011 第九章 中國大陸的物業管理
9.1 中國大陸的物業管理觀念
踏入21世紀，生活在城市的人口將會越來越多。到2010年，中國的城市化水平將達到45%。至2030年，世界上將有五分之三的人生活在城市。中國人口眾多，改善及提高居住環境之質素是國家的重要政策，引進管理高密度樓宇之管理經驗，長期培訓內地工作人員，及向發展商推介現代式的物業管理觀念，乃現今發展中國房地產的特點。
在國內興建中或計劃中的物業，無論在設計或建築方面，水平已越來越高；所動用的資金，亦數以億元計。不過，以前的發展商，願意大量投資美化大廈之外觀及設施，卻不願意付出區區之數去推行專業管理服務。雖然部分發展商亦認同物業管理服務是必須的，但當與管理公司磋商管理計劃時，往往裹足不前。反觀新酒店落成前，業主多會主動聘用專業管理公司預先籌備有關管理工作。
以北京為例，五星級的公寓及寫字樓之管理費用只佔租金5%左右，如管理水平因費用不足而下降，以致影響租值，當然得不償失。其實，管理費用原則上是由租客及小業主承擔，對發展商而言並不是一種負擔。發展商所負擔的部分只是限於入伙前的籌備費用和空置單位的管理費，發展商以低廉的管理費來吸引租客或買家並非明智的商業決策。就算物價管理局要對內銷房所實行的管理費亦設上限指標，以顧及內地居民的負擔，但長遠而言，亦應留意會否「因貨就價」令管理及保養質素下降。例如為節省修理費用，電梯不作定期檢查和維修，日積月累，電纜損耗嚴重，電梯經常要停止操作，令居民上落不便之餘，甚至加速折舊，結果業主得不償失。
若管理費過低，物業管理公司便會借助管理該座物業的機會，爭取其他賺錢的合約，例如中介、清潔、維修、保安、裝修，甚至經營托兒園、小商店等等服務。在國內，由於管理費收入低微，管理公司可能兼營副業，用以補貼開支及增加利潤，令管理質素大打折扣。
國內的物業管理制度尚未完善，容易出現亂收費問題。為加強上海房地產價格、物業收費和房屋中介服務收費的管理，物價部門及有關部門推出了一系列政策規定。市物價部門將廣泛宣傳房地產價格、物業收費和房屋中介服務收費政策規定，公開收費標準和收費項目，並設舉報電話，加強監察。
一些物業管理費用包括：停車場、招投標、餐館等管理費用。而政府則會對物業管理公司的管理費、服務費（包括清潔、保安、公共設施養護、停車等各種名目收費）、維修費（包括人工材料）、租賃費（包括公有住宅租戶）等收入，均按規定稅目、稅率（即5%）徵收營業稅。
一般商品房，業主在入伙時要一次交付多層按綜合造價2%的建築面積，高層按綜合造價4%的建築面積，或以購房款的1% - 1.5%繳付物業管理的維修基金，待房屋保修期滿後，按規定用於房屋公共部位、共用設施等的維修更新工程。高級商品住宅公寓、辦公、生產，或商業用房的維修基金，可略高於一般商品房的標準收費。公有房屋出售方面，購買人在購房時可預付首期維修基金，多層和高層均以購房款的1.5%繳付。一般來説，向業主收取維修基金的計費標準，可以按每月每平方米物業建築面積計算。
國內部分發展商往往以為聘用數個外國專家負責管理，或派出內地人員往外地考察一下，就能搞好物業管理，其實仍需很多因素的配合，例如法制上的配合及專業的經驗。雖然近年來中央政府及其他大城市已經修改法例，改善管理制度，但任何有效制度或法例，若沒具經驗的專業人士推行，實難達到預期的效果，甚至因管理失當而造成損失。
．管理失當案例
1. 清洗天台的冷卻塔時，要將水放掉，但工程人員未細加看護，致因地漏堵塞，使水沿樓梯一直流到電梯內。
2. 位於天台的游泳池的蓄水沿水泵管道縫隙流出，而且浮球也有問題，使水池內蓄水流乾並浸到下面樓層。值班的工程人員雖已發現問題，但並未記錄在案及交給接班的工程人員跟進。
3. 電子遊戲機房內突然停電，管低壓電工未查明原因便將電閘關上後離去。過了不久再一次停電，使儀器設備受損，後查明是高壓有問題，而需賠償受損儀器之損失。
4. 百貨公司與管理公司簽約租用中央空調的冷卻水用於保持魚池溫度（24小時運轉），但新來的工程人員不知情，晚上將冷卻水泵關閉，至使海鮮大批死亡，造成損失。
5. 商場消防栓被人弄壞，水流外溢，工程人員判斷錯誤，以為水閘位置在天台，其實是在地下室，耽誤了時間。並使幾台扶手梯浸水。
6. 某美容院遲交租金、管理費，由於工程部門和管理部門協調不善，採取在營業繁忙時間停電的手法催收，使顧客受到驚嚇。後來美容院告到法院，管理公司敗訴。
7. 某一新村，分屬8個物業管理公司管理，由於在路燈電費的支付方法不一致，出現拖欠電費達一萬元，而被供電局切斷了一盞路燈的電源，造成附近居民夜行困難。
8. 有些合同未經跨部門的核查就直接遞交領導簽署，有些合約條款可能對公司不利，造成管理上的漏洞。對於重要的文件，需要將文件傳真過去，再送去原文件，並且要打電話確認後，才算穩妥。在將文件，檔案遞交他人時，及在張貼對外宣傳海報時，需先覆查一遍，確認內容無誤後，才能執行。
9.2 中國大陸的人力資源管理
物業管理行業是一門服務性行業，在中國屬於第三產業，正在向第四產業進軍，實行以人為本的路線。隨著人民生活質素的不斷提高，現代物業管理行業已經進入大使級的服務水準，服務質量要求極其細緻。21世紀人才競爭激烈，推銷房地產的租售首先要推銷自己的管理隊伍，擦亮自己的「櫥窗」，爭取租戶的信任，物業管理人員的心理質素、謙虛好學、勤奮向上、關心人們社區的工作與生活，尤其重要。
近年由於改革開放，中國大陸房地產業蓬勃發展，物業供應量不斷增加，自然重視有效之管理模式，除了配合修改及加強法例之外，人才培訓亦為一項工作重點。假以時日，應可引入現代的管理模式，而最重要的一點，是要注重「人性」方面。從事中國物業管理必須留意下列數點︰
1. 令內地發展商認同物業管理是策劃階段中的一部分。必須了解物業管理是一門服務性行業，要滿足消費者（業主及住客）的客觀要求，要妥善處理他們的要求和投訴。
2. 香港派往內地工作之人員，在培訓或督促當地員工時，必須了解當地的風俗習慣，耐心推行各項政策，減少彼此之間的隔膜。
由於中、港兩地的生活指數不同，內地管理階層的薪金，難與港方派出之經理相比，內地員工可能會產生不服氣的心態。更有些資深的員工，恃老賣老，不提點新人，指導缺乏耐心，甚至看不起其他新進員工，害怕新人超越自己。所以管理各階層需加強溝通，才能令政策有效地由上推行至下面各個執行單位。
要特別一提的是，大陸物業管理員加班情況乃根據工作時間進行補償。針對工作情況不同，工作過度時，可適當安排加班。詳情可參考《勞動法》。
3. 港方人外派職員必須以身作則，堅守崗位，多參與實際工作，無分彼此，就如一個大家庭，爭取到下屬的愛戴，做事自然更為暢順。否則，便可能會出現「上有政策、下有對策」陽奉陰違的現象。
由於物業管理，需僱用大量人手，因此，推動員工之工作情緒及效率也是非常重要的。若然港方人員對內地員工的心理了解不夠，自己又缺乏對工作的熱誠和投入，缺乏做領袖的才幹，於中國大陸就很難做好物業管理的工作。近年來，香港有若干大型物業管理公司，都為了找尋合適的管理人才往大陸工作而煩惱。在無可選擇的情況下，退而求其次，資歷淺的管理人員也充當經理。若香港總公司沒足夠支援，管理將會問題叢生，現代式管理將無法發揮最大功效。
9.3 中國大陸對管理人才的需求
隨著中國進一步對外開放，物業管理行業發展有待急起直追，與國際接軌（Global Managers）。同時，國家又欲加快中西部地區的開發，中國大陸起碼還缺乏50萬的管理人才。何謂管理人才？以下引述歐盟對管理人員的質素要求（Euromanagers），管理人才需要有以下五大特徵︰
．大學或大專畢業
．有外國工作經驗
．熟悉經濟學
．是一位通才
．英法語流利
根據中國建設部1995年頒發《全國優秀管理住宅小區標準》及後來的《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》，物業管理專才的要求有以下各點︰
1. 管理人員要有明顯標誌，整體質素高，遵守職業道德，語言規範文明；
2. 主要負責人和業務骨幹經過房地產管理及物業管理專業培訓，有較強的事業心和開拓精神；
3. 了解房屋結構、設備、設施、園林、綠化等修繕的基本知識；
4. 了解房地產有關理論和開發、經營、管理、估價等基本知識；
5. 熟悉計算機應用知識；
6. 熟悉房屋完損等級標準和安全管理基本知識；
7. 熟悉國家和本地區的物業管理法律、法規、政策；掌握物業管理的基本理論與實務；
8. 掌握企業經營管理知識。
現時中國的物業管理人才主要源自剛出校門的大中院校畢業生，包括中專、職校、投校三校生，大專全日制及成人自考及物業管理本科生，大多缺乏工作經驗及實際專業知識技能，只可說行急就章，匆匆納入專業隊伍，他朝蛻變成為跨世紀人才，談何容易。另一方面，管理公司人才的流失很多是因為白天上班時間較長，有時雙休日不在雙休日，有時又要搞社區活動等，很多年輕人不能吃苦而離職。
