物業管理

8.1  一般房屋維修管理 在進行物業維修保養時，管理公司（及合同工程負責公司）必須注意各公共設施及系統，並且要對基本房屋設備有認識，以保證大廈之運作正常，及大廈使用者之安全。 房屋設備是房屋建設內部附屬設備的簡稱，它是構成房屋建築實體的有機組成部分。房屋要有實現價值和使用價值，就離不開水、電、煤等附屬設備，沒有水、電、煤等附屬設備的房屋不能算是完整房屋。 8.1.1  消防系統 消防系統是指房屋建築內附屬設備中的消防裝置部分，包括噴淋系統、消防栓、滅火機、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設備，如煙感器、溫感器消防報警系統、防火捲簾、防火門、抽煙送風系統、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應急照明等。 消防系統是為救火而用。遇火警時，管理公司或住戶可使用消防「喉轆」（hose reel）之消防水喉來滅火，另外「消防龍頭」（fire hydrant）設置於樓梯間附近，供消防人員在火警時使用，日常管理要避免被人濫用。 除此之外，管理公司必須負責其他不同用途的消防設備：熱探頭（heater detector）、煙霧探頭（smoke detector）、消防花灑系統（sprinker system），要懂得其適當的使用及維修方法；其他較小型的消防器具有︰二氧化碳 / 乾粉 / 泡沫滅火筒（fire extinguisher）、沙桶及滅火筒。 有關消防系統保養維修，管理公司要注意的事項很多：包括要了解上述各種消防設備的運作問題及損壞情況，一經發現，即報告當值的主任及立刻跟進有關項目。除試火警鐘外，還要定時安排大廈之防火演習，使管理人員加強防火意識及認識設備的操作，更需要每年大型檢查消防設備一次以保安全。這些檢查可聘用專業消防承辦商進行，依次序作每一項目的報告。 8.1.2  空調設備系統 空調系統包括空氣處理、空氣輸送及空氣分配各項設備。其中又再分成蒸發器（ evaporator）、製冷劑（refrigerator）、壓縮器（compressor）、水冷或氣冷的冷凝器（condenser）。工商業大廈的空調系統一般是中央的（Central Air Conditioning System），由製冷機（chiller）處理冷液，透過喉管輸送到大廈各層的空調機組（air-handling unit / fan...

7.1  引言 物業管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作。無論是智能型大廈、大型展覽中心，還是住宅；無論是商場、酒店賓館，還是工業廠房，都要求物業管理必須擁有一批質素高、技術精的管理隊伍。特別是住宅的物業管理，管理人員要面對數百以至數千的住戶，房屋的使用人不僅分佈在各行各業，而且他們的經濟狀況、文化素養、生活品味及習慣都存在著差異，因此物業管理公司必須以優質的服務態度和優質的服務水平來適應各項管理工作的要求。 物業管理公司應具有兩類人才：（1）管理型和（2）工程技術型，其從業人員不僅要具有高的管理水平、文化水平和專業技術水平，而且還要有良好的思想作風、職業道德和服務態度。 物業管理屬於知識密集型的管理行業，沒有經過專業訓練的隊伍，是不能適應物業管理現代化和專業化要求的。物業管理公司必須把加強員工的專業訓練作為一項重要的基本工作，要制定嚴密的員工培訓制度，通過各種形式，開展不同層次的培訓，包括職前培訓、在職培訓、專題講座、學歷提升等，著重員工的思想作風、職業道德和服務態度教育，注重員工的業務質素和專業技術訓練，以提高員工的管理服務水平。 7.2  物業管理人員應有的質素 一個優秀的物業管理人員應具備多方面的質素和能力，包括以下各點： 1. 職業道德 物業管理人員的職業道德體現在：高度的責任感、事業心；業主至上，服務第一；實事求是，嚴謹細緻；艱苦創業，任勞任怨；尊重住戶，禮貌待人；遵紀守法，不謀私利。  2. 業務質素 作為一名合格的物業管理工作人員，應具備豐富的專業知識，尤其是中、高級管理人員應是複合型人才。他們不僅要有一定的土建知識，了解住宅的結構類型、各種材料性能、施工質量，以及外觀裝修、設計標準等，還要懂得有關機電知識，保證公共服務設施中的機電設備出現故障時能盡快排除。此外，還需要掌握一定的行政管理學、心理學、公共關係學、系統工程學等知識，為良好的物業管理工作奠定基礎。  3. 文化質素 物業管理人員應接受良好的教育，知識面寬，接受信息的能力強，要懂經濟學、系統工程學、美學、法學等學科知識。這樣在工作中才能與業主（使用人）溝通思想，交流感情，相互理解，相互尊重。  4. 身心質素 身體好、精力旺盛；儀表端正、熱情大方；知難而進...

