006 第四章 物業管理須知
4.1 物業管理條例
4.1.1 條例的主要功能
《建築物管理條例》根據香港法例第344章而製定。該條例始於1970年6月，後於1993年5月大幅修訂；名稱亦由原來的《多層大廈（業主法團）條例》簡化為《建築物管理條例》。上述條例為業主法團的成立和運作及管業經理提供一個綱領，其主要目的如下：
1. 方便成立業主法團；
2. 加強對業主法團轄下管理委員會的監管；
3. 根據大廈公契引入與大廈管理有關的新措施；及
4. 擴大土地審裁處的職權範圍，使大廈管理事宜亦包括在內。
2. 加強對業主法團轄下管理委員會的監管；
3. 根據大廈公契引入與大廈管理有關的新措施；及
4. 擴大土地審裁處的職權範圍，使大廈管理事宜亦包括在內。
4.1.2 「業主」和「大廈」在條例中的定義
「業主」是指在土地註冊處現有記錄註明為擁有大廈所佔屋地中一份不可分割的屋地業權的業主，以及享有此份業權的註冊受抵押人。例如，買賣合約的買方，須候至其屋契在土地註冊處註冊後，方正式為業主。
「大廈」乃指：
1. 連地庫或地下停車場在內共兩層或以上包括任何單位數目的建築物；
2. 上述建築物座落的土地；
3. 其他任何土地（如有的話）：
（1）與上述建築物或有關土地共同擁有業權；或
（2）涉及條例第II部份關於管理委員會的任命或與此有關的土地，由任何人士擁有或持有而供該建築物各業主及住戶作公眾用途、享用或為其利益（獨用或其他情況）。
2. 上述建築物座落的土地；
3. 其他任何土地（如有的話）：
（1）與上述建築物或有關土地共同擁有業權；或
（2）涉及條例第II部份關於管理委員會的任命或與此有關的土地，由任何人士擁有或持有而供該建築物各業主及住戶作公眾用途、享用或為其利益（獨用或其他情況）。
「建築物」這個定義有助一組大廈共同成立一個業主法團，方便統一管理。
4.1.3 怎樣成立業主法團
成立業主法團，首先必須召開業主大會。一般而言，當業主購買一幢建築物的單位時，即和其他業主一樣受到公共契約的約束或自動和其他業主共同訂立一份公共契約。一幢有多個住戶和不同業主的建築物或會出現很多不清晰的問題，公共契約正好列出處理這些問題的辦法。故此，如訂有這份契約，業主大會便可由契約規定，由負責大廈管理的人士或契約所授權的任何其他人士召開。
召開業主大會第二個方法是，不論有否訂立公共契約，都可以由共同擁有該建築物業權分數5%或以上的業主，安排舉行業主大會。
如公共契約訂明須依照上述其中一種方法召開大會，以便成立管理委員會，則須按規定而行。否則須由共同擁有該建築物業權分數不少於50％的業主一致議決，方可成立管理委員會。
如根據上文成立管理委員會遇到實際困難時，可以由佔建築物業權不少於30%的業主聯署向政務司申請。政務司可在接獲申請後，可即令召開業主大會。但如政務司接獲該建築物不少於10%的業主的聯署反對，則先前的命令不再有效。如採用這個方法成立管理委員，管理委員會可以經由與會業主親身或委託他人投票，以大多數票贊成成立。
另外一個安排會議的方法是向地方法院申請，由其指派一名業主召開會議。這個申請必須由佔有建築物業權不少於20%的業主聯合申請。如採用這個方法，管理委員會可由與會業主親身或委託他人投票，以大多數票贊成成立。
4.1.4 管理委員會
以下的人不得獲委任或當作獲委任為管理委員會委員：
1. 宣布破產的人；
2. 與債權人達成債務重整協議的人；
3. 過去任何時候曾被處監禁三個月或以上的人。
這裏需留意，若出現以下情況的管理委員會委員，須停任委員︰
1. 未得管理委員會同意而三次或多於三次連續沒有出席管理委員會會議；
2. 以租客代表身分作為委員的人，不再是單位的佔用人；
3. 以業主身分獲委任為委員的人，而不再是業主。
管理委員會會議須由以下的人主持：
1. 主席；或
2. 主席缺席時，由副主席（如有的話）主持；或
3. 主席及副主席（如有的話）皆缺席時，由管理委員會選出一名委員作為該次會議的主席。
管理委員會的人數多寡視乎大廈的伙數。但管理委員會會議的法定人數，須為管理委員會委員人數的50%（計至最接近的整數），或三名此等委員，兩者以其人數多者為準。授權或要求管理委員會進行的一切事務，均可由出席管理委員會會議的委員，以多數票通過決議決定。管理委員會會議上，出席的每名委員就委員會席前的每項問題均有一票；但如雙方票數相同，則主持會議者除原有的普通票一票外，另有決定性一票。
此外，租客也有權成立租客協會，保障他們的權益。租客可在他們當中選出一名代表（租客代表），成為管理委員會的委員，租客協會的成立，必須經政務司或獲授權人員批核。
一般而言，管理委員會會議程序須如管理委員會所決定者。管理委員會每次開會，有關會議過程的會議記錄，須由秘書保存。會議記錄須由主持會議者核證其為會議過程的真實記錄。已核證的會議記錄須在會議日期後28天內，由秘書展示於建築物內顯眼處。
管理委員會的主席、副主席、秘書、司庫及其他管理委員會職員可收取經法團在會員中決議通過的津貼。每個職員每月最高津貼金額如下：
．不多於50個單位的建築物（600元）
．介乎51至100個單位的建築物（900元）
．超過100個單位的建築物（1,200元）
4.1.5 法團會議及其程序
🔺怎樣將法團註冊
1. 管理委員會成立後28天內，必須依照條例向土地註冊處處長申請，註冊為法團。申請時，必須用規定表格及須附呈以下文件︰
（1）如建築物訂有公共契約，須附呈契約副本一份；
（2）業主大會通過成立管理委員會的決議副本一份；
（3）妥善遵照條例規定程序成立管理委員會的聲明一份。
2. 如業主大會是由政務司發令召開，則該項命令的一份副本，亦須一併呈交。如業主大會由地方法院頒發令召開，則該項命令的一份副本，亦須一併呈交。