以下我們試看看中國的人力資源組合情況。
1. 40 - 60年齡組
中國於1966 - 1977年期間，大學大專入學高考曾經停辦，許多人沒有受到正規的高等教育，師資與課程不足，外間聯繫中斷等，造成實用知識不足，心態疲憊。
2. 30 - 40年齡組
多屬打工族，利用工餘時間自修，但較難集中精神，主要花在交通、家務、帶孩子、照顧老人等。因為以往外資機構沒有今天的多，晚間、雙休日的專業進修沒有現有的普及，使他們錯失了機遇。加上學術基礎不扎實，社會機制限制綜合能力的發揮，流於守舊，不積極，不協調；對法律意識不太強，對領導多盲從附和，對工作單位不大提出改良建議。這批人中也有曾經去過外國工作、生活，但大多失意回國。
3. 20 - 30年齡組
屬青年一輩，較崇洋者日夜醉夢早日出國，學英文只為考TOFEL、GMAT等研究生入學考試，打工仔不太忠於企業或專業，有點好高鶩遠，望跳槽多賺一些；工作不夠認真，不能刻苦耐勞（甚至獨生子女給家庭寵壞，未經過成長期的磨練），投入感與學習精神、拼勁、發奮向上等心志尚未形成。
9.4 員工學習與培訓
在海外，物業管理人才的培養教育過程極其完備，在半工讀情況下，大志者都能自發從高中生一直完成博士生的課程，並獲英國特許屋宇經理學會全面認可的學歷。可是在中國，很多課程，特別是以下課程還未編入專業教程。
1. 溝通能力
2. 組織及管理
3. 社會工作服務
4. 社會結構、社區組織社會政策
5. 質量管理
6. 社會心理學
7. 仲裁、調停、談判技巧
8. 政府行政事物、公務員管理模式
以下課程在中國也還未展開，但在1997年，英國已經開始推行下列遠距離課程：
1. 連住宿要求的專業技能發展
2. 如何支援公房
3. 租客的自治及參與
4. 郊遊者營地管理
5. 房屋管理及保養
6. 住宅補助計劃及建議
7. 租賃管理
8. 社會福利保障
9. 管理員及前台服務管理
10. 可持續性發展社區
11. 業主管理委員會成員
12. 節約能源管理
9.5 政策配合及西方管理觀念
9.5.1 政策配合
中國在好幾年前已推出《勞動法》，其中工作時間的管制增添了服務行業的壓力，造成成本的增加。管理行業需大量用人，對《勞動法》的有關細節需要特別關注。以下是《勞動法》內的主要要項：
1. 總則
2. 促進就業
3. 勞動合同和集體合同
4. 工作時間和休息休假
5. 工資*
6. 勞動安全衛生
7. 女職工和未成年工的特殊保護
8. 職業培訓
9. 社會保險和福利
10. 勞動爭議
11. 監督檢查
12. 法律責任和附則
9.5.2 引入西方管理理念
中國大陸的物業管理需要西方最新的管理理念：Make Every Individual or Team a Real Business（使每一位員工做一盤真正的生意）。正如某企業家也曾在《南風窗》雜誌中曾提出跨世紀的經理人應具備「九心」：信心、雄心、熱心、誠心、愛心、虛心、耐心、細心和苦心。
*註：國內物業管理公司的員工每月工資的分佈範圍可從500 - 20,000元不等（清潔工到高級經理）。但很多時即使高薪仍難徵聘到優秀人才，眼見中國人才難求，但下崗工人到處都是，這種情況實在教人深思。
另外，北美洲商場管業理論亦從2個 P 增加到5個 P：
1. PEOPLE
指以人為本，管業隊伍守法清廉、一專多能，有開拓吃苦精神，協調能力強，以大局為重。
2. PAPER
指制定各項規章制度、員工架構、崗位職責、部門功能等。
3. PARTON
指顧客服務第一。
4. PLACEMENT
指市場定位、選擇市場路線。
5. PROMOTION
包括推廣、公關、投訴查詢處理，企業形象（CI）包裝等工作。
負責管理的高層領導應接受物業管理以人為本的理念：最好的資產是人；優質服務是良性競爭下最有效本錢；為培育堅信績效的管理者，致力於傳統改造，破格選材、用才、留才、育才（Investment In People），不可妒忌賢能，力使企業、專業後繼有人。
1. 有報到員工使用假的身分證，更有些保安盜用他人的軍人證。
2. 有員工虛報家庭資料（目的是把自己家人招進公司）。例如有人事主任安排其妻做倉庫管理員，隱瞞夫妻身分，後被發現和開除。
3. 某電梯工程師經常利用加班時間賭錢，找下屬代打考勤卡，借故鬧事，辱罵領導，拒收警告信，教唆其他員工到總部靜坐。其後管理層與工會聯手將其開除。
4. 員工擅離職守，聚在一起抽煙聊天。例如有值班工程人員在消防中心用電腦打遊戯機，有些深夜在其他備用房睡覺。有些在中午時間，在配電房內席地而睡，不顧自身危險。
9.6 財務管理
9.6.1 海外法規
西方國家並沒有關於物業管理的統一財務法規；相應的規範條例乃來自《房屋法》、《建築物管理法》、《多層大廈法規》、《業主共同遵守法規》等各類法規；並由商業部，主管消費者、商業關係部門及稅務等部門來管理物管行業。對財務管理，政府一般採取不干預政策，基本上持信任態度，只是偶然抽査。
至於世界趨勢，管業公司財務部門要做好賬簿記錄（日記賬、分類賬、總賬），提供嘗試平衡賬、流動資金、資產負債、贏利與虧損、平衡賬等賬表與報告，公司便可隨時進行內外查賬、核算；上市公司執行更嚴厲。一般情況下，所有賬單、計賬本、收據等原記錄最少保留6-8年。
在美國、加拿大，租金與管理費訂金、保證金等的收取，要由物業管理公司按照存款規定於每年年終支付利息（年息為6厘左右）。在中國、香港、英國等地，因無明文規定，故沒有支付利息的慣例；但管業者從銀行賺取的利息就一定要作為管理支出使用，而且銀行戶口必須是信託戶口（Trust Account）。
目前，在國內還未有正式的物業管理會計法，只在房地產建築與開發領域（開支與成本）有相應的財務法規。各項有關物業管理的財務法規相當零碎、分散，未形成一個統一的規範。各個省市自行制訂的一些法規，也未有統一，有關法規還有待進一步完善。
9.6.2 中國的處理情況
目前應用在物業管理財務領域中的相關法律有《企業財務通則》、《企業會計準則》（在90年代初、中葉，大部分海內、海外公司都參照此二法；但是監督比較薄弱），隨著相關法規的陸續出臺，如《中華人民共和國會計法》、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合同法》、 《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國票據法》、《中華人民共和國發票管理辦法》、《中華人民共和國稅收徵收管理法》、《中華人民共和國中外合資經營企業法》《銀行結算辦法》、《商業匯票辦法》、《銀行賬戶管理辦法》、《違反銀行結算制度處罰規定》等，使物業管理財務法規的法律執行與參考依據日趨充分。
對管理費用收取的政府監督行為，較有影響力的有：國家計委及建設部於1996年3月出臺的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，以及上海市物價局、上海市房地產管理局於1996年5月出臺的《上海市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》。
在這些相關法律條款中涉及有：
．物業管理服務收費所包含專案：房屋設備運行費、保潔費、保安費（前三項費用按月份項計算）、維修費（費用按實際維修專案計算）。
在香港，物業管理服務的收費已將上述費用統一收取，市政部門提供的環境衛生服務分文不取，標榜了政務精簡的一面。
．外銷商品住宅、非居住用房的服務收費由物業管理單位與業主管委會或業主代表協商確定，協商不成的，由房屋所在地物價部門裁定。
以上管理服務費用的收取較零碎，服務費收費的高低受房屋質量、不同地區及配套設施高低的影響。有些貧困的居民及一些動遷居民會存有點心理障礙，不太願意接受這些費用，而由房管轉變而來的物管公司追討內銷房的管理欠款也不容易（上海郊區最便宜的管理服務費為每月每平方米0.15元，市區最高的為每月0.50元，浮動幅度為20-30%；高層電梯費及水泵運行費另行收取）。住宅外銷房的管理收費不受政府的法定及指導價格所管制，只要將收費標準在區物價局備案即可（最高標準可達每月每平方米2.00美元）。另隨著未來大中型城市內，外銷房劃分的漸漸取消，以上規定只是過渡性質，日後應會逐步統一。
在香港，《商業登記法》、《公司法》、《稅務法》，已將物業管理公司財務的運行規範化，政府的干預其實很少；而且管業公司也要遵守行業學會及專業團體的操守法規，業戶的積極參與及監督使管理透明度很高，廉正公署經常提示管理者不得以身試法，所以管業公司也會自覺執行各項規章制度。
9.6.3 沉澱基金（Sinking Fund）