6.1  徵收管理費的權力來源 6.1.1 權力來源 一間物業管理公司（管業公司）作為一座大廈，或一個屋苑的管理者，代表所有業主管理大廈，並向諸位業主收取管理費。這裏有一個問題，業主為甚麼一定要交管理費給管業公司？如果業主不喜歡的話，可否不交管理費？換句話説，管業公司憑甚麼權力去管理一棟大廈？ 管業公司的權力來源不外乎下列三種︰ 1. 《大廈公共契約》（公契） 每座多層大廈都有一份《公契》，《公契》是由大業主（發展商）制訂，在業主買樓時，公契便對其權責上生效，事實上管業公司在業主入伙前便已履行管理職責。除少數單棟式唐樓外，大多數公契都列明大廈由指定的管業公司管理，界定管業公司的職責，及界定每一單位的業權份數。業權是業主對大廈管理的權力及責任的比例，管理費主要根據業權份配付。 2《建築物管理條例》（香港法律第344章） 《建築物管理條例》清楚説明業主成立業主立案法團，與管業公司之間的關係及權責，以平衡及補充公契的不足。下列條款就《公契》與該條例有抵觸時，就以該條例為準︰ （1）管理開支的總額釐定； （2）賬目的保存及記錄； （3）經理人開設有息銀行戶口； （4）特別基金； （5）經理人訂立合約； （6）經理人請辭； （7）法團終止經理人的委任； （8）經理人在委任結束後的責任。  3. 由業主立案法團委任 業主立案法團（法團）是根據《建築物管理條例》成立的業主組織，其權力來自法例及業主授權，是業主的代表。法團可直接對大廈進行管理，或委任管業公司代為執行，一些單棟式的大廈會由法團直接聘請看更，較大的屋邨多數交由管業公司代為管理。管業公司與法團簽訂管理合約，其權力來自法團。  6.1.2  大廈管理人的職責 根據《建築物管理條例》，大廈的管理人，即法團或其委任的管業公司，職責如下︰ （1）大廈維修保養； （2）遵守政府工程指令； （3）執行《公契》 （4）僱用管理人員； （5）財務管理； （6）購買保險； （7）消防安全； （8）防盜及保安； （9）保持環境衛生； （10）追收欠費； （11）召開定期會議、周年大會。  6.2  管理開支及制訂財政預算 6.2.1  管理費的釐定 管理費的釐定，主要是因應來...

5.1  保安管理的特點 保安管理是各物業管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故而對所管物業進行的一系列管理活動，目的是保障物業管理公司所管物業區域內的財物不受損失，人身不受傷害，工作、生活秩序正常。保安管理在現代物業管理中具有舉足輕重的地位，它保證業主（用戶）的安居樂業，奠定社會安定的基礎，是成功物業管理的重要元素。 保安管理具有以下特點︰ 1.  綜合性強、管理難度大 某些物業，如一些大型的商住區，不但樓底高、樓幢高、建築面積大，進出口多，而且物業區內公司多，餐廳、歌舞廳、電影院等娛樂場所也較多，造成區內人流量大、人員複雜，所有這些都給制定和落實安全措施帶來一定的困難。同時，眾多的單位又有各自的管理部門，物業管理公司不可能干預過多，只能和有關管理部門，如上述單位的主管部門、警署等密切合作，協商處理，才能較好地完成管理工作。  2.  服務性強 從本質上看，物業的治安管理就是服務，即提供保安服務，為保障客戶的人身和財產安全服務。作為保安人員，既要有公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要有文明禮貌，樂於助人。  3.  保安人員質素要求高 保安部作為物業管理中的一個綜合執法部門，對人員的質素要求較高。保安員不但要有較好的思想品德，還要求知法、懂法和會用法；不僅要堅持原則，依法辦事，還要講究處理問題的方法和藝術。保安工作除與違法犯罪分子作鬥爭外，更常見的是與違反規章制度的群眾打交道。保安員一定要區分清楚，不同對待，否則一件本來很小的事情，也可能因處理不當而變大，造成矛盾的激化而使自己陷於被動。 5.2  保安體制 保安主管的管理範圍通常包括有合約警衛及自聘保安職員兩大類。  任何保安系統必須先對以下數點作出評估： （1）工作的範圍是甚麼？ 巡邏重要地方。例如：實驗室、停車場、行政大樓、危險庫和辦公室。  （2）誰人要做？ 保安人員。  （3）為甚麼要這樣做？ 巡查潛在危機，包括：防盜、防火、防水浸、欺詐、刑事毀壞與及各種損失。  （4）這些工作有需要嗎？ 防止所有以上第3項敘述之一切危機和減少損毀。 保安工作是依據每一個評估項目研討而作出之工作...