3. 土地註冊處處長如認為各項手續已辦妥，便會批准各業主註冊為法團。
4. 一般而言，成立法團的支出可由自己註冊法團轄下的管理委員會支付。
🔺法團成立後應處理的事務（撮要）
1. 當上述各種程序完全辦妥後，該建築物的業主已組織成法團。此後，他們在該建築物所享有的權利、權力、特權和所負的責任等，都交由法團去運用和執行，於是法團在法律上便負起業主對該建築物各公共地方應負的一切責任。而管理委員會則用類似公司董事局的方式處理法團事務，並須定期向業主報告處理法團事務的經過。此外，管理委員會須在各業主註冊為法團當日起計15個月內，安排召開法團第一次周年大會，其後須每年召開大會一次；同時，每年亦須把賬項結算妥當，呈交大會審核。
2. 按照條例規定，法團法律上必須負責把大廈各公共地方保養妥當，並確保有關地方清潔。為此，法團可透過管理委員會安排進行和聘請職員。事實上，法團會透過管理委員會代業主處理一切有關他們利益的事項。
3. 為支付一切運作費用，法團須設立常用基金；因此，管理委員會的首項工作就是訂定各業主每年應繳的費用。此外，法團亦可成立一個應急基金，以輔常用基金之不足，或應不時之需。
《建築物管理條例》附表7列明公共契約有以下的強制性條款：
．訂定管理費用
．經理人記錄賬目
．經理人須開立銀行戶口
．經理人須設立及維持一項特別基金
．由經理人訂立的合約
．經理人辭職
．業主法團解僱經理人
．經理人卸任後的責任
🔺會議程序
管理委員會必須：
（1）在法團註冊成立之日起計15個月內召開法團的第一次業主周年大會；
（2）在第一次或前一次業主周年大會後不早於12個月，但不遲於15個月，召開一次業主周年大會；
（3）就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。
在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席需在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會。法團每次業主大會，會議過程的會議記錄，均須由管理委員會秘書保存，並由主持會議者核證其為會議過程的真實記錄。會議記錄須在業主大會會議日期後28天內，由秘書展示於建築物內的顯眼處。
香港一幢大廈的業主立案法團主席，因提交虛假資料向法團申請款項稱付還工程費用，意圖騙取法團資金，被廉署拘控。
🔺賬目管理
根據條例規定，法團管理委員會必須讓業主或業主書面授權人士，在合理時間內審核賬目。此外，如擁有不少於5%業權的業主提出要求，管理委員會主席必須在接獲要求後14天內，召開業主大會，討論所提出的問題。
1. 賬項記錄及其他記錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件，管理委員會須保存一段由管理委員會決定的時間，但不少於6年。
2. 在每一段連續3個月期間後的一個月內，或管理委員會選擇的較短期間後的一個月內，司庫須就該期間擬備法團的收支概算表，並將其副本展示於建築物內的顯眼處。
3. 如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人，有權以書面要求法團向他提供：
（1）收支表及資產負債表；或
（2）法團的收支概算表。
司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副本費後，須將副本提供給該人。
🔺賬目的保存
1. 經理人須備存恰當的賬簿或賬項記錄及財務記錄，並須保存該等賬簿或記錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件最少6年。
2. 在每一段連續3個月的期間後的1個月內，或經理人選擇的較短期間後的一個月內，經理人須就該期間擬備法團的收支概算表，並將其副本展示於建築物的顯眼處。
3. 每個財務年度結束後的兩個月內，經理人須擬備該年度的收支表及資產負債表。
4. 每一收支表及資產負債表須包括條例所規定的特別基金的細項，以及有需要從基金提款的時間及屆時所需的金額的估計。
5. 經理人須
（a）准許業主在任何合理時間查閱賬簿或賬項記錄及任何收支表或資產負債表；及
（b）在收取合理的副本費後，向任何業主提供該名業主所要求的記錄或文件的副本。
6. 如物業有成立法團，而法團所通過的有關決定收支表及資產負債表的決議，應由決議所指明的一名會計師或其他獨立核數審計，則經理人須不延誤地安排該人進行有關審計。
7. 財務年度在每5年內不得改變多於一次，除非該項改變於事前獲業主委員會（如有的話）的決議批准。
🔺經理人開立銀行戶口
1. 經理人須開立一個有利息的戶口，用於建築物管理方面。經理人須不延誤地將其就建築物的管理而收得的一切款項存入根據第（1）節開立的戶口。
2. 除另有規定外，經理人可從其就建築物管理收得的款項中，保留一筆合理款額，或將該款額存入往來戶口，以應付小額雜項開支。但該款額不得超過業主委員會（如有的話）不時藉決議釐定之數。
3. 根據上項保留的合理款額，或按照該項將該款額存入往來戶口，以及任何其他對經理人所收得款項的任何其他處理安排，均須受業主委員會（如有的話）決議批准的條件所規限。
4. 本段對任何戶口的提述，即為提述在一家根據《銀行業條例》（第155章）獲批給牌照的銀行所開立的戶口，而戶名亦提述建築物的管理組織。
另外，經理人須設立並維持一項特別基金，以備應付某種開支，這種開支並非他預期每年須承付者。如有法團，則法團須藉業主的決議，釐定各業主在任何財務年度需對該特別基金繳付的款額，以及須支付所繳付的該等款額的時間。
🔺經理人訂立合約