在樓宇入伙時期，海外的管業公司收取3至6個月的管理費保證金（中國稱為「房屋修繕基金」）。海外物管法規規定從物管費中可抽取部分費用作為「沉澱基金」，用於房屋未來設備的大型修繕。如果整棟建築物分層、分單位出售，管理公司擔心將來要負擔龐大的維修費用，現金周轉困難，所以物業經理習慣抽取3-7%的管理費作為維修基金；如果修繕支出還是不夠，在業管會的批准下，可以按照業主的股權劃分，增收籌金。在北美國家，法律硬性規定抽取不低於10%；而中國國內各地管理費房屋修繕基金的收取，則由各省市自行制定。在上海，1996年6月起執行的《商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》內，對內銷商品房屋修繕基金籌集有以下標準︰
．房屋出售人應按多層房屋建築面積成本價之一定百分比繳納房屋修繕基金。
．房屋修繕基金在簽訂房屋買賣合同時繳納，以業主管委會名義存入金融機構，按不低於城鄉居民存款利率計息。
但在國內許多大小業主礙於資金有限，並未按規定繳納以上費用。地區政府也未能嚴格執行，致使房屋在大型維修計劃由於資金短缺而擱淺。有的發展商因經營不善，缺乏資金，拒絕繳納空置房屋的修繕基金。也有教唆物業管理公司非法挪用修繕基金用作整改工程，知法犯法。
9.6.4 海外財務報告
1. 管業經理的主要工作之一是每月向業主提供財務收支情況報告，這也是財務部門主要的職責，財務部門要對每筆賬都要記得清清楚楚並通過會計師、審核師的審核，最後送交全體業主；也可以每年向業主管理委員會（在美國、加拿大稱為董事會）提供一次財務收支情況報告。
2. 物業經理需對每年建築物運作的預算、開支、收入等負責，財務部在銀行建立信用戶口，做好付款、收入、疑賬、追賬、違章停車及罰款等的記錄。
3. 財務部應建立信用財務制度，精確定時，製作易明瞭、易操作的報告，以此作為與業主溝通的工具。財務會計電腦化、資訊化將是未來趨勢。
4. 管業經理與財務部要考慮物業的出租與空置率、稅務等幾項因素。訂金、保證金未經事先批准不得擅自挪用。在海外，預算內的管理開支專案如果出現變數，在不影響總開支的情況下，可以申請撥款，在中國則無內部撥款操作。
5. 每月報告中要列明收租表、租務名單、租金、租期，及停車場收費表等，通常於每月月中10日或15日提交報告（有的小區的單元不多，可以接受提交季度報告）。每月報告中還應涉及租金損失，未交租金、管理費等情況，以及有關維修基金的累積數目。
6. 關於財務報告中稅務一項，包括房產稅、地區市政配套改良費用、營業稅等稅收專案。
9.6.5 財務預算
在接管樓宇前，管業經理要作好前期管理預算（pre-management budget）；入伙之後，就要使用運作預算（operating budget）。接管樓宇後，要使財務測算更具準確性，管理計劃與預算必不可少。
在製作預算的過程中，需由管業經理統籌、協調多方面的資源（人力、物力、財力、智力等）。查看以往記錄，與現今同類樓盤相比較，推算將來發展趨勢。現代管理看重成果（result）與表現（performance），預算要求做到務實，每個單項差異不超過5%，即事先要制定可達到的財務目標，以確保完成計劃，審核完成結果。
預算中可能包括年運作淨收入、月運作淨收入、年資金流動預算；半年資金流動預算、大型維修保養基金等幾項內容。其中，收入應包括停車費（parking）、倉管費（lockers）、乾洗費（laundry）、自動售貨機（vending machines）、收費電話（coin phones）等的牌照費、管理費。預算開支中分為︰固定開支與不固定開支兩種。固定開支包括工資、交通費等費用；不固定開支包括水費、電費、煤氣費、排污費、清潔費、通訊費、保險費、維修保養費、綠化費等費用。
預算中還應有行政管理費，包括聘請專業律師、顧問等費用。管業經理在製作預算時還要考慮到不可預見性的開支，如外判承包商、賠償、政府強制性指令等費用。
樓宇如要提供大使式服務（ambassador services）或服務公寓（service apartment）的配套，如游泳池、健身室、兒童遊戲間、壁球室、會所、酒吧、閱讀室、穿梭小巴等，也需將此等開支列入預算內。
要作好基本預算控制，就要考慮以下因素︰
1. 預算要制定務實的、可執行的目標；
2. 有部門與員工的充分參與；
3. 節約能源原則；
4. 具有時尚性；
5. 各有關單位部門的合作、協調性；
6. 有彈性，提防有些不可預見的花費；
7. 每季、每月要按實際情況覆核調整，提供充份的解釋理由。
另外，要盡量嚴格控制在預算外的開支專案（non-budgeted items）。
在中國的大城市，員工賠償保險（employees compensation insurance）包括「三險一金」（養老保險、失業保險、醫療保險、房屋公積金）。但在海外，就只有高級職員才有房屋津貼。
在海外，管業公司的經理酬金有四種方式收取，第一是按照管理費的總收入提成；第二是按照管理費的總開支提成，有案例首先減去水電煤氣等費用；第三是按照建築物面積的百分比來收取，如每平方多少元；第四是按照業戶的數目來收取，如每單位元多少元。一般在管理費總收入的5-15%之間，現在的趨勢則在7-10%之間。
9.6.6 管理費追討
在香港，5萬幢大廈約只有一半有好的財務管理，管理嚴謹的管業公司可獲香港房屋管理委員會或物業管理協會頒發名牌標誌。目前，香港約有400家物業管理公司，上海約有2,000家物業管理公司，但還沒有可稱名牌的管業公司，可見行業缺乏領頭羊。
按照國際慣例，物業管理費原則上應提前交納（payment in advance）。在中國，很多人藉口已交管理定金而把管理費推延一、兩個月才交。在海外，遲交物業管理費要收取滯納金。在中國，對拖欠費用的業主，物管公司可以責令其於限期交納，逾期仍不交者，可以採取停止供電、供水、供氣等措施，但應當提前5天書面通知當事人。對長期拖欠費用的業主，物管公司可以依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定，向人民法院申請支付令或起訴。
各國對截斷水電氣供應作為催交拖欠已久的管理費、租金等手段，多年來爭論不休。住宅區的小業主，租戶每以「困難戶」打官司獲勝訴，尤其是家有老弱小孩，或天氣惡劣的時候，法官多有惻隱之心，不忍下驅逐令。加拿大多倫多法院每年冬季12月中旬至下年1月中旬多不接受驅逐租客申訴，以避開嚴寒及希望大家共同過一個快樂的聖誕節。在香港，房屋署及專業管理公司情願避開這受公眾非議的手段，採取在田土產權契約進行欠款登記，俗稱釘契（register charge）方法，保留隨時對新舊業主申索金錢或非金錢損害賠償的訴訟權。
在美國及加拿大，對不交管理費的業主，管委會主席會發出阻止證書（Estoppel Certificate）。國際房地產法一大原則：負債跟著土地業權轉移一起走（liabilities run with land）。這對新的購房者不利，但現代的法官對管業公司的財務混亂不予同情，管理公司收不到舊業主的欠款，不能自動轉移到新業主的身上，勝訴還是敗訴仍是未知之數。所以在移交房產之前，需清算所有的欠費後方能轉賣。因香港樓宇買賣頻密，為快速成交物業，欠款人願意連本息清還所有管理費予管理公司，何況管理費與樓價相比不過是九牛一毛。對於其他關於拖欠管理費的申訴渠道則有土地 / 租金 / 小額錢債 / 建築物管理審裁署。假如，拖欠15,000元的，可向小額錢債法庭申訴；拖欠金額在15,000 - 120,000元之間的，可向地方法院申訴；金額在12萬元以上的可向高等法院申訴。
在中國大陸，各級與房地產有關的政府部門關係複雜，房產證遲遲不發；有些土地本身無正規登記（為非法違章建築），導致管理部門的管制也無法執行。跨部門的合作不太協調，配套的法規也不完善，各類審裁署的設置更是空白的，法院的聆聽拖延得很晚，很多欠債不了了之，無人負責。隨著大陸大型物業及海外投資的大型物業增多，相關配套法規的相繼出臺應會令現狀有所改善。
9.6.7 物業管理險種
好的物業管理應保證物業安全，主要是提防破壞、盜竊與不可抗力（Act of God）的情況，盡量在業主經濟能力可承擔的範圍內，將風險降到最低。保費過高會造成浪費，保費過低造成杯水車薪。此外，大家絕不能期待通過保險謀財，《保險法》絕不允許，保險公司只賠償實物的損失，減去免賠額（deductible）（這方面要由投保方承擔），而租金、營業額、市區暴動、地震等項則要另外購買附加險（endorsement）。
物業經理要知道所管物業的風險所在，有何不同保險種類可以對抗這些風險，購買保險的代價，以及損失發生後的追蹤程式。由於保險公司制定免賠額，所以在考慮購買保險時，要判斷單項免賠額的標準是否合理。單項免費額從2,000至10,000元不等，免賠額越低，保險費用越高。海外有「no claim bonus」制度，一年內如無索償案例，保險公司就會提供合法回扣、獎金，記錄保持良好的話，折扣（discount）還會逐漸增加。現時在中國，此制度暫被中止；而保險公司暫不接受地震賠償。
