、防火等，在維修中一併解決。
2. 綜合性維修工程的範圍
以下這些物業需要進行綜合性維修：該片（幢）大部分嚴重損壞，或一般性損壞需要進行有計劃維修的物業。
8.5 物業維修工程的考核標準
考核標準是根據物業的不同等級類別和維修的分項工程而分別制定的。
1. 主體工程
主要指屋架、樑、柱、牆、樓面、屋面基礎等主要承重構件的維修。當主體工程損壞嚴重時，不論哪一等級或類別的物業維修，其考核標準均是要求牢固、安全、不留隱患。
2. 木門窗及裝修工程
這種維修工程的考核標準是：木門窗開關靈活、不鬆動、不透風。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴密。一等房屋的木裝修應盡量做到原樣修復。
3. 物業地面工程
地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現象。如房間長期處於潮濕環境，維修時應增設防潮層。木基層或夾砂樓面嚴重損壞時的維修，應改做鋼筋混凝土樓面。
4. 屋面工程
經維修後的屋面必須確保安全，不滲漏，排水暢通。
5. 抹灰工程
抹灰工程應做到接縫平整，避免出現：開裂、起殼、起泡、鬆動、剝落。
6. 油漆粉飾工程
油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對木構件和各類鐵構件要進行周期性油漆保養。各種油漆、各內外牆塗料和地面料，應制訂養護周期進行保養。
7. 金屬構件
經維修後金屬構件應保持牢固、安全、不鏽蝕，損壞嚴重的應更換，無保留價值的應拆除。
8.6 造成房屋損壞的原因
造成房屋損壞的原因是多方面的，大致可歸納以下幾種︰
1. 自然因素
房屋建築物因在自然界中，經常受到日曬雨淋、風雪侵襲及乾濕冷熱等氣候變化影響，使其構件發生風化剝落和老化等侵蝕，質量引起變化。如木材的腐爛蛀朽、磚瓦的風化、鐵件的鏽蝕、鋼筋混凝土的脹裂、塑料的老化等，尤其是構件的外露部分更加容易損壞。
2. 人為因素
由於使用和生產過程中不得其法而造成的房屋損壞和房屋結構提前破損。
3. 設計和施工質量的低劣
房屋在建築或修理時，由於設計不適當，施工質量差，或者用料不符合要求等因素，影響了房屋的正常使用，加速了房屋的損壞。例如房屋坡度不符合要求，下雨時排水慢，造成漏水；磚牆砌築質量低劣，影響牆體承重能力而損壞變形；有的木結構所用的木材質量或製作不合格的關係，安裝使用後不久變形、斷裂、腐爛，造成危險；有的水泥曬台、陽台，因混凝土震搗質量差，鋼筋位置擺錯，造成斷裂等；因施工時用料不當或不慎導致房屋構件的強度降低，易受蟲害（白蟻等）和菌類（霉菌等）破壞。
4. 預防保養不善
有的房屋構件和設備，由於沒有適當地採取預防保養措施或者修理，造成不應產生的損壞或提前損壞，以致發生房屋破損、倒塌事故。如鋼筋混凝土露筋，鐵件、白鐵落水設備未能油漆保養、門窗鉸鏈動等，所有這些若不及時保養都可以釀成大患。
5. 天災
主要是指人們無法預料的突發性天災人禍造成的損壞，如洪水、火災、地震、颱風、戰爭等。
房屋修繕是房地產業的一個重要組成部分。因為建築的多樣性、綜合性、建築體積大、用料品種多、產品（房屋）使用期限長、露天作業、受氣候等自然條件影響。所以房屋修繕有其獨立的特點。例如房屋修繕是在已有房屋的基礎上進行的，工作上受到很大的限制。比如受到原有資料、條件、環境的局限，設計與施工都只能在一定範圍內進行，難以作出超越客觀環境的創新。