經理人在任何財務年度所訂立的合約，其所涉及的平均每年開支，不得多於該財務年度的預算或修訂預算的（視乎情況而定）20%，或主管當局在憲報刊登的公告所指明的較大數額。除非該合約乃符合第20A（3）條提述的工作守則所指明的標準及準則，並與供應品、貨品或服務的取得及招標程序有關者。
🔺經理人辭職
經理人辭職，除非事前已將其辭職意圖，按以下方式給予不少於3個月的書面通知，否則無效：
1. 向業主委員會送交該通知；或
2. 如無業主委員會，則向每名業主送達該通知，並將其展示在建築物內的顯眼處。
向任何業主送達通知，可用以下方式實行送達：
（1）面交該業主；或
（2）按該業主最後為人所知的地址郵寄給他；或
（3）將通知留在該業主的單位內。
🔺業主委員會終止經理人的委任
除另有規定外，法團在為有關目的而召開的業主大會上，可藉份數不少於50%的業主通過的決議，通知經理人終止其委任，而毋須給予補償。
上述決議只在符合以下條件方為有效：
1. 終止委任通知為書面形式；
2. 其內所指明的通知期不少於3個月；
3. 通知附有終止經理人委任的決議的副本；及
4. 通知及決議副本於決議日期後不多於14天送達經理人。
4.1.6 召開業主大會
🔺會議程序
1. 如要召開業主大會，須在會議舉行前14日將通知書送達每一位業主。會議召集人須負責發出通知。
2. 通知書可親自送交或郵寄至每一名業主的最新地址，或業主的單位。此外還必須把通知書張貼在大廈當眼地方，及在本港中、英文報章各一份刊登。政務司指定刊登有關公告的報章名單已在憲報刊登，業主可向政務處查悉。
3. 會議通知書必須列明開會日期、時間和地點，以及會議中要決定的事項，其中包括成立管理委員會。
🔺怎樣在業主大會中投票
1. 除公共契約另有訂明，否則在會議席上每名業主都可以按照其大廈所佔的業權份數（每份佔一票）投票。 如有兩名或以上人士共擁有同一份大廈業權，則可聯同委派一名代表人投票或推舉其中一名業主代表各人投票。倘若共同業主未能就如何投票達成協議，則可根據土地註冊處的登記以排名先後來決定他們哪一位出席者可以投票。
2. 如業主委派代表投票，必須用書面敘明委派某人代表其投票；而有關委派代表的文件必須在開會前不少於24小時送達會議召集人，或會議主席准許的較短時間送達會議召集人。
4.1.7 條例涉及的其他事宜
經理人及業主法團須遵守政務司在《採購守則》內訂定的準則和指引。如所需供應物、物品及服務的價值超過或有可能超過指定款額，則須採取公開投票方法。《採購守則》可於各政務處索取。
條例亦涵蓋下列事宜：
（1）建築物公共地方的保險事宜（第28條）；
（2）管理委員會的解散及管理人的委任（第20及31條）；
（3）法團清潔及業主的債務負擔（條例第33及34條）；
（4）多種罪行的懲罰（第35及36條）。
本條例所述指定表格可在金鐘政府合署十九樓土地註冊處索取。整條法例及有關修訂的副本可於中環郵政大樓地下政府刊物銷售處購買或可親臨各政務處即場借閱。
政務處職員負責聯絡業主法團，並可就大廈管理提出適當建議作參考用途。政務處亦舉辦訓練課程及研討會，提倡妥善管理大廈的概念。
4.1.8 關於影響現有樓宇的問題
1. 20年以下樓宇自願驗樓
屋宇署於1997年公佈樓宇安全檢驗計劃，對20年樓齡或以下的樓宇，由1997年4月開始推行自願驗樓計劃。20年樓齡以上的樓宇，則會納入強制性檢驗計劃內，並於1998年中實施計劃。
自願驗樓計劃是鼓勵大廈業主或業主立案法團，聘請認可人士或註冊結構工程師檢驗樓宇，並提交報告給屋宇署審核，對樓宇狀況良好，或完成所需勘察或修葺工程的大廈，屋宇署會於審核報告後考慮發出滿意紙。
2. 住宅物業每7年檢驗一次
樓宇安全檢查應定期循環進行，屋宇署建議工業樓宇及貨倉應5年檢查一次，住宅及綜合用途樓宇為7年，商業樓宇是10年。樓宇檢驗主要檢查三個項目，即樓宇結構強度與穩定性、大廈外牆有否鬆脫，及公共地方走火通道是否足夠。估計樓宇檢查費用平均為該大廈樓價的0.5%。屋宇署正制定驗樓技術指引和標準。
3. 三個月時間作回應
目前的市區的5萬幢私人樓宇中，約一半，即25,000幢樓齡為20年或以下，屋宇署視乎其樓宇狀況，計劃向其中6,400幢的業主或業主立案法團，分批發信勸喻自動驗樓，並給予其3個月時間作出回應。倘業主不檢驗樓宇，屋宇署會每隔6個月向其寄發催辦信，但不會予以懲罰。不過，若屋宇署審核過驗樓報告認為有關大廈須進行詳細勘測或修葺，而業主不履行令狀，屋宇署便會按現行做法，在土地註冊處其樓契上「釘契」。
4. 樓齡40年佔成半
20年或以下樓齡的樓宇狀況雖然一般較好，但在1996年的200多宗外牆批盪剝落個案中，卻有兩成發生在20年樓齡或以下的樓宇身上。因此須透過持續維修，令逐漸衰敗的樓宇質素回復標準。
至於針對20年樓齡以上樓宇的強制性檢驗計劃，內容與自願檢驗計劃大致相同。自1946年以後落成樓宇開始，逐步按樓齡長短將大廈納入強制驗樓範圍內，首年先處理1,000幢，以後每年處理3,000幢。目前市區5萬幢私人樓宇中，一成半樓齡約40年，三分一樓齡約30年。
目前20年樓齡以下的樓宇若不自願驗樓，可能要待10年後才被納入強制範圍內，但期間若有關樓宇狀況惡劣，屋宇署可向業主發動勘測令或修葺令，要求改善樓宇狀況。圖4.1詳細顯示了樓宇安全檢驗計劃自願驗樓流程。
圖4.1
4.1.9 電力條例規定電力裝置必須定期測試
根據1992年6月1日起生效的電力（線路）規例第20條（香港法例第406章附屬法例）規定，以下類別低壓固定電力裝置擁有人，必須安排其裝置每5年最少作一次檢查，測試及領取證明書。
（1）酒店、醫院、學校及幼兒中心內的低壓固定電力裝置；
（2）工廠及工業經營場地內允許負載量超逾300安培的低壓固定電力裝置；及