國內房地產保險類別計有：財產險、責任險、信用險、企業財產險，其他責任如空中墜物、水電氣供應設備受損等、家庭財產險、建築安裝工程保險、僱主責任險、公眾責任險等。其中主要的保險險種有：
1. 財產一切險
即P.A.R.（Property All Risks），其中包括因水火災、風暴、冰雹、爆炸、騷動、飛機汽車失事、煙燻、玻璃破碎、機器停頓、地基下沉、山泥傾瀉等意外，甚至人為疏忽、刑事破壞等造成的經濟損失作適當賠償。
保險時不用考慮土地因素，原因是企業單位或個人只擁有使用權不是所有權，而且任何風險都不能對土地造成損害，所以土地不能成為房地產保險標的。財產一切險還有一些附加險種，例如防地震、盜竊、人為破壞等。有些安全意識較高的發展商還可購買附加險，例如：租金損失險（loss of rent）、現鈔轉送險（cash transit）、個人忠誠險（fidelity bond）、打劫險（robbery）、失誤遺漏險（errors & omissions）等，美國人還喜愛購買預防3D，即不忠（dishonesty）、失蹤（disappearance）、破壞（destruction），及機器與設備（plant & machinery）險種，防止保養期過後機器與設備的停頓（breakdown）。
在大廈建築期間，由承包商購買CAR（Contractor's All Risks），物業管理公司接管後第一秒當即轉為購買 PAR。
2. 責任保險
即第三者責任險（Third Party Insurance）/ 公眾責任險（Public Liability）。由於國民對於自我保護意識日益增強，對此項保險需求日增，例如：訪客、顧客在商場、辦公樓等公眾地點發生意外，受到傷害，都可以索賠。
3. 僱主責任險（Employee Compensation）
在海外已早有標準，在中國則被視為「三險一金」（養老保險、失業保險、醫療保險、房屋公積金）。
4. 家庭財產險（Household Insurance）
在住宅區為每位業主的私人財產，由財產物主自行購買；也有一些為接受供房的按揭銀行所規定購買，物管公司只負責公眾地方、設施的保險。另外，在商場租賃區內的貨品也應由租戶自行購買此項保險。
中國目前陸續向全世界的專業保險公司開放保險市場，國民對於保險的意識亦日漸提高，正慢慢與國際接軌。
9.7 可持續發展的物業管理概念
物業管理也可引入「可持續發展」的概念。根據1992年斯德哥爾摩會議通過《人類環境宣言》，有些學者總括可持續發展的主要內容有四點︰
1. 適度消費；
2. 提高資源利用率；
3. 推行廢物循環再用；
4. 開發利用可再生生物資源，採取人工繁殖補充，盡量用替代品。
英國政府解釋開拓可持續發展，是超越一般對經濟發展及環保意識的偏重，較強調社會公正（social justice）就是關注其國民的可持續性發展人民生活（sustainable living）。例如英國可持續發展對住宅區物業管理有以下要求︰
1. 住得溫暖嗎？
2. 安全嗎？
3. 社區內能找到工作嗎？
4. 容易購物、上學、就醫嗎？
5. 生活質素有提高嗎？
6. 綠化、美化設施足夠嗎？
7. 房屋真正需求滿足嗎？
8. 解決住房難的政府政策對嗎？
1994年3月中國國務院常委會通過了《中國21世紀議程》，可持續發展目標是：建設規劃佈局合理，配套設施齊全，有利工作，方便生活，住區環境清潔、優美、安靜、居住條件舒適的住宅區。這為中國可持續發展住宅區物業管理定下基礎。
物業管理企業亦紛紛引進 ISO9002 國際質量的標準，推行 ISO14000 環境保護管理體系。ISO14000 強調「全面管理、污染預防、持續改進」的思想，更符合現代高質素的物業管理。
9.8 中國大陸物業管理的經驗總結
9.8.1 物業管理意識不足
國內曾經發生了幾宗塌樓事件，導致多人死傷，令人關注到大陸建築樓宇的安全結構及質素問題。其實中國對建築物的興建審批，是有嚴格的法例監管。然而在執行上卻因人手不足，令監管工作未能依例嚴格執行，導致有加建或違章建築的情況出現。近年中國的房地產蓬勃發展，更加重了有關方面的工作量，單是審批圖則也花上不少時間與人手，人手不足問題會使部分建築商有機可乘，出現偷工減料或是質素未能符合標準。
在這方面，可以借鑒香港。香港在批圖手續上較嚴謹，在建築期間定期往工地或地盤上進行工序監察，避免偷工減料；當樓宇入伙後，更需派人視察有否違章建築，如僭建或加建建築物。在這方面，香港工務局及建築物條例執行處設有專人負責巡查及進行檢控工作。更有效的方法，是必須對違例者進行刑事檢控，要求業主自行清拆及改善，以收阻嚇作用。
事實上，中國在樓宇建築上有一定的水平及科技，但在物業管理上卻相對落後。國內發展商必須加強對樓宇保養的意識。不少大陸樓宇在建成後兩三年，就變得殘舊破落，主因便是業主對樓宇不進行保養及定期的維修，這樣不但會縮短樓宇的壽命，更會影響樓宇的價值，對業主是一種損失。
其實樓宇的建築設計和物業管理也有很密切的關係，例如現時很多高樓大廈都採用玻璃幕牆。玻璃幕牆的設計無疑是有很多好處，玻璃透光度高，室內可充分利用自然光；中國的建築設計師於是一窩蜂的設計一座又一座的玻璃幕牆商業大廈。但是玻璃幕牆透光度高，室內受到的熱量較多，需要有冷氣空調去減低室溫。然而冷氣空調要消耗大量能源，使國內能源短缺問題更呈惡化。
空氣污染是另一個問題，國內很多地方，尤其是大城市，也是烏煙瘴氣，沙塵滾滾，玻璃幕牆經常鋪滿了一層厚厚的灰塵。如果密封的玻璃幕牆大廈不是最起碼每兩個月清洗一次的話，相信那些幕牆大廈便變成泥灰外牆的大廈，影響到大廈的外觀。在香港，物業管理公司為了保持物業的價值和市容，一般都會頻密清洗大廈的玻璃幕牆，這筆開支雖轉嫁到業主和租客身上，但大家都會覺得物有所值。
9.8.2 須建立完善的管理程序制度
管理程序是對公司各項業務管理流向、公司事務申報、審批步驟的規定。只有將這些基本辦事步驟與程序作為制度規定下來，公司的管理才會井井有條，提高效率和質量。事實上，許多單位人浮於事，推委扯皮，莫不是責權不分、管理程序不清所致。所以物業管理公司應根據公司管理機構設置及崗位責任的劃分，制定相應的管理程序。廣州市建設開發物業公司為了提高管理效率，幾乎對公司的所有下屬部門都制定有管理（工作）程序。這些管理程序制度對該公司的管理效率起了重要的作用。
物業管理制度是指公司對自己管轄物業權限、辦法、程序和對用戶要求的若干規定，亦即是就該物業業主、用戶與公司管理權限問題的規定。完善的物業管理制度對於該物業管理效果是至關重要的。事實上，許多經過公證的物業管理制度，如住戶手冊、居民公約等都具有法律效果。所以物業管理公司都要按照自己的物業性質制定完善的物業管理制度。
如廣州市東華物業管理公司制定的住宅小區專項管理制度，就包括有樓宇管理、屋邨大廈衛生管理、商場管理、消防管理、園林綠化管理、工業樓宇管理、公共市政設施維修管理等單項管理制度，並制定了包括入住合約、居住公約、管理制度在內的居民住戶手冊。廣州市建設發展公司的《住宅小區業主、住戶手冊》則包括業主、住戶入住合約、居住公約、住宅區綜合管理規定、管理服務項目及收費原則等有關制度。
9.8.3 中國大陸物業管理常見的問題
1. 工程質量五大問題：漏（水）、滲（水）、（水）堵、（空）鼓、（牆）裂。房屋建造的工程質量問題，需由發展商與物業管理協調。
2. 現在工程施工存在偷工減料、以次充好、工程爛尾，層層轉包等問題。按規定處罰，最嚴重的也不過是吊銷營業執照，根本對違列違章者沒有阻嚇作用，因此情況難以改善。
3. 保安管理存在「監守自盜」問題。
保安案例
1. 停車場收銀員隱瞞所收費用，盜走公司錢財。
2. 數名保安串謀在路旁盜竊顧客的自行車，將贓物藏匿在地下室。
3. 保安在電梯廳發現兩箱餅乾，先將其藏匿至無人使用的貨梯內，下班後又將其藏匿至更衣櫃內。
4. 有人從百貨公司偷來襯衣並藏在風管上方。
5. 有人白天藏在洗手間的天花板內，晚間出動盜竊錢財。
6. 通訊公司保安員盜竊手機，和百貨公司保安盜竊保險箱內的過夜錢財。
7. 在出現突發事故時，保安未能及時疏散人員，控制局勢，反映保安人員缺乏專業訓練。
8. 北京小區發生謀殺案，其中的漏洞是保安員的對講機壞了，但並未修理好。
9. 清潔工在美食廣場餐桌上撿到客人遺留的手機，據為己有，領導問起，還騙說是個玩具，後被開除。
有關財務管理失當的案例
1. 收銀員貪污錢財，為供賭博用。
2. 對資金流向缺少把關與追蹤，備用金管理混亂。
3. 貨物到達後還未經過驗收及領導批准，就私自通知付款，或未經財務部認可及領導批准，就草率通知領款人領款，或各類賬單未做即時處理，而至使付款延誤過期，還找借口説賬單晚到。
4. 員工向供應商、承包商等索取好處、回扣、禮品、假公濟私等。管理公司發覺後低調處理，使得違規員工又轉到其他同行公司等候機會繼續鑽空子。
