物業管理

5.1  保安管理的特點 保安管理是各物業管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故而對所管物業進行的一系列管理活動，目的是保障物業管理公司所管物業區域內的財物不受損失，人身不受傷害，工作、生活秩序正常。保安管理在現代物業管理中具有舉足輕重的地位，它保證業主（用戶）的安居樂業，奠定社會安定的基礎，是成功物業管理的重要元素。 保安管理具有以下特點︰ 1.  綜合性強、管理難度大 某些物業，如一些大型的商住區，不但樓底高、樓幢高、建築面積大，進出口多，而且物業區內公司多，餐廳、歌舞廳、電影院等娛樂場所也較多，造成區內人流量大、人員複雜，所有這些都給制定和落實安全措施帶來一定的困難。同時，眾多的單位又有各自的管理部門，物業管理公司不可能干預過多，只能和有關管理部門，如上述單位的主管部門、警署等密切合作，協商處理，才能較好地完成管理工作。  2.  服務性強 從本質上看，物業的治安管理就是服務，即提供保安服務，為保障客戶的人身和財產安全服務。作為保安人員，既要有公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要有文明禮貌，樂於助人。  3.  保安人員質素要求高 保安部作為物業管理中的一個綜合執法部門，對人員的質素要求較高。保安員不但要有較好的思想品德，還要求知法、懂法和會用法；不僅要堅持原則，依法辦事，還要講究處理問題的方法和藝術。保安工作除與違法犯罪分子作鬥爭外，更常見的是與違反規章制度的群眾打交道。保安員一定要區分清楚，不同對待，否則一件本來很小的事情，也可能因處理不當而變大，造成矛盾的激化而使自己陷於被動。 5.2  保安體制 保安主管的管理範圍通常包括有合約警衛及自聘保安職員兩大類。  任何保安系統必須先對以下數點作出評估： （1）工作的範圍是甚麼？ 巡邏重要地方。例如：實驗室、停車場、行政大樓、危險庫和辦公室。  （2）誰人要做？ 保安人員。  （3）為甚麼要這樣做？ 巡查潛在危機，包括：防盜、防火、防水浸、欺詐、刑事毀壞與及各種損失。  （4）這些工作有需要嗎？ 防止所有以上第3項敘述之一切危機和減少損毀。 保安工作是依據每一個評估項目研討而作出之工作...

4.1  物業管理條例 4.1.1  條例的主要功能 《建築物管理條例》根據香港法例第344章而製定。該條例始於1970年6月，後於1993年5月大幅修訂；名稱亦由原來的《多層大廈（業主法團）條例》簡化為《建築物管理條例》。上述條例為業主法團的成立和運作及管業經理提供一個綱領，其主要目的如下： 1. 方便成立業主法團； 2. 加強對業主法團轄下管理委員會的監管； 3. 根據大廈公契引入與大廈管理有關的新措施；及 4. 擴大土地審裁處的職權範圍，使大廈管理事宜亦包括在內。 4.1.2   「業主」和「大廈」在條例中的定義 「業主」是指在土地註冊處現有記錄註明為擁有大廈所佔屋地中一份不可分割的屋地業權的業主，以及享有此份業權的註冊受抵押人。例如，買賣合約的買方，須候至其屋契在土地註冊處註冊後，方正式為業主。 「大廈」乃指： 1. 連地庫或地下停車場在內共兩層或以上包括任何單位數目的建築物； 2. 上述建築物座落的土地； 3. 其他任何土地（如有的話）： （1）與上述建築物或有關土地共同擁有業權；或 （2）涉及條例第II部份關於管理委員會的任命或與此有關的土地，由任何人士擁有或持有而供該建築物各業主及住戶作公眾用途、享用或為其利益（獨用或其他情況）。 「建築物」這個定義有助一組大廈共同成立一個業主法團，方便統一管理。 4.1.3  怎樣成立業主法團 成立業主法團，首先必須召開業主大會。一般而言，當業主購買一幢建築物的單位時，即和其他業主一樣受到公共契約的約束或自動和其他業主共同訂立一份公共契約。一幢有多個住戶和不同業主的建築物或會出現很多不清晰的問題，公共契約正好列出處理這些問題的辦法。故此，如訂有這份契約，業主大會便可由契約規定，由負責大廈管理的人士或契約所授權的任何其他人士召開。 召開業主大會第二個方法是，不論有否訂立公共契約，都可以由共同擁有該建築物業權分數5%或以上的業主，安排舉行業主大會。 如公共契約訂明須依照上述其中一種方法召開大會，以便成立管理委員會，則須按規定而行。否則須由共同擁有該建築物業權分數不少於50％的業主一致議決，方可成立管理委員會。 如根據上文成立管理委員會遇到實際困難時，可以由佔建築物業權不少於30%的業主...