（3）（1）及（2）項以外的房產內允許負載量超100安培的低壓固定電力裝置，這類房產包括住宅、商舖、辦公室，以及各樓宇的公用地方。
固定電力裝置擁有人，包括擁有或控制電力裝置的人及擁有該電力裝置所在房產使用權的人，因此住宅、商舖、辦公室或工廠等私人單位內的固定電力裝置擁有人，為有關單位的物業業主、租客、住客及物業管理公司。大廈內的公用固定電力裝置擁有人，為有關大廈的所有物業業主、租客、住客及物業管理公司。
如物業業主、租客及住客對從事大廈公用電力裝置的定期檢查有困難，可向所屬區內的政務處求助。
如固定電力裝置在1992年6月1日前已接駁電力供應，按法例規定，這類裝置進行首次測試必須於1997年6月1日前進行。因此該類固定電力裝置的擁有人，應立即安排進行定期測試，以免在限期臨近時須急忙進行。
根據電力（線路）規例第24（1）條，任何人違反第20條的規定，即屬違法，可被罰款港幣10,000元。
4.2 香港的土地註冊制度
香港土地註冊處提供的主要服務如下：
1. 按照《土地註冊條例》為一切與土地有關的文件辦理註冊；
2. 提供查冊服務，以及供應土地登記冊及有關記錄的副本；
3. 按照《建築物管理條例》為業主法團辦理註冊。
4.2.1 土地文件註冊
香港根據《土地註冊條例》實行契約註冊制度。土地註冊處負責註冊所有與土地有關的文件。
土地文件的註冊程序是：把文件連同載有文件主要資料的登記備忘錄和指定費用，交往有關的土地註冊處，備忘錄的資料繼而會被編入有關的土地或物業登記冊內。
市區土地註冊處的所有土地登記冊都已輸入電腦，而目前以簿冊形式存放的新界土地登記冊，正介批輸入電腦。計劃預期在1997年年初完成。
4.2.2 查閲土地記錄
每項物業由政府批出契約，以至其後的所有交易詳情，都載在土地登記冊內。市民只須繳付小額費用，即可前往各土地註冊處查閲該等登記冊、備忘錄，以及有關的土地文件。因此，樓宇買家或承押人可就擬購買或接受為擔保的物業業權查核土地登記冊，再作決定。
該處又提供一項名為「直接查冊服務」的電腦查冊設施。該項設施的用戶（以律師事務所和其他專業機構為主），可透過本身辦公室的電腦終端機直接查閱電腦登記冊，以及索取土地記錄副本，毋須親臨土地註冊處。
所有在市區土地註冊處註冊的土地文件均有微型縮影，而新界土地註冊處保存的土地文件仍以紙張形式存放。該處正設立一套「文件影像處理系統」，把土地文件轉為電子影像，再貯存在光碟內。如此檢索文件時便可更為快捷，並可透過「直接查冊服務」或其他途徑傳送文件的電子影像。
4.2.3 辦理業主法團註冊
土地註冊處負責處理及審批根據《建築物管理條例》而提出的業主法團註冊申請。該處會向業主法團發給註冊證書，並保在業主法團登記冊，以便市民查閲。
業主法團一經註冊，其管理委員會便可處理一些有關建築物管理方面的事宜，而毋須徵求每位業主同意。
4.2.4 電腦土地登記冊
每宗物業交易都有一個必經步驟，就是查閱土地登記冊以確定誰是有關物業的註冊業主，以及了解物業是否有任何已註冊的轇轕。交易送交註冊時，會獲編配一個註冊摘要編號，而交易詳情就會載入有關的土地登記冊。
4.2.5 電腦土地登記冊的類別
電腦土地登記冊可外為兩類：
1. 現時業權資料 — 電腦印製本上載有物業現時的業權資料；
2. 過往及現時業權資料 — 電腦印製本上載有物業過往及現時的業權資料。
任何人士在繳付指定的查冊費後，便可取得電腦土地登記冊的電腦印製本。至於查冊手續、費用、土地註冊處査冊辦事處的地址和聯絡電話等詳情，都載於《怎樣查閱土地記錄》的小冊子內。該小冊子在各土地註冊處辦事處供市民免費取閱。
4.2.6 電腦土地登記冊記載的資料
電腦土地登記冊的資料分四欄記載︰
1. 物業資料
此欄載有物業的地段編號和地址、該地段的政府批約詳情、每年需繳納的地稅數額、批約條款、批約的開始日期及可否續批等資料。
2. 業主資料
此欄載有物業現時的註冊業主姓名。如物業並非獨自擁有，就列明擁有形式（例如是屬於聯權共有或分權共有），業主取得物業的日期及涉及金額。
3. 物業涉及的轇轕
此欄載有物業所有已註冊的轇輵，如按揭、契約、知會備忘等。
4. 等待註冊的契約
此欄載有與物業有關並已送交土地註冊處註冊的交易資料。這些交易因為某些原因，暫時未能註冊（例如某份文件遭「暫止註冊」，並退回有關律師樓澄清）。土地登記冊的一般格式見圖4.2。
圖4.2
4.2.7 查閲土地記錄的程序
以紙張形式保存的土地記錄︰
（1）往付款處 / 收銀處購買查冊票，每張票可查閱1份記錄。
（2）往查冊櫃位索取查冊表格，並填妥表格。每次最多可取得5份記錄冊。
（3）填妥表格。
在表格應填上下列資料︰
圖
可用「公眾查冊部」內的「地段索引咭」查閱所需「土地登記冊」及對開頁的確實編號。
（4）把填妥的查冊表格交往査冊櫃位。所需的土地記錄，通常在25分鐘內便可供查閲。
（5）收取供查閱的土地記錄時，每份記錄要交一張査冊票。
（6）保留交還給你的票尾。由於你要對交給你查閱的土地記錄負責，故要交出身份證供職員核對。
（7）查閱完畢後，把所有土地記錄交還查冊櫃位。
4.2.8 查冊的種類
查冊可以是查閱或索取土地記錄的副本，或兩者一起做。查冊取得的資料將視乎該記錄是以何種形式存放而定，可分為：
1. 電腦土地登記冊
電腦印製的資料，裏面所載的物業資料，與「土地登記冊」所載的相同。
2. 微型縮影及影像記錄
微縮副本是微縮文件的複製軟片。微縮副本須以縮微閱讀機閱讀，亦可取得微縮文件或影像文件的影印本。
4.3 特區政府的批地條件
所有在香港的土地都是屬於香港特區政府所有，政府只是將該塊土地租借給市民使用。而市民與政府所簽署的買賣合約，其實由正統的法律角度來看，這份合約是租賃合約，只是一般人都是當它是一份買賣合約。由於政府與第一手市民所簽署的「租賃合約」，所以第二手及其後的租客都受到第一份「租賃合約」的限制，例如第一手「業主」向政府租借土地75年，其後第一手「業主」轉售給其他「業主」，75年後，該土地將歸還政府。