踏入21世紀，生活在城市的人口將會越來越多。到2010年，中國的城市化水平將達到45%。至2030年，世界上將有五分之三的人生活在城市。中國人口眾多，改善及提高居住環境之質素是國家的重要政策，引進管理高密度樓宇之管理經驗，長期培訓內地工作人員，及向發展商推介現代式的物業管理觀念，乃現今發展中國房地產的特點。
在國內興建中或計劃中的物業，無論在設計或建築方面，水平已越來越高；所動用的資金，亦數以億元計。不過，以前的發展商，願意大量投資美化大廈之外觀及設施，卻不願意付出區區之數去推行專業管理服務。雖然部分發展商亦認同物業管理服務是必須的，但當與管理公司磋商管理計劃時，往往裹足不前。反觀新酒店落成前，業主多會主動聘用專業管理公司預先籌備有關管理工作。
以北京為例，五星級的公寓及寫字樓之管理費用只佔租金5%左右，如管理水平因費用不足而下降，以致影響租值，當然得不償失。其實，管理費用原則上是由租客及小業主承擔，對發展商而言並不是一種負擔。發展商所負擔的部分只是限於入伙前的籌備費用和空置單位的管理費，發展商以低廉的管理費來吸引租客或買家並非明智的商業決策。就算物價管理局要對內銷房所實行的管理費亦設上限指標，以顧及內地居民的負擔，但長遠而言，亦應留意會否「因貨就價」令管理及保養質素下降。例如為節省修理費用，電梯不作定期檢查和維修，日積月累，電纜損耗嚴重，電梯經常要停止操作，令居民上落不便之餘，甚至加速折舊，結果業主得不償失。
若管理費過低，物業管理公司便會借助管理該座物業的機會，爭取其他賺錢的合約，例如中介、清潔、維修、保安、裝修，甚至經營托兒園、小商店等等服務。在國內，由於管理費收入低微，管理公司可能兼營副業，用以補貼開支及增加利潤，令管理質素大打折扣。
國內的物業管理制度尚未完善，容易出現亂收費問題。為加強上海房地產價格、物業收費和房屋中介服務收費的管理，物價部門及有關部門推出了一系列政策規定。市物價部門將廣泛宣傳房地產價格、物業收費和房屋中介服務收費政策規定，公開收費標準和收費項目，並設舉報電話，加強監察。
一些物業管理費用包括：停車場、招投標、餐館等管理費用。而政府則會對物業管理公司的管理費、服務費（包括清潔、保安、公共設施養護、停車等各種名目收費）、維修費（包括人工材料）、租賃費（包括公有住宅租戶）等收入，均按規定稅目、稅率（即5%）徵收營業稅。
一般商品房，業主在入伙時要一次交付多層按綜合造價2%的建築面積，高層按綜合造價4%的建築面積，或以購房款的1% - 1.5%繳付物業管理的維修基金，待房屋保修期滿後，按規定用於房屋公共部位、共用設施等的維修更新工程。高級商品住宅公寓、辦公、生產，或商業用房的維修基金，可略高於一般商品房的標準收費。公有房屋出售方面，購買人在購房時可預付首期維修基金，多層和高層均以購房款的1.5%繳付。一般來説，向業主收取維修基金的計費標準，可以按每月每平方米物業建築面積計算。
國內部分發展商往往以為聘用數個外國專家負責管理，或派出內地人員往外地考察一下，就能搞好物業管理，其實仍需很多因素的配合，例如法制上的配合及專業的經驗。雖然近年來中央政府及其他大城市已經修改法例，改善管理制度，但任何有效制度或法例，若沒具經驗的專業人士推行，實難達到預期的效果，甚至因管理失當而造成損失。
．管理失當案例
1. 清洗天台的冷卻塔時，要將水放掉，但工程人員未細加看護，致因地漏堵塞，使水沿樓梯一直流到電梯內。
2. 位於天台的游泳池的蓄水沿水泵管道縫隙流出，而且浮球也有問題，使水池內蓄水流乾並浸到下面樓層。值班的工程人員雖已發現問題，但並未記錄在案及交給接班的工程人員跟進。
3. 電子遊戲機房內突然停電，管低壓電工未查明原因便將電閘關上後離去。過了不久再一次停電，使儀器設備受損，後查明是高壓有問題，而需賠償受損儀器之損失。
4. 百貨公司與管理公司簽約租用中央空調的冷卻水用於保持魚池溫度（24小時運轉），但新來的工程人員不知情，晚上將冷卻水泵關閉，至使海鮮大批死亡，造成損失。
5. 商場消防栓被人弄壞，水流外溢，工程人員判斷錯誤，以為水閘位置在天台，其實是在地下室，耽誤了時間。並使幾台扶手梯浸水。
6. 某美容院遲交租金、管理費，由於工程部門和管理部門協調不善，採取在營業繁忙時間停電的手法催收，使顧客受到驚嚇。後來美容院告到法院，管理公司敗訴。
7. 某一新村，分屬8個物業管理公司管理，由於在路燈電費的支付方法不一致，出現拖欠電費達一萬元，而被供電局切斷了一盞路燈的電源，造成附近居民夜行困難。
8. 有些合同未經跨部門的核查就直接遞交領導簽署，有些合約條款可能對公司不利，造成管理上的漏洞。對於重要的文件，需要將文件傳真過去，再送去原文件，並且要打電話確認後，才算穩妥。在將文件，檔案遞交他人時，及在張貼對外宣傳海報時，需先覆查一遍，確認內容無誤後，才能執行。
9.2 中國大陸的人力資源管理
物業管理行業是一門服務性行業，在中國屬於第三產業，正在向第四產業進軍，實行以人為本的路線。隨著人民生活質素的不斷提高，現代物業管理行業已經進入大使級的服務水準，服務質量要求極其細緻。21世紀人才競爭激烈，推銷房地產的租售首先要推銷自己的管理隊伍，擦亮自己的「櫥窗」，爭取租戶的信任，物業管理人員的心理質素、謙虛好學、勤奮向上、關心人們社區的工作與生活，尤其重要。
近年由於改革開放，中國大陸房地產業蓬勃發展，物業供應量不斷增加，自然重視有效之管理模式，除了配合修改及加強法例之外，人才培訓亦為一項工作重點。假以時日，應可引入現代的管理模式，而最重要的一點，是要注重「人性」方面。從事中國物業管理必須留意下列數點︰
1. 令內地發展商認同物業管理是策劃階段中的一部分。必須了解物業管理是一門服務性行業，要滿足消費者（業主及住客）的客觀要求，要妥善處理他們的要求和投訴。
2. 香港派往內地工作之人員，在培訓或督促當地員工時，必須了解當地的風俗習慣，耐心推行各項政策，減少彼此之間的隔膜。
由於中、港兩地的生活指數不同，內地管理階層的薪金，難與港方派出之經理相比，內地員工可能會產生不服氣的心態。更有些資深的員工，恃老賣老，不提點新人，指導缺乏耐心，甚至看不起其他新進員工，害怕新人超越自己。所以管理各階層需加強溝通，才能令政策有效地由上推行至下面各個執行單位。
要特別一提的是，大陸物業管理員加班情況乃根據工作時間進行補償。針對工作情況不同，工作過度時，可適當安排加班。詳情可參考《勞動法》。
3. 港方人外派職員必須以身作則，堅守崗位，多參與實際工作，無分彼此，就如一個大家庭，爭取到下屬的愛戴，做事自然更為暢順。否則，便可能會出現「上有政策、下有對策」陽奉陰違的現象。
由於物業管理，需僱用大量人手，因此，推動員工之工作情緒及效率也是非常重要的。若然港方人員對內地員工的心理了解不夠，自己又缺乏對工作的熱誠和投入，缺乏做領袖的才幹，於中國大陸就很難做好物業管理的工作。近年來，香港有若干大型物業管理公司，都為了找尋合適的管理人才往大陸工作而煩惱。在無可選擇的情況下，退而求其次，資歷淺的管理人員也充當經理。若香港總公司沒足夠支援，管理將會問題叢生，現代式管理將無法發揮最大功效。
9.3 中國大陸對管理人才的需求
隨著中國進一步對外開放，物業管理行業發展有待急起直追，與國際接軌（Global Managers）。同時，國家又欲加快中西部地區的開發，中國大陸起碼還缺乏50萬的管理人才。何謂管理人才？以下引述歐盟對管理人員的質素要求（Euromanagers），管理人才需要有以下五大特徵︰
．大學或大專畢業
．有外國工作經驗
．熟悉經濟學
．是一位通才
．英法語流利
根據中國建設部1995年頒發《全國優秀管理住宅小區標準》及後來的《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》，物業管理專才的要求有以下各點︰
1. 管理人員要有明顯標誌，整體質素高，遵守職業道德，語言規範文明；
2. 主要負責人和業務骨幹經過房地產管理及物業管理專業培訓，有較強的事業心和開拓精神；
3. 了解房屋結構、設備、設施、園林、綠化等修繕的基本知識；
4. 了解房地產有關理論和開發、經營、管理、估價等基本知識；
5. 熟悉計算機應用知識；
6. 熟悉房屋完損等級標準和安全管理基本知識；
7. 熟悉國家和本地區的物業管理法律、法規、政策；掌握物業管理的基本理論與實務；
8. 掌握企業經營管理知識。
現時中國的物業管理人才主要源自剛出校門的大中院校畢業生，包括中專、職校、投校三校生，大專全日制及成人自考及物業管理本科生，大多缺乏工作經驗及實際專業知識技能，只可說行急就章，匆匆納入專業隊伍，他朝蛻變成為跨世紀人才，談何容易。另一方面，管理公司人才的流失很多是因為白天上班時間較長，有時雙休日不在雙休日，有時又要搞社區活動等，很多年輕人不能吃苦而離職。
以下我們試看看中國的人力資源組合情況。