維修可以是日常性或緊急性，例如消防設備的日常性維修養護由物業管理公司的專人負責。對消防專用水箱應在規定期限內調水放水，以防出現阻塞、水質腐臭等現象，消防泵也應定期試泵。
此外，亦可針對氣候特徵，如雨季、台汛、暴風雪、山洪等，著重對危險房屋、嚴重損壞房屋和一般損壞房屋等進行特別檢查。房屋是長期耐用消費品，需要經常維修保養，隨著年代增長，房屋結構的各部分構件，由於自然保損壞和人為損壞因素，其強度會大大削弱。有些構件損壞到一定程度，就會產生危險。如果不及時修理或加固，就會發生構件墜落或塌屋傷人事故。有的原屬一般損壞房屋，不進行維修保養，也會向嚴重損壞方面轉化。因此房屋檢查和危險房屋鑒定，就成為物業維修管理的一項重要任務。
8.7 舊樓保養維修
通常舊區內有較多樓齡較高的私人樓宇，如果大廈維修工作做得不好，便容易發生意外，因此業主應妥善及積極地做好樓宇管理保養維修工作。
業主其實可以向政府申請貸款，進行大廈維修的工作。但政府所收到的申請個案並不多，原因是很多業主不清楚甚至不知道申請的方法。
業主聘用承建商進行清拆工程，承建商有責任確保清拆過程安全，但如果業主聘用不合資格的承建商，業主需要負上責任。政府在任何情況下，都應加強監察違例建築物的清拆工作，除通知業主清拆外，還要求業主通報承建商的資料，然後查核有關承建商是否具備足夠資格。
2000年3月土瓜灣道發生塌簷篷事件，引致造成1人危殆，6人受傷。十年前，土瓜灣道與浙江街交界處同樣發生塌簷篷事件，更釀成6死7傷慘劇，可見當局多年來並未正視塌簷篷事件。再一個十年，又一批舊樓湧現，若仍得不到妥善的維修保養，又是一批計時炸彈。
8.7.1 十年來塌簷篷事件
自1990年起，幾近每年都出現塌簷篷的事件，1990年10月27日在土瓜灣道唯一大廈所發生的塌簷篷事件最為嚴重，一幅二十五米長，重達數百噸的簷篷整幅塌下，壓中路過的13名途人，造成6死7傷。相隔一個月後，與唯一大廈只一街之隔的一座大廈，塌下一幅八米乘一米的石屎簷篷，幸無人受傷。
1992年11月18日，新蒲崗一間食肆門口一幅八米長石屎簷篷塌下，導致5人受輕傷，塌下的簷篷屬於僭建。
1993年10月15日，在油麻地寶靈街一幢當時有38年樓齡的舊樓，發生整個騎樓倒塌的意外，壓傷4名途人。
1994年8月2日，香港仔西安街添喜大廈商場的新好酒樓發生嚴重塌簷篷意外，一批裝修工人在拆除二樓簷篷與牆壁相連的魚缸時，令一幅超過十二噸重的石屎簷篷連牆壁塌下，一名年老女報販當場壓死，15人受傷，其中一名傷者半身癱瘓。
1995年11月15日，觀塘仁愛圍一幅三十平方米簷篷坍下，導致一死兩傷，塌下的簷篷屬於僭建。
1997年4月17日，觀塘道四一八號王氏港建大廈凌晨塌下一幅二十米乘二米的簷篷，一名露宿者被壓死。
1997年7月21日，北角馬寶道一幢高齡唐樓受到豪雨衝擊，整個騎樓塌下，造成5人受傷。
1998年平安夜對住在粉嶺海燕花園的姓方戶主來説並不平安，正當戶主一家三口好夢正酣之際，突然被一聲巨響驚醒，原來家裏的露台坍下，幸好無人受傷。
1999年6月，荃灣新村街一座30年樓齡地舖士多僭建閣樓塌下，一人受傷。