香港自開埠以來，政府透過拍賣或招標的形式將土地一塊塊「租借」給發展商或公眾人士。由於香港在初期並沒有一套完善的土地政策制度，因此政府必須利用與第一手業主所簽署的「租賃合約」，控制有關土地的用途、限制年期等等。這一塊土地的「租賃合約」裏面的條款或批地條款成為其後所有業主必須遵守的條款。
香港是自由港，政府不能過分干預工商業，但因為地少人多，政府必須關注土地資源運用以配合經濟發展的需要。因此有關批地條款的制定必須配合政府經濟發展政策，例如政府在某新界地的批地條款裏，指定該土地只供工業用途。長久以來，政府將香港、九龍、新界劃分為三大地區，然後制訂有關地區的發展藍圖。每個地區分成很多小塊，每塊均有指定用途。按照每個地區的實際發展進度，政府依次將各塊土地以公開拍賣或招標形式批出予發展商。
一經決定拍賣或招標的土地，地政署和律政署即商討起草有關批地條款和拍賣合約或招標的條件。兩者都齊備以後，政府即在憲報和一般報章刊登拍賣或招標通告。拍賣通告會註明，有興趣叫價的人士可索取批地條款草稿和拍賣合約文件。
4.3.1 批地條款
《批地條款》通常分為《一般批地條款》和《特別批地條款》兩部分。《一般批地條款》劃一適用於所有同類土地，其內容和普通租約內的條款大同小異。《特別批地條款》則視乎擬拍賣或招標的土地的特別情況制訂。
《一般批地條款》，列明：
（1）買家/發展商名稱（Purchaser）
（2）拍賣人（Auctioneer）
（3）底價（Reserve Price）
（4）按金（Deposit）
（5）不續付款（Failure to Pay Premium）（6）繼續付款（Payment of Premium）
（7）公開買家（Disclosure of Principal）
（8）地稅（Rent）
（9）保養（Maintenance）
（10）地界（Boundary Stones）
（11）私家街道界限（Private streets, road and laws）
在《一般批地條款》，買家必須承諾：
（1）每年繳交租金予政府。
（2）按期繳付稅款、差餉，以及政府其他應收費用。
（3）除非獲准延長年期，在批出年期期滿時須將土地和土地上的建築物交還政府。
（4）依據《一般批地條款》和《特別批地條款》使用土地。
（5）經常保養土地及其上的建築物。
（6）不可擅自挖土。
（7）不可干擾相鄰土地業主對自己土地的享用，包括不妨礙或破壞相鄰土地的地基支柱、陽光空氣和水源的流通。
（8）容許政府在其地底或地面鋪設水管、電纜或其他公共設施。
（9）分割、轉讓或分租土地或其上的建築物，必須向土地註冊處註冊有關交易。
（10）若有違反《一般批地條款》或《特別批地條款》任何一項，授權政府收回土地及其上的建築物。
至於《特別批地條款》，一般都有規定：
（a）周圍環保（Formation of Green Area）（b）土地用途（User）
（c）依建築條例（Compliance with Buildings Ordinance）
（d）依城市規劃條款（Compliance with Town Planning Ordinance）
（e）建築面積計算（Total gross floor area）
（f）地盤覆蓋計算（Maximum Site coverage）
（g）高度計算（Height）
（h）樓層限制（Maximum number of storeys）
（i）斜坡（landscaping）
（j）管理處（Caretakers office accommodate and quarters）
（k）樓宇銷售（Provision of sales offices and show flats）
（l）大廈公契（Deed of Mutual Covenant incorporating Management Agreement）
（m）泊車位（Parking space）
（n）清潔及衛生（Spoil or debris）
（o）防火設備（Provision of fire service installations and equipment）
（p）拍賣或招標價格
（q）每年應交予政麼的地租
（r）年期和可延期多少年
4.3.2 分區計劃大綱圖則
1. 大綱圖則的概念
土地發展除受官地地契、建築物條例的限制外，分區計劃大綱圖則亦對其有一定影響。分區計劃大綱圖則是根據城市設計條例，港督授權地政工務司指令城市設計委員會，為本港各主要市區分區繪制而成。
制訂分區計劃大綱圖則之目的主要是訂定設計區內的土地用途分區及主要道路網，以便將本港各區的發展和重建納入法定規劃管制之內。
該項分區圖則的內容包括下列五項：
（1）道路及主要運輸交通；
（2）土地用途分區，包括商業用地、住宅用地、工業用地及其他指定用途的土地；
（3）政府 / 團體 / 社區用地；
（4）休憩用地；及
（5）其他未確定用途的土地。
分區計劃大綱圖則，先由城市設計委員會釐定，制成草圖，並會在憲報及本地報章上公佈，以兩個月為諮詢期。任何受影響人士可在兩個月的諮詢期內，向城市設計委員會提出書面反對，詳列反對理由及性質，並提出改善建議，委員會方面會就有關反對作出開會聆訊，邀請反對者列席。委員會經過審慎的考慮，會對該草圖作出適當修改；倘委員會最後決定不作任何修改，便會於14日內通知有關的反對者。然後草圖會呈交行政長官審閱，經行政長官批准成為法定圖則，該圖則便成為日後土地發展的藍本。