1. 40 - 60年齡組
中國於1966 - 1977年期間，大學大專入學高考曾經停辦，許多人沒有受到正規的高等教育，師資與課程不足，外間聯繫中斷等，造成實用知識不足，心態疲憊。
2. 30 - 40年齡組
多屬打工族，利用工餘時間自修，但較難集中精神，主要花在交通、家務、帶孩子、照顧老人等。因為以往外資機構沒有今天的多，晚間、雙休日的專業進修沒有現有的普及，使他們錯失了機遇。加上學術基礎不扎實，社會機制限制綜合能力的發揮，流於守舊，不積極，不協調；對法律意識不太強，對領導多盲從附和，對工作單位不大提出改良建議。這批人中也有曾經去過外國工作、生活，但大多失意回國。
3. 20 - 30年齡組
屬青年一輩，較崇洋者日夜醉夢早日出國，學英文只為考TOFEL、GMAT等研究生入學考試，打工仔不太忠於企業或專業，有點好高鶩遠，望跳槽多賺一些；工作不夠認真，不能刻苦耐勞（甚至獨生子女給家庭寵壞，未經過成長期的磨練），投入感與學習精神、拼勁、發奮向上等心志尚未形成。
9.4 員工學習與培訓
在海外，物業管理人才的培養教育過程極其完備，在半工讀情況下，大志者都能自發從高中生一直完成博士生的課程，並獲英國特許屋宇經理學會全面認可的學歷。可是在中國，很多課程，特別是以下課程還未編入專業教程。
1. 溝通能力
2. 組織及管理
3. 社會工作服務
4. 社會結構、社區組織社會政策
5. 質量管理
6. 社會心理學
7. 仲裁、調停、談判技巧
8. 政府行政事物、公務員管理模式
以下課程在中國也還未展開，但在1997年，英國已經開始推行下列遠距離課程：
1. 連住宿要求的專業技能發展
2. 如何支援公房
3. 租客的自治及參與
4. 郊遊者營地管理
5. 房屋管理及保養
6. 住宅補助計劃及建議
7. 租賃管理
8. 社會福利保障
9. 管理員及前台服務管理
10. 可持續性發展社區
11. 業主管理委員會成員
12. 節約能源管理
9.5 政策配合及西方管理觀念
9.5.1 政策配合
中國在好幾年前已推出《勞動法》，其中工作時間的管制增添了服務行業的壓力，造成成本的增加。管理行業需大量用人，對《勞動法》的有關細節需要特別關注。以下是《勞動法》內的主要要項：
1. 總則
2. 促進就業
3. 勞動合同和集體合同
4. 工作時間和休息休假
5. 工資*
6. 勞動安全衛生
7. 女職工和未成年工的特殊保護
8. 職業培訓
9. 社會保險和福利
10. 勞動爭議
11. 監督檢查
12. 法律責任和附則
9.5.2 引入西方管理理念
中國大陸的物業管理需要西方最新的管理理念：Make Every Individual or Team a Real Business（使每一位員工做一盤真正的生意）。正如某企業家也曾在《南風窗》雜誌中曾提出跨世紀的經理人應具備「九心」：信心、雄心、熱心、誠心、愛心、虛心、耐心、細心和苦心。
*註：國內物業管理公司的員工每月工資的分佈範圍可從500 - 20,000元不等（清潔工到高級經理）。但很多時即使高薪仍難徵聘到優秀人才，眼見中國人才難求，但下崗工人到處都是，這種情況實在教人深思。
另外，北美洲商場管業理論亦從2個 P 增加到5個 P：
1. PEOPLE
指以人為本，管業隊伍守法清廉、一專多能，有開拓吃苦精神，協調能力強，以大局為重。
2. PAPER
指制定各項規章制度、員工架構、崗位職責、部門功能等。
3. PARTON
指顧客服務第一。
4. PLACEMENT
指市場定位、選擇市場路線。
5. PROMOTION
包括推廣、公關、投訴查詢處理，企業形象（CI）包裝等工作。
負責管理的高層領導應接受物業管理以人為本的理念：最好的資產是人；優質服務是良性競爭下最有效本錢；為培育堅信績效的管理者，致力於傳統改造，破格選材、用才、留才、育才（Investment In People），不可妒忌賢能，力使企業、專業後繼有人。
有關人事處理的案例
1. 有報到員工使用假的身分證，更有些保安盜用他人的軍人證。
2. 有員工虛報家庭資料（目的是把自己家人招進公司）。例如有人事主任安排其妻做倉庫管理員，隱瞞夫妻身分，後被發現和開除。
3. 某電梯工程師經常利用加班時間賭錢，找下屬代打考勤卡，借故鬧事，辱罵領導，拒收警告信，教唆其他員工到總部靜坐。其後管理層與工會聯手將其開除。
4. 員工擅離職守，聚在一起抽煙聊天。例如有值班工程人員在消防中心用電腦打遊戯機，有些深夜在其他備用房睡覺。有些在中午時間，在配電房內席地而睡，不顧自身危險。
9.6 財務管理
9.6.1 海外法規
西方國家並沒有關於物業管理的統一財務法規；相應的規範條例乃來自《房屋法》、《建築物管理法》、《多層大廈法規》、《業主共同遵守法規》等各類法規；並由商業部，主管消費者、商業關係部門及稅務等部門來管理物管行業。對財務管理，政府一般採取不干預政策，基本上持信任態度，只是偶然抽査。
至於世界趨勢，管業公司財務部門要做好賬簿記錄（日記賬、分類賬、總賬），提供嘗試平衡賬、流動資金、資產負債、贏利與虧損、平衡賬等賬表與報告，公司便可隨時進行內外查賬、核算；上市公司執行更嚴厲。一般情況下，所有賬單、計賬本、收據等原記錄最少保留6-8年。
在美國、加拿大，租金與管理費訂金、保證金等的收取，要由物業管理公司按照存款規定於每年年終支付利息（年息為6厘左右）。在中國、香港、英國等地，因無明文規定，故沒有支付利息的慣例；但管業者從銀行賺取的利息就一定要作為管理支出使用，而且銀行戶口必須是信託戶口（Trust Account）。
目前，在國內還未有正式的物業管理會計法，只在房地產建築與開發領域（開支與成本）有相應的財務法規。各項有關物業管理的財務法規相當零碎、分散，未形成一個統一的規範。各個省市自行制訂的一些法規，也未有統一，有關法規還有待進一步完善。
9.6.2 中國的處理情況
目前應用在物業管理財務領域中的相關法律有《企業財務通則》、《企業會計準則》（在90年代初、中葉，大部分海內、海外公司都參照此二法；但是監督比較薄弱），隨著相關法規的陸續出臺，如《中華人民共和國會計法》、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合同法》、 《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國票據法》、《中華人民共和國發票管理辦法》、《中華人民共和國稅收徵收管理法》、《中華人民共和國中外合資經營企業法》《銀行結算辦法》、《商業匯票辦法》、《銀行賬戶管理辦法》、《違反銀行結算制度處罰規定》等，使物業管理財務法規的法律執行與參考依據日趨充分。
對管理費用收取的政府監督行為，較有影響力的有：國家計委及建設部於1996年3月出臺的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，以及上海市物價局、上海市房地產管理局於1996年5月出臺的《上海市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》。
在這些相關法律條款中涉及有：
．物業管理服務收費所包含專案：房屋設備運行費、保潔費、保安費（前三項費用按月份項計算）、維修費（費用按實際維修專案計算）。
在香港，物業管理服務的收費已將上述費用統一收取，市政部門提供的環境衛生服務分文不取，標榜了政務精簡的一面。
．外銷商品住宅、非居住用房的服務收費由物業管理單位與業主管委會或業主代表協商確定，協商不成的，由房屋所在地物價部門裁定。
以上管理服務費用的收取較零碎，服務費收費的高低受房屋質量、不同地區及配套設施高低的影響。有些貧困的居民及一些動遷居民會存有點心理障礙，不太願意接受這些費用，而由房管轉變而來的物管公司追討內銷房的管理欠款也不容易（上海郊區最便宜的管理服務費為每月每平方米0.15元，市區最高的為每月0.50元，浮動幅度為20-30%；高層電梯費及水泵運行費另行收取）。住宅外銷房的管理收費不受政府的法定及指導價格所管制，只要將收費標準在區物價局備案即可（最高標準可達每月每平方米2.00美元）。另隨著未來大中型城市內，外銷房劃分的漸漸取消，以上規定只是過渡性質，日後應會逐步統一。
在香港，《商業登記法》、《公司法》、《稅務法》，已將物業管理公司財務的運行規範化，政府的干預其實很少；而且管業公司也要遵守行業學會及專業團體的操守法規，業戶的積極參與及監督使管理透明度很高，廉正公署經常提示管理者不得以身試法，所以管業公司也會自覺執行各項規章制度。
9.6.3 沉澱基金（Sinking Fund）
