物業管理

10.1  全方位管業模式 港基物業管理公司實施一套「全方位管業模式」，應用於其轄下所有管理的物業，並取得不錯的成績。所謂「全方位管業模式」，是由四個單元所組合而成，包括「領導遠見、以身作則」、「管理開明、互動溝通」、「個人培訓、貼身剪裁」，及「機制清晰、簡明流暢」，以下分別介紹。 1. 領導遠見  以身作則（management visibility and commitment) 管理層的工作地點，除了在辦公室外，更重要的是在前線。所以應鼓勵管理層花更多的時間在前線，這樣，處理問題時會更快速及更有效率，也避免了「溝通斷層」（communication breakdown）的情況。經理的角色已不再是單單閱讀報告，而必須能在前線和職員一起共負一軛，以身作則，並肩作戰。  2. 管理開明  互動溝通（enlightened management style） 優良的顧客服務並不是要員工死硬地背熟禮貌之道，而是要為他們建立一個愉快的工作環境。要有開心的顧客，先要有開心的員工，所以要求管理層能以開明豁達的方式管理下屬，這種管理模式可以令員工有一種發自內心的誠懇服務態度（service with heart）。  3. 個人培訓  貼身剪裁（training & development） 要提高生產力，提供增值服務，培訓是不可缺少的環節。管理公司應注重培訓，設立培訓組，有計劃和有系統地提供各項物業管理課程，提高個人的質素，直接提升競爭力。  4. 機制清晰  簡明流暢（systems） 物業管理是一個講求效率（efficiency）、效益（effectiveness）和一致性（consistency）的行業。為了達到這三個目的，工作範疇內建立多項機制：如品質機制（quality system）、服務承諾（performance pledge）和應變制度（system mitigation）。而且要令機制不斷精簡（trim down），配合時代的節奏，將機制的好處發揮得淋漓盡致。  10.2  服務目標 以下是該公司的主要服務目標︰ 1. 節省資源 無論從社會大眾對節省資源的認同，或者從業主及住戶本身的利益去考慮，節省資...

9.1  中國大陸的物業管理觀念 踏入21世紀，生活在城市的人口將會越來越多。到2010年，中國的城市化水平將達到45%。至2030年，世界上將有五分之三的人生活在城市。中國人口眾多，改善及提高居住環境之質素是國家的重要政策，引進管理高密度樓宇之管理經驗，長期培訓內地工作人員，及向發展商推介現代式的物業管理觀念，乃現今發展中國房地產的特點。 在國內興建中或計劃中的物業，無論在設計或建築方面，水平已越來越高；所動用的資金，亦數以億元計。不過，以前的發展商，願意大量投資美化大廈之外觀及設施，卻不願意付出區區之數去推行專業管理服務。雖然部分發展商亦認同物業管理服務是必須的，但當與管理公司磋商管理計劃時，往往裹足不前。反觀新酒店落成前，業主多會主動聘用專業管理公司預先籌備有關管理工作。 以北京為例，五星級的公寓及寫字樓之管理費用只佔租金5%左右，如管理水平因費用不足而下降，以致影響租值，當然得不償失。其實，管理費用原則上是由租客及小業主承擔，對發展商而言並不是一種負擔。發展商所負擔的部分只是限於入伙前的籌備費用和空置單位的管理費，發展商以低廉的管理費來吸引租客或買家並非明智的商業決策。就算物價管理局要對內銷房所實行的管理費亦設上限指標，以顧及內地居民的負擔，但長遠而言，亦應留意會否「因貨就價」令管理及保養質素下降。例如為節省修理費用，電梯不作定期檢查和維修，日積月累，電纜損耗嚴重，電梯經常要停止操作，令居民上落不便之餘，甚至加速折舊，結果業主得不償失。 若管理費過低，物業管理公司便會借助管理該座物業的機會，爭取其他賺錢的合約，例如中介、清潔、維修、保安、裝修，甚至經營托兒園、小商店等等服務。在國內，由於管理費收入低微，管理公司可能兼營副業，用以補貼開支及增加利潤，令管理質素大打折扣。 國內的物業管理制度尚未完善，容易出現亂收費問題。為加強上海房地產價格、物業收費和房屋中介服務收費的管理，物價部門及有關部門推出了一系列政策規定。市物價部門將廣泛宣傳房地產價格、物業收費和房屋中介服務收費政策規定，公開收費標準和收費項目，並設舉報電話，加強監察。 一些物業管理費用包括：停車場、招投標、餐館等管理費用。而政府則會對物業管理公司的管理費、服務費（包括清潔、保安、公共設施養護、停車等各種名目收費）、維修費（包括人工材料）、租賃費（包括公有住宅租戶）等收入...