1999年8月10日，在熙來攘往的旺角通菜街國榮大廈，一名女小販被一塊重15磅的石屎擊中死亡，事後證實為大廈一個僭建窗楣石屎剝落所致。
8.7.2 大廈外牆維修費糾紛
北角海景大廈的大業主，被法院裁定須全數負責大廈外牆的維修費用。後來代表大業主的新鴻基地產代理有限公司去信小業主，要求各單位小業主清拆大廈外牆所裝的逾200部冷氣機及冷凝水塔，否則每部先收按金5,000元，然後逐部每月收租至少500元。新鴻基稱，大廈外牆的冷氣機是令大業主要負擔500萬元外牆維修費用的原因，故勒令小業主即時清拆，否則便要分擔維修費用。
其實，之前海景大廈大業主與小業主曾就大廈外牆維修費對簿公堂。高等法院1999年10月引用《建築物管理條例》裁定，海景大廈大業主獨佔大廈外牆業權，須獨力承擔外牆維修費，不能借大廈公契條款把責任轉嫁小業主，並判小業主兼得堂費。大業主原擬於公契把大廈業權分成95,000份，自己佔天台及外牆一份，依此計算，大業主原計劃僅付53元維修費。不過在高院判決後，大業主須獨力承擔500萬元維修費。
所以有部分人士表示，大業主此舉是變相否定高等法院裁決，硬要把外牆維修費轉嫁小業主身上。部分小業主初步估算，大業主不需一年即可累積500萬元，不單足以維修外牆，所收款項還會陸續增加。事件仍會再訴諸法庭。
而新鴻基代表大業主去信要求小業主清拆所有裝在外牆的冷凝水塔，分體式及窗口式冷氣機，所持之理據是，高院裁定大業主要獨自承擔外牆維修費，若大廈外牆現況未有改善，大業主當然要定期付錢維修。但若非小業主所裝冷氣裝置滲水及令外牆受壓，大業主根本毋須負擔這樣高昂的維修費，故在別無選擇下要求各小業主即時拆機。大業主在信中續稱，體會到各小業主拆機的困難，為讓小業主可繼續享受冷氣，希望把大業主與各小業主分擔外牆維修費的關係「正規化」。
小業主若希望保留冷氣裝置，不論各式冷氣機還是冷凝水塔，每部先付5,000元按金、簽兩年合約，然後每部裝置按月交租，重量30公斤或以下的每部500元，30至60公斤每部1,000元，60公斤以上則面議。但小業主普遍採觀望態度，不肯簽約，事件至此仍然僵持。
有法律界人士指出，本港法例有「抗辯業權」概念，凡佔用私人地方12年而未遭業權擁有人干涉，業權擁有人就不能取回該地業權。以今次事件為例，若小業主遷入大廈逾12年，而此前一直未獲知會要繳費用，大業主就不能要求他們交費。至於小業主在外牆裝設支架放置冷氣機或冷凝水塔，是否有侵犯大業主的外牆業權仍有待商榷，不過小業主則要負起冷氣機飛墜街上的法律責任。
8.8 現代物業維修專題探討
8.8.1 提高私樓質素
過去舊樓經常發生塌簷篷事件，規劃地政局正從六方面著手研究，以提高私人樓宇質素。政府已成立專責小組，以制定樓宇安全和預防維修的整體策略，包括檢討對違例僭建物的執法，以及管制廣告招牌的事項。政府會盡量策動、鼓勵、誘導及支持私人樓宇業主和住客自行組織起來，妥善管理樓宇、進行適時維修和清拆非法僭建物。小組正研究多項措施，推動社會各階層、各專業單位一同參與，小組的研究範圍包括各種不同的私人樓宇。現在（直至本書出版時）工作仍在進行中，相信在不久的將來便會進行廣泛諮詢。
政府所研究的目標包括：
1. 對於比較殘舊的樓宇，特別是戰前樓宇，政府已提交《市區重建局條例草案》，並且確定了九個目標地區。