在樓宇入伙時期，海外的管業公司收取3至6個月的管理費保證金（中國稱為「房屋修繕基金」）。海外物管法規規定從物管費中可抽取部分費用作為「沉澱基金」，用於房屋未來設備的大型修繕。如果整棟建築物分層、分單位出售，管理公司擔心將來要負擔龐大的維修費用，現金周轉困難，所以物業經理習慣抽取3-7%的管理費作為維修基金；如果修繕支出還是不夠，在業管會的批准下，可以按照業主的股權劃分，增收籌金。在北美國家，法律硬性規定抽取不低於10%；而中國國內各地管理費房屋修繕基金的收取，則由各省市自行制定。在上海，1996年6月起執行的《商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》內，對內銷商品房屋修繕基金籌集有以下標準︰
．房屋出售人應按多層房屋建築面積成本價之一定百分比繳納房屋修繕基金。
．房屋修繕基金在簽訂房屋買賣合同時繳納，以業主管委會名義存入金融機構，按不低於城鄉居民存款利率計息。
但在國內許多大小業主礙於資金有限，並未按規定繳納以上費用。地區政府也未能嚴格執行，致使房屋在大型維修計劃由於資金短缺而擱淺。有的發展商因經營不善，缺乏資金，拒絕繳納空置房屋的修繕基金。也有教唆物業管理公司非法挪用修繕基金用作整改工程，知法犯法。
9.6.4 海外財務報告
1. 管業經理的主要工作之一是每月向業主提供財務收支情況報告，這也是財務部門主要的職責，財務部門要對每筆賬都要記得清清楚楚並通過會計師、審核師的審核，最後送交全體業主；也可以每年向業主管理委員會（在美國、加拿大稱為董事會）提供一次財務收支情況報告。
2. 物業經理需對每年建築物運作的預算、開支、收入等負責，財務部在銀行建立信用戶口，做好付款、收入、疑賬、追賬、違章停車及罰款等的記錄。
3. 財務部應建立信用財務制度，精確定時，製作易明瞭、易操作的報告，以此作為與業主溝通的工具。財務會計電腦化、資訊化將是未來趨勢。
4. 管業經理與財務部要考慮物業的出租與空置率、稅務等幾項因素。訂金、保證金未經事先批准不得擅自挪用。在海外，預算內的管理開支專案如果出現變數，在不影響總開支的情況下，可以申請撥款，在中國則無內部撥款操作。
5. 每月報告中要列明收租表、租務名單、租金、租期，及停車場收費表等，通常於每月月中10日或15日提交報告（有的小區的單元不多，可以接受提交季度報告）。每月報告中還應涉及租金損失，未交租金、管理費等情況，以及有關維修基金的累積數目。
6. 關於財務報告中稅務一項，包括房產稅、地區市政配套改良費用、營業稅等稅收專案。
9.6.5 財務預算
在接管樓宇前，管業經理要作好前期管理預算（pre-management budget）；入伙之後，就要使用運作預算（operating budget）。接管樓宇後，要使財務測算更具準確性，管理計劃與預算必不可少。
在製作預算的過程中，需由管業經理統籌、協調多方面的資源（人力、物力、財力、智力等）。查看以往記錄，與現今同類樓盤相比較，推算將來發展趨勢。現代管理看重成果（result）與表現（performance），預算要求做到務實，每個單項差異不超過5%，即事先要制定可達到的財務目標，以確保完成計劃，審核完成結果。
預算中可能包括年運作淨收入、月運作淨收入、年資金流動預算；半年資金流動預算、大型維修保養基金等幾項內容。其中，收入應包括停車費（parking）、倉管費（lockers）、乾洗費（laundry）、自動售貨機（vending machines）、收費電話（coin phones）等的牌照費、管理費。預算開支中分為︰固定開支與不固定開支兩種。固定開支包括工資、交通費等費用；不固定開支包括水費、電費、煤氣費、排污費、清潔費、通訊費、保險費、維修保養費、綠化費等費用。
預算中還應有行政管理費，包括聘請專業律師、顧問等費用。管業經理在製作預算時還要考慮到不可預見性的開支，如外判承包商、賠償、政府強制性指令等費用。
樓宇如要提供大使式服務（ambassador services）或服務公寓（service apartment）的配套，如游泳池、健身室、兒童遊戲間、壁球室、會所、酒吧、閱讀室、穿梭小巴等，也需將此等開支列入預算內。
要作好基本預算控制，就要考慮以下因素︰
1. 預算要制定務實的、可執行的目標；
2. 有部門與員工的充分參與；
3. 節約能源原則；
4. 具有時尚性；
5. 各有關單位部門的合作、協調性；
6. 有彈性，提防有些不可預見的花費；
7. 每季、每月要按實際情況覆核調整，提供充份的解釋理由。
另外，要盡量嚴格控制在預算外的開支專案（non-budgeted items）。
在中國的大城市，員工賠償保險（employees compensation insurance）包括「三險一金」（養老保險、失業保險、醫療保險、房屋公積金）。但在海外，就只有高級職員才有房屋津貼。
在海外，管業公司的經理酬金有四種方式收取，第一是按照管理費的總收入提成；第二是按照管理費的總開支提成，有案例首先減去水電煤氣等費用；第三是按照建築物面積的百分比來收取，如每平方多少元；第四是按照業戶的數目來收取，如每單位元多少元。一般在管理費總收入的5-15%之間，現在的趨勢則在7-10%之間。
9.6.6 管理費追討
在香港，5萬幢大廈約只有一半有好的財務管理，管理嚴謹的管業公司可獲香港房屋管理委員會或物業管理協會頒發名牌標誌。目前，香港約有400家物業管理公司，上海約有2,000家物業管理公司，但還沒有可稱名牌的管業公司，可見行業缺乏領頭羊。
按照國際慣例，物業管理費原則上應提前交納（payment in advance）。在中國，很多人藉口已交管理定金而把管理費推延一、兩個月才交。在海外，遲交物業管理費要收取滯納金。在中國，對拖欠費用的業主，物管公司可以責令其於限期交納，逾期仍不交者，可以採取停止供電、供水、供氣等措施，但應當提前5天書面通知當事人。對長期拖欠費用的業主，物管公司可以依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定，向人民法院申請支付令或起訴。
各國對截斷水電氣供應作為催交拖欠已久的管理費、租金等手段，多年來爭論不休。住宅區的小業主，租戶每以「困難戶」打官司獲勝訴，尤其是家有老弱小孩，或天氣惡劣的時候，法官多有惻隱之心，不忍下驅逐令。加拿大多倫多法院每年冬季12月中旬至下年1月中旬多不接受驅逐租客申訴，以避開嚴寒及希望大家共同過一個快樂的聖誕節。在香港，房屋署及專業管理公司情願避開這受公眾非議的手段，採取在田土產權契約進行欠款登記，俗稱釘契（register charge）方法，保留隨時對新舊業主申索金錢或非金錢損害賠償的訴訟權。
在美國及加拿大，對不交管理費的業主，管委會主席會發出阻止證書（Estoppel Certificate）。國際房地產法一大原則：負債跟著土地業權轉移一起走（liabilities run with land）。這對新的購房者不利，但現代的法官對管業公司的財務混亂不予同情，管理公司收不到舊業主的欠款，不能自動轉移到新業主的身上，勝訴還是敗訴仍是未知之數。所以在移交房產之前，需清算所有的欠費後方能轉賣。因香港樓宇買賣頻密，為快速成交物業，欠款人願意連本息清還所有管理費予管理公司，何況管理費與樓價相比不過是九牛一毛。對於其他關於拖欠管理費的申訴渠道則有土地 / 租金 / 小額錢債 / 建築物管理審裁署。假如，拖欠15,000元的，可向小額錢債法庭申訴；拖欠金額在15,000 - 120,000元之間的，可向地方法院申訴；金額在12萬元以上的可向高等法院申訴。
在中國大陸，各級與房地產有關的政府部門關係複雜，房產證遲遲不發；有些土地本身無正規登記（為非法違章建築），導致管理部門的管制也無法執行。跨部門的合作不太協調，配套的法規也不完善，各類審裁署的設置更是空白的，法院的聆聽拖延得很晚，很多欠債不了了之，無人負責。隨著大陸大型物業及海外投資的大型物業增多，相關配套法規的相繼出臺應會令現狀有所改善。
9.6.7 物業管理險種
好的物業管理應保證物業安全，主要是提防破壞、盜竊與不可抗力（Act of God）的情況，盡量在業主經濟能力可承擔的範圍內，將風險降到最低。保費過高會造成浪費，保費過低造成杯水車薪。此外，大家絕不能期待通過保險謀財，《保險法》絕不允許，保險公司只賠償實物的損失，減去免賠額（deductible）（這方面要由投保方承擔），而租金、營業額、市區暴動、地震等項則要另外購買附加險（endorsement）。
物業經理要知道所管物業的風險所在，有何不同保險種類可以對抗這些風險，購買保險的代價，以及損失發生後的追蹤程式。由於保險公司制定免賠額，所以在考慮購買保險時，要判斷單項免賠額的標準是否合理。單項免費額從2,000至10,000元不等，免賠額越低，保險費用越高。海外有「no claim bonus」制度，一年內如無索償案例，保險公司就會提供合法回扣、獎金，記錄保持良好的話，折扣（discount）還會逐漸增加。現時在中國，此制度暫被中止；而保險公司暫不接受地震賠償。