任何發展商或業主如欲發展分區計劃大綱圖則內的土地，而發展用途又非圖則上所列明者，便需向城市設計委員會提交書面申請，委員會在接到有關申請後，經過研究，一是批准其申請，但需帶有附加條件；或是不批准其申請。倘城市委員會拒絕有關的申請，申請人可在21日內向委員會提出申請覆核。
制訂分區計劃大綱圖則的好處，是透過該圖則區內的道路網及土地用途分區，有關人士可以一目瞭然，對此有一清楚的概念。
2. 規劃對土地的限制
土地供應是固定的，至少短期內，土地無法增加，加上可供發展的地皮亦相當缺乏，因為並非所有土地都可以建築樓宇，能夠發展的土地必須先做好基本的設施，如道路的鋪設、水電的供應等，若缺乏此等基本的設施，根本無發展之可能。
同時，一些人為因素亦會影響土地供應，第一是城市設計。城市設計將可發展的土地劃分多種用途，如住宅用地、商業用地或工業用地。倘城市設計已將土地劃分，供不同用途，在同一時間內，如住宅用地需求急劇增加，亦無法在短時間內更改土地用途從而增加土地供應。
除城市設計影響土地供應外，建築條例亦會限制土地供應或樓宇可使用面積的供應。如地積比率（plot ratio）限制樓宇的樓面面積，此外街影的面積（ shadow area）亦限制樓宇的高度。第三是上蓋佔地面積（site coverage）亦決定建築物可遮掩覆蓋多少土地的面積。建築物條例限制了地面上可發展的地方。至坐於大廈公契、地契和入伙紙，則限制在建築物中每層的用途，例如入伙紙已批出地下一層作商店用途時，就不能改為住宅。
故在短期內，土地除受制於地理環境因素，亦因人為因素而引致其供應無法隨著需求而改變。由此可見，短期內的土地供應根本是毫無彈性可言。不過長遠而言，土地供應是可以增加的，其途徑有三：一是填海或開山；二是重建；三是改變土地用途而使土地供應增加。
3. 制訂法定圖則的步驟（見圖4.3）
圖4.3
4.3.3 城市規劃條例
1《城市規劃條例》施行的管制
（1）規劃申請
現行的規劃申請審批制度早在1971年已納入《城市規劃條例》內。每份法定圖則都附有一份註釋，作為圖則的一部分。註釋的第一欄列明，在個別用途分區內經常准許的用途，第二欄則列明必須先取得委員會的許可方可進行用途。該條例第16條賦予委員會權力，就註釋第二欄所列的用途給予許可。建築物或土地的現有用途會獲准繼續存在，直至有關建築物或土地作重新發展，或其用途有所更改為止。重建或更改用途必須符合圖則的規定，或已取得所需的規劃許可，方可進行。
委員會在審議規劃申請時，通常會考慮各項因素，例如規劃意向、政府政策、有關發展對廣泛地區在社會、經濟及環境方面的影響、對交通和基礎設施的影響，以及與鄰近土地用途的協調。發展建議倘能顯示對現有環境有所改善，或對鄰近地區或整個社會帶來規劃上的增益（例如提供政府 / 團體 / 社區設施或公共設施等），該規劃申請可能會獲委員會從優考慮。在批准發展計劃時，委員會可附加條件，包括要求申請人提供與擬議發展的規模和類別有關連的公共設施或某些基礎設施。
根據《城市規劃條例》的規定，申請人若不滿委員會的決定，是有權要求覆核，並有權要求委員會進行聆訊。申請人如對委員會的覆檢結果仍感不滿，可向一個獨立的上訴委員會提出上訴。凡與委員會作出原先決定的有關人士，均不得出任上訴委員會成員，上訴委員會的決定是最終的決定。
為加快審批程序，那些只涉及輕微修訂核准計劃的申請，或擬在發展審批地區圖涵蓋的範圍內進行少於六個月的暫時用途申請，規劃署署長會根據委員會授予的權力加以處理。
（2）對違例發展執行管制
在《1991年城市規劃（修訂）條例》通過前，《城市規劃條例》並無條文使當局可對違反規劃管制的發展，直接執行管制。當局主要是透過《建築物條例》和批地契約對發展執行管制。修訂後的條例把直接執行管制的權力，載入香港的規劃法例內，但適用範圍只局限於發展審批地圖涵蓋的地區，以及取代發展審批地區圖的分區計劃大綱圖所涵蓋的地區。根據條例，任何人士若進行或繼續進行違例發展（即該發展並不屬於現有用途，亦不屬於發展審批地區圖所核准的用途，同時亦未取得委員會的規劃許可），即屬違法，首次定罪可處罰款50萬元，第二次及其後再度定罪，可處罰款100萬元。
此外，條例還授權規劃事務監督（即規劃署署長）可向28名有關人士發出「執行管制通知書」，説明除非有關發展已取得委員會的規劃許可，否則必須在指定時間內中止該項違例發展。在限期屆滿時，倘該項發展仍未取得規劃許可，或申請被拒而所有覆檢和上訴權利已失效、或已被放棄或用盡，規劃事務監督可向土地業權人 / 佔用人 / 負責人發出「回復原狀通知書」，規定將土地回復至發展審批地區圖生效前的狀況，或回復至規劃事務監督認為合理的狀況。在特殊情況下，規劃事務監督若認為讓違例發展繼續存在，會對公眾健康或安全構成威脅、對環境產生不良影響，或使土地在一段合理時間內無法或不能合乎經濟原則地回復原狀，則可發出「停止發展通知書」，規定須立刻中止該項違例發展，以及採取措施，制止因進行該項發展而帶來的不良影響。任何人士若不遵守通知書的規定，即屬違法，可處罰款50萬元及每日罰款5萬元。第二次及其後再度定罪的最高罰款，是首次定罪罰款的兩倍。
2. 根據其他有關條例施行的管制
（1）《建築物條例》
當局根據《建築物條例》管制發展，主要是透過拒絕批准建築圖則來執行。若建築圖則違反法定圖則的規定（《建築物條例》第16（1）（d）和（da）條）；或建成的樓宇無論在高度、設計，類型或預定用途方面，都與附近樓宇有所不同（第16（l）（g）條）；又或擬建的樓宇同時作為住宅及危險行業用途（第16（1）（n）條）；或進行建築工程的地點，與公共街道沒有足夠的連接（第16（1）（p）條），則這些建築圖則不會獲得批准。此外，若樓宇在建築結構上不適宜作現時或預定的用途，當局亦可以禁止樓宇更改用途（第25條）。
（2）《建築物（設計）規例》