2. 就現有樓宇而言，政府會盡可能支援業主，協助他們改善樓宇的安全，加強管理和維修。政府會考慮是否需要立法，推動適時維修，也會考慮是否需要規定業主須為其樓宇公共地方及外牆的維修購買保險。
3. 就違例建築工程及天台非法搭建物而言，政府會全面提升執法、加強檢控。政府正檢討法例和罰則，旨在對付那些從事建造、售賣及批租違例建築工程，尤其是天台非法搭建物的人士。政府會研究禁制轉讓天台非法搭建物，考慮擴大業權「釘契」的制度，以針對有能力負擔但不清拆非法僭建物和不妥善維修樓宇的業主。
4. 就廣告招牌而言，去年政府曾提出計劃登記廣告招牌擁有人，以加強管制，保障市民安全。政府正就所得的意見制定計劃的細則。
5. 就新建樓宇而言，政府採取一個全面的、有遠見的處理模式，使樓宇在整個生命周期裏，可以貫徹易於維修及妥善管理這些重要原則。政府正研究有關的批地契約條款及建築物規例，提供最佳的支持及誘因，鼓勵發展商、專業人士及承建商設計及建造優質樓宇，使用安全耐用的物料，注資成立維修基金，定出較長的樓宇保養期。政府會再檢訂大廈公契指引，著重業主在管理及維修方面應負的責任。
6. 政府內部也需要改進。屋宇署為了增加工作效率，現正進行一系列檢討，包括修訂工作程序，刪除繁文縟節，務求向業主及專業人士提供更快捷、更有效的服務。為加強執法，屋宇署人員將定期檢視空中拍攝的照片，及早察覺天台非法僭建物的增減。屋宇署人員也會研究把建築圖則數碼化，方便業主及專業人士參考。
8.8.2 人造斜坡的維修保養
1995年連番豪雨，引致了多宗山泥傾瀉現象，斜坡的安全問題備受關注。碧瑤灣斜坡事件至今仍令人記憶猶新。為免不幸事件重演，業主亦應注意天然斜坡與人造斜坡的安全，特別是人造斜坡，只要平常多加清理，斜坡發生悲劇的可能性就可大大減少。
港府土力工程處曾對此做過全面性的調査，但並不是每個斜坡均有充外的資料提供。天然斜坡其實沒有萬全的保養方法，全賴政府進行定期檢查及進行監察。如果業主對自己物業附近的斜坡有所懷疑，可向土力工程處查詢，亦可經物業管理公司了解後統一向土力工程處查詢。土力工程處經常與香港物業管理公司協會聯絡，提供有關最新的資料。
以前不少人誤以為所有斜坡是由政府負責保養，但港府在修訂物業管理條例時，已再次強調，在私人地界內，人造斜坡一概由業主自行負責。港府要求管理公司能在物業內張貼大廈的地界圖，協助業主了解地界內的人造斜坡，是需由所有業主共同負擔，政府只擔當諮詢角色。
根據土力工程處意見，人造斜坡是毋須特別的專家去監察的，業主只需勤加清理人造斜坡的「雨水孔」，讓地下水順暢排出，減低地下水對斜坡造成的壓力，斜坡塌瀉的危險就可減低。業主若對有關處理方法有何疑問，亦可諮詢土力工程處。
8.8.3 保護臭氧層
保護地球這個自然環境，每個人都有責任，而且是刻不容緩的使命。大球場演唱會噪音受到環保人士抨擊，元朗米埔發展物業有礙自然生態，也受到環保人士抗議。但這都不是太重要的，最可怕的是破壞地球大氣臭氧層，嚴重性足以毀滅整個地球。科學家已發現大氣層有破洞，如果不及時修補和制止其擴大，後果將不堪設想。
香港政府環境地政局也成立了一個工作小組，成員包括房屋署、消防事務處、機電工程處、環保處和物業管理界的從業員，負責研究怎樣可以減低由冷氣雪種（冷凍劑）或洩漏滅火劑導致破壞臭氧層的程度，並分階段立例管制某類雪種及滅火劑的進口和使用，以符合環保條例的規定。
香港所採用的冷凍劑，主要提供大型製冷系統，例如中央冷氣，如果不適當處理，可能會洩漏並構成產生皮膚癌的不良影響。因此法例規定從業員也要處理上述的冷凍劑和滅火劑洩漏問題。政府資料顯示，目前在香港使用破壞臭氧層之滅火化學劑的公司中，佔三成是公用事業機構，公共運輸業佔22%，物業管理公司佔11%，香港政府佔8%。
港府計劃對蓄意放洩冷凍劑、滅火劑和不合環保的人士予以處罰，另外又研究在工程維修方面的循環使用，回收排泄廢氣。最後希望做到，更新雪種配合更新設備，採用環保的雪種類型，務求對大氣層的破壞減至最低，但估計目前仍未有該類新品種面世。
政府通過多方面的宣傳，促請物業管理界在法例實施之前作好未雨綢繆的準備，否則將有可能受到檢控。政府更會逐步取締，並建議從業員採用破壞力較低的雪種代替品，相信不符合環保規格的雪種存貨在短期內將會跌至零。
此外，作為物業管理公司，必須對這方面有更深入的認識，在準備更換中央制冷系統時，就要注意所採用的雪種是否符合該環保法例的規定，以避免一時疏忽而招致勞民傷財。
8.8.4 於《建築物條例》內引入可持續發展條件
《建築物條例》於1956年開始採用，有關條例是根據當時英國類似的條例制定，已沿用好幾十年。雖然政府久不久會對部分條文及相關附屬法例進行修訂，但是無論如何修修補補，現行法例已不能配合目前香港的急速發展，特別在可持續發展、香港整體市容、環保、安全標準、採用的設計與物料等方面的要求。為此，對《建築物條例》及相關附屬法例作較全面的檢討及修訂，實有其必要。
首先，在可持續發展方面，可以考慮把永久建築的新概念加入《建築物條例》當中。即是説，當建造一座建築物時，就要假設它很大可能是永久不拆卸的了，因而在設計及建造時，就要重視其用料及日後如何維修的問題。有關法例應作相應的修改，以便鼓勵及監督發展商在樓宇的設計與用料方面顧及到於將來易於維修，例如可採用標準化設計與用料。同時，也更會考慮永久使用的要求，以符合可持續發展的原則。
在住宅外觀及香港市容方面，《建築物條例》亦帶來很多外觀不雅的建築。例如以前法例曾規定所有喉管或電梯槽所佔的面積雖無樓板，也要計算在地積比率及覆蓋率內，以致大部分發展商把喉管盡量設計在近廚房廁所的外牆之上，以節省管道槽佔用面積。因此很多住宅大廈的外牆佈滿縱橫交錯的喉管，加上一些欠缺維修的大廈，鏽水從水管滲出，外觀非常不雅。另一方面，目前《建築物條例》仍規定廁所一定要有窗，這令建築物的外形不是鑽石形便是六角形，三尖八角，缺乏美感。
在配合政府環保政策方面，《建築物條例》更明顯跟不上現代社會環保的大潮流，條例中沒有規定要求發展商在興建新樓房時，必須使用環保建築材料和採用環保的樓宇設計，因此目前香港甚多新式寫字樓都使用玻璃幕牆設計。發展商為了迎合消費者的心理只注重外觀，越包裝得美侖美奐，越可賣得盆滿砵滿。然而這確耗費大量能源，反觀一些歐美國家已經陸續更新法例和標準，提高了對建築物的節能要求，以配合新的建築科技。例如挪威已經在1997年7月1日採取新法例，要求承建商使用更高規格的絕緣建築材料。法國亦已加強商住樓宇的節能要求，希望商住樓宇增加能源效益達25%。丹麥和加拿大更把能源效益標籤引入商住樓宇。
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