國內房地產保險類別計有：財產險、責任險、信用險、企業財產險，其他責任如空中墜物、水電氣供應設備受損等、家庭財產險、建築安裝工程保險、僱主責任險、公眾責任險等。其中主要的保險險種有：
1. 財產一切險
即P.A.R.（Property All Risks），其中包括因水火災、風暴、冰雹、爆炸、騷動、飛機汽車失事、煙燻、玻璃破碎、機器停頓、地基下沉、山泥傾瀉等意外，甚至人為疏忽、刑事破壞等造成的經濟損失作適當賠償。
保險時不用考慮土地因素，原因是企業單位或個人只擁有使用權不是所有權，而且任何風險都不能對土地造成損害，所以土地不能成為房地產保險標的。財產一切險還有一些附加險種，例如防地震、盜竊、人為破壞等。有些安全意識較高的發展商還可購買附加險，例如：租金損失險（loss of rent）、現鈔轉送險（cash transit）、個人忠誠險（fidelity bond）、打劫險（robbery）、失誤遺漏險（errors & omissions）等，美國人還喜愛購買預防3D，即不忠（dishonesty）、失蹤（disappearance）、破壞（destruction），及機器與設備（plant & machinery）險種，防止保養期過後機器與設備的停頓（breakdown）。
在大廈建築期間，由承包商購買CAR（Contractor's All Risks），物業管理公司接管後第一秒當即轉為購買 PAR。
2. 責任保險
即第三者責任險（Third Party Insurance）/ 公眾責任險（Public Liability）。由於國民對於自我保護意識日益增強，對此項保險需求日增，例如：訪客、顧客在商場、辦公樓等公眾地點發生意外，受到傷害，都可以索賠。
3. 僱主責任險（Employee Compensation）
在海外已早有標準，在中國則被視為「三險一金」（養老保險、失業保險、醫療保險、房屋公積金）。
4. 家庭財產險（Household Insurance）
在住宅區為每位業主的私人財產，由財產物主自行購買；也有一些為接受供房的按揭銀行所規定購買，物管公司只負責公眾地方、設施的保險。另外，在商場租賃區內的貨品也應由租戶自行購買此項保險。
中國目前陸續向全世界的專業保險公司開放保險市場，國民對於保險的意識亦日漸提高，正慢慢與國際接軌。
9.7 可持續發展的物業管理概念
物業管理也可引入「可持續發展」的概念。根據1992年斯德哥爾摩會議通過《人類環境宣言》，有些學者總括可持續發展的主要內容有四點︰
1. 適度消費；
2. 提高資源利用率；
3. 推行廢物循環再用；
4. 開發利用可再生生物資源，採取人工繁殖補充，盡量用替代品。
英國政府解釋開拓可持續發展，是超越一般對經濟發展及環保意識的偏重，較強調社會公正（social justice）就是關注其國民的可持續性發展人民生活（sustainable living）。例如英國可持續發展對住宅區物業管理有以下要求︰
1. 住得溫暖嗎？
2. 安全嗎？
3. 社區內能找到工作嗎？
4. 容易購物、上學、就醫嗎？
5. 生活質素有提高嗎？
6. 綠化、美化設施足夠嗎？
7. 房屋真正需求滿足嗎？
8. 解決住房難的政府政策對嗎？
1994年3月中國國務院常委會通過了《中國21世紀議程》，可持續發展目標是：建設規劃佈局合理，配套設施齊全，有利工作，方便生活，住區環境清潔、優美、安靜、居住條件舒適的住宅區。這為中國可持續發展住宅區物業管理定下基礎。
物業管理企業亦紛紛引進 ISO9002 國際質量的標準，推行 ISO14000 環境保護管理體系。ISO14000 強調「全面管理、污染預防、持續改進」的思想，更符合現代高質素的物業管理。
9.8 中國大陸物業管理的經驗總結
9.8.1 物業管理意識不足
國內曾經發生了幾宗塌樓事件，導致多人死傷，令人關注到大陸建築樓宇的安全結構及質素問題。其實中國對建築物的興建審批，是有嚴格的法例監管。然而在執行上卻因人手不足，令監管工作未能依例嚴格執行，導致有加建或違章建築的情況出現。近年中國的房地產蓬勃發展，更加重了有關方面的工作量，單是審批圖則也花上不少時間與人手，人手不足問題會使部分建築商有機可乘，出現偷工減料或是質素未能符合標準。
在這方面，可以借鑒香港。香港在批圖手續上較嚴謹，在建築期間定期往工地或地盤上進行工序監察，避免偷工減料；當樓宇入伙後，更需派人視察有否違章建築，如僭建或加建建築物。在這方面，香港工務局及建築物條例執行處設有專人負責巡查及進行檢控工作。更有效的方法，是必須對違例者進行刑事檢控，要求業主自行清拆及改善，以收阻嚇作用。
事實上，中國在樓宇建築上有一定的水平及科技，但在物業管理上卻相對落後。國內發展商必須加強對樓宇保養的意識。不少大陸樓宇在建成後兩三年，就變得殘舊破落，主因便是業主對樓宇不進行保養及定期的維修，這樣不但會縮短樓宇的壽命，更會影響樓宇的價值，對業主是一種損失。
其實樓宇的建築設計和物業管理也有很密切的關係，例如現時很多高樓大廈都採用玻璃幕牆。玻璃幕牆的設計無疑是有很多好處，玻璃透光度高，室內可充分利用自然光；中國的建築設計師於是一窩蜂的設計一座又一座的玻璃幕牆商業大廈。但是玻璃幕牆透光度高，室內受到的熱量較多，需要有冷氣空調去減低室溫。然而冷氣空調要消耗大量能源，使國內能源短缺問題更呈惡化。
空氣污染是另一個問題，國內很多地方，尤其是大城市，也是烏煙瘴氣，沙塵滾滾，玻璃幕牆經常鋪滿了一層厚厚的灰塵。如果密封的玻璃幕牆大廈不是最起碼每兩個月清洗一次的話，相信那些幕牆大廈便變成泥灰外牆的大廈，影響到大廈的外觀。在香港，物業管理公司為了保持物業的價值和市容，一般都會頻密清洗大廈的玻璃幕牆，這筆開支雖轉嫁到業主和租客身上，但大家都會覺得物有所值。
9.8.2 須建立完善的管理程序制度
管理程序是對公司各項業務管理流向、公司事務申報、審批步驟的規定。只有將這些基本辦事步驟與程序作為制度規定下來，公司的管理才會井井有條，提高效率和質量。事實上，許多單位人浮於事，推委扯皮，莫不是責權不分、管理程序不清所致。所以物業管理公司應根據公司管理機構設置及崗位責任的劃分，制定相應的管理程序。廣州市建設開發物業公司為了提高管理效率，幾乎對公司的所有下屬部門都制定有管理（工作）程序。這些管理程序制度對該公司的管理效率起了重要的作用。
物業管理制度是指公司對自己管轄物業權限、辦法、程序和對用戶要求的若干規定，亦即是就該物業業主、用戶與公司管理權限問題的規定。完善的物業管理制度對於該物業管理效果是至關重要的。事實上，許多經過公證的物業管理制度，如住戶手冊、居民公約等都具有法律效果。所以物業管理公司都要按照自己的物業性質制定完善的物業管理制度。
如廣州市東華物業管理公司制定的住宅小區專項管理制度，就包括有樓宇管理、屋邨大廈衛生管理、商場管理、消防管理、園林綠化管理、工業樓宇管理、公共市政設施維修管理等單項管理制度，並制定了包括入住合約、居住公約、管理制度在內的居民住戶手冊。廣州市建設發展公司的《住宅小區業主、住戶手冊》則包括業主、住戶入住合約、居住公約、住宅區綜合管理規定、管理服務項目及收費原則等有關制度。
9.8.3 中國大陸物業管理常見的問題
1. 工程質量五大問題：漏（水）、滲（水）、（水）堵、（空）鼓、（牆）裂。房屋建造的工程質量問題，需由發展商與物業管理協調。
2. 現在工程施工存在偷工減料、以次充好、工程爛尾，層層轉包等問題。按規定處罰，最嚴重的也不過是吊銷營業執照，根本對違列違章者沒有阻嚇作用，因此情況難以改善。
3. 保安管理存在「監守自盜」問題。
保安案例
1. 停車場收銀員隱瞞所收費用，盜走公司錢財。
2. 數名保安串謀在路旁盜竊顧客的自行車，將贓物藏匿在地下室。
3. 保安在電梯廳發現兩箱餅乾，先將其藏匿至無人使用的貨梯內，下班後又將其藏匿至更衣櫃內。
4. 有人從百貨公司偷來襯衣並藏在風管上方。
5. 有人白天藏在洗手間的天花板內，晚間出動盜竊錢財。
6. 通訊公司保安員盜竊手機，和百貨公司保安盜竊保險箱內的過夜錢財。
7. 在出現突發事故時，保安未能及時疏散人員，控制局勢，反映保安人員缺乏專業訓練。
8. 北京小區發生謀殺案，其中的漏洞是保安員的對講機壞了，但並未修理好。
9. 清潔工在美食廣場餐桌上撿到客人遺留的手機，據為己有，領導問起，還騙說是個玩具，後被開除。
有關財務管理失當的案例
1. 收銀員貪污錢財，為供賭博用。
2. 對資金流向缺少把關與追蹤，備用金管理混亂。
3. 貨物到達後還未經過驗收及領導批准，就私自通知付款，或未經財務部認可及領導批准，就草率通知領款人領款，或各類賬單未做即時處理，而至使付款延誤過期，還找借口説賬單晚到。
4. 員工向供應商、承包商等索取好處、回扣、禮品、假公濟私等。管理公司發覺後低調處理，使得違規員工又轉到其他同行公司等候機會繼續鑽空子。
留言
張貼留言