當局對發展密度的管制，現時是透過附屬於《建築物業條例》的《建築物（設計）規例》來進行。有些情況下，批地契約或法定的分區計劃大綱圖也會附加其他規限。《建築物（設計）條例》第19至23條規定任何建築物的地積比率和上蓋面積，須符合該規例附表1所指定的標準。對於並非毗連街道或毗連狹窄街道的地盤，該規例第19（2）條授權建築事務監督可酌情決定實際的地積比率和上蓋面積。附表1為各類地盤和不同高度的住宅和非住宅樓宇，訂定最高的地積比率和上蓋面積。擬定這份附表，主要為管制發展密度第1區的地方的發展密度。
（3）其他條例
對發展施加限制的其他有關條例包括：
．《古物及古蹟條例》（香港法例第53章）— 授權當局可把有歷史價值的建築物列為古蹟，以便為這些建築物提供法定保護；
．《郊野公園條例》（香港法例第208章）— 規定在郊野公園的範圍內，如事先未取得郊野公園及海岸公園管理局總監的批准，不得進行任何新發展；
．與環境有關的法例 — 包括《空氣污染管制條例》、《廢物處理條例》、《水污染管制條例》及《噪音管制條例》；
．《前濱及海床（填海）條例》（香港法例第127章）— 規定地政總署署長須公佈擬在前濱和海床進行的填海工程；
．《香港機場（管制障礙）條例》（香港法例第301章）— 為飛機安全及其他有關事宜而在指定地區限制建築物的高度；
．《土地排水條例》（香港法例第446章）— 就指定排水監管區，以及在該等區內進行排水工程及其他有關事宜，訂定條文；
．《海岸公園條例》（香港法例第476章）— 規定在建議中的海岸公園或海岸保護區的範圍內，如事先未取得郊野公園及海岸公園管理局總監批准，不得進行任何新發展；
．《道路（工程、使用及補償）條例》（香港法例第370章）— 就公布擬進行的道路工程、反對程序、進行道路工程的權力和道路的使用，訂定條文；及
．《水務設施條例》（香港法例第102章）— 規定集區內的土地承批人須按照行政長官所指定的方法在其已批租土地內進行排水、處理污水和進行發展。
3. 非法定的管制
（1）批地契約
政府作為批租人，可以在制訂批約條款時，訂明有關的發展規限，例如土地用途、上蓋面積、地積比率、建築物高度、非建築用地及設計佈局等，也可規定設置泊車及上落客貨設施、環保設施，有時更可規定提供政府 / 團體 / 社區設施。若違反批約條款，當局可根據批約條款執行管制；而當局通常會優先處理住宅樓宇的違約事項。
（2）發展密度分區制和密度管制
發展密度分區制的政策在1966年獲行政局通過，並納入香港規劃標準與準則內，以管制港島及九龍市區內住宅樓宇的發展密度。這些市區劃分為以下三個發展密度區：
第1區︰涵蓋港島和九龍已建設區的大部分。《建築物（設計）規例》附表1規定，區內住宅樓宇的發展密度（按地點的類別劃分）最高可達的地積比率為8至10倍。
第2區：主要涵蓋港島半山區和中九龍部份地區，這些地區的住宅樓宇最高地積比率為5倍。
第3區：涵蓋密度較低的住宅區，如山頂、淺水灣和龍翔道以北的地區，這北地區的住宅樓宇的最高地積比率為3倍。
此外，當局亦以行政方法在新界局部地區設立發展密度第4區，區內最高地積比率和上蓋面積分別為0.4倍和0.2倍。這個發展密度區涵蓋地區，基於其地形、土力工程、基礎設施、自然保育、環境和其他原因，只適合進行低建和低密度的住宅發展。
第1區的密度管制是根據《建築物（設計）規劃》附表1的規定制訂，而其他區的密度管制，則主要藉批約條款或把密度限制納入法定圖則，予以執行。
（3）特別發展管制區
土地發展政策委員會在1972年12月通過有關在市區設立特別發展管制區的附表。在特別發展管制區內所進行的發展，通常會受到以下一種或多種的限制：
- 建築物高度限制；
- 地積比率及 / 或上蓋面積限制；
- 不得修訂契約，以進行較現有契約所批准或較現有建築物為高的發展密度；及
- 車位的特別規定。
在特別發展管制區管制發展，主要是透過批約條款來執行。為有效執行管制，當局在修訂分區計劃大綱時，會把特別發展管制聯區的管制條款，逐漸納入圖則內。
另外一個安排會議的方法是向地方法院申請，由其指派一名業主召開會議。這個申請必須由佔有建築物業權不少於20%的業主聯合申請。如採用這個方法，管理委員會可由與會業主親身或委託他人投票，以大多數票贊成成立。
4.1.4 管理委員會
以下的人不得獲委任或當作獲委任為管理委員會委員：
1. 宣布破產的人；
2. 與債權人達成債務重整協議的人；
3. 過去任何時候曾被處監禁三個月或以上的人。
這裏需留意，若出現以下情況的管理委員會委員，須停任委員︰
1. 未得管理委員會同意而三次或多於三次連續沒有出席管理委員會會議；
2. 以租客代表身分作為委員的人，不再是單位的佔用人；
3. 以業主身分獲委任為委員的人，而不再是業主。
管理委員會會議須由以下的人主持：
1. 主席；或
2. 主席缺席時，由副主席（如有的話）主持；或
3. 主席及副主席（如有的話）皆缺席時，由管理委員會選出一名委員作為該次會議的主席。
管理委員會的人數多寡視乎大廈的伙數。但管理委員會會議的法定人數，須為管理委員會委員人數的50%（計至最接近的整數），或三名此等委員，兩者以其人數多者為準。授權或要求管理委員會進行的一切事務，均可由出席管理委員會會議的委員，以多數票通過決議決定。管理委員會會議上，出席的每名委員就委員會席前的每項問題均有一票；但如雙方票數相同，則主持會議者除原有的普通票一票外，另有決定性一票。
此外，租客也有權成立租客協會，保障他們的權益。租客可在他們當中選出一名代表（租客代表），成為管理委員會的委員，租客協會的成立，必須經政務司或獲授權人員批核。
一般而言，管理委員會會議程序須如管理委員會所決定者。管理委員會每次開會，有關會議過程的會議記錄，須由秘書保存。會議記錄須由主持會議者核證其為會議過程的真實記錄。已核證的會議記錄須在會議日期後28天內，由秘書展示於建築物內顯眼處。
管理委員會的主席、副主席、秘書、司庫及其他管理委員會職員可收取經法團在會員中決議通過的津貼。每個職員每月最高津貼金額如下：
．不多於50個單位的建築物（600元）
．介乎51至100個單位的建築物（900元）
．超過100個單位的建築物（1,200元）
4.1.5 法團會議及其程序
🔺怎樣將法團註冊
1. 管理委員會成立後28天內，必須依照條例向土地註冊處處長申請，註冊為法團。申請時，必須用規定表格及須附呈以下文件︰
（1）如建築物訂有公共契約，須附呈契約副本一份；
（2）業主大會通過成立管理委員會的決議副本一份；
（3）妥善遵照條例規定程序成立管理委員會的聲明一份。
2. 如業主大會是由政務司發令召開，則該項命令的一份副本，亦須一併呈交。如業主大會由地方法院頒發令召開，則該項命令的一份副本，亦須一併呈交。
3. 土地註冊處處長如認為各項手續已辦妥，便會批准各業主註冊為法團。
4. 一般而言，成立法團的支出可由自己註冊法團轄下的管理委員會支付。
🔺法團成立後應處理的事務（撮要）
1. 當上述各種程序完全辦妥後，該建築物的業主已組織成法團。此後，他們在該建築物所享有的權利、權力、特權和所負的責任等，都交由法團去運用和執行，於是法團在法律上便負起業主對該建築物各公共地方應負的一切責任。而管理委員會則用類似公司董事局的方式處理法團事務，並須定期向業主報告處理法團事務的經過。此外，管理委員會須在各業主註冊為法團當日起計15個月內，安排召開法團第一次周年大會，其後須每年召開大會一次；同時，每年亦須把賬項結算妥當，呈交大會審核。
2. 按照條例規定，法團法律上必須負責把大廈各公共地方保養妥當，並確保有關地方清潔。為此，法團可透過管理委員會安排進行和聘請職員。事實上，法團會透過管理委員會代業主處理一切有關他們利益的事項。
3. 為支付一切運作費用，法團須設立常用基金；因此，管理委員會的首項工作就是訂定各業主每年應繳的費用。此外，法團亦可成立一個應急基金，以輔常用基金之不足，或應不時之需。
《建築物管理條例》附表7列明公共契約有以下的強制性條款：
．訂定管理費用
．經理人記錄賬目
．經理人須開立銀行戶口
．經理人須設立及維持一項特別基金
．由經理人訂立的合約
．經理人辭職
．業主法團解僱經理人
．經理人卸任後的責任
🔺會議程序
管理委員會必須：
（1）在法團註冊成立之日起計15個月內召開法團的第一次業主周年大會；
（2）在第一次或前一次業主周年大會後不早於12個月，但不遲於15個月，召開一次業主周年大會；
（3）就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。
在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席需在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會。法團每次業主大會，會議過程的會議記錄，均須由管理委員會秘書保存，並由主持會議者核證其為會議過程的真實記錄。會議記錄須在業主大會會議日期後28天內，由秘書展示於建築物內的顯眼處。
案例
香港一幢大廈的業主立案法團主席，因提交虛假資料向法團申請款項稱付還工程費用，意圖騙取法團資金，被廉署拘控。
🔺賬目管理
根據條例規定，法團管理委員會必須讓業主或業主書面授權人士，在合理時間內審核賬目。此外，如擁有不少於5%業權的業主提出要求，管理委員會主席必須在接獲要求後14天內，召開業主大會，討論所提出的問題。
1. 賬項記錄及其他記錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件，管理委員會須保存一段由管理委員會決定的時間，但不少於6年。
2. 在每一段連續3個月期間後的一個月內，或管理委員會選擇的較短期間後的一個月內，司庫須就該期間擬備法團的收支概算表，並將其副本展示於建築物內的顯眼處。
3. 如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人，有權以書面要求法團向他提供：
（1）收支表及資產負債表；或
（2）法團的收支概算表。
司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副本費後，須將副本提供給該人。
🔺賬目的保存
1. 經理人須備存恰當的賬簿或賬項記錄及財務記錄，並須保存該等賬簿或記錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件最少6年。
2. 在每一段連續3個月的期間後的1個月內，或經理人選擇的較短期間後的一個月內，經理人須就該期間擬備法團的收支概算表，並將其副本展示於建築物的顯眼處。
3. 每個財務年度結束後的兩個月內，經理人須擬備該年度的收支表及資產負債表。
4. 每一收支表及資產負債表須包括條例所規定的特別基金的細項，以及有需要從基金提款的時間及屆時所需的金額的估計。
5. 經理人須
（a）准許業主在任何合理時間查閱賬簿或賬項記錄及任何收支表或資產負債表；及
（b）在收取合理的副本費後，向任何業主提供該名業主所要求的記錄或文件的副本。
6. 如物業有成立法團，而法團所通過的有關決定收支表及資產負債表的決議，應由決議所指明的一名會計師或其他獨立核數審計，則經理人須不延誤地安排該人進行有關審計。
7. 財務年度在每5年內不得改變多於一次，除非該項改變於事前獲業主委員會（如有的話）的決議批准。
🔺經理人開立銀行戶口
1. 經理人須開立一個有利息的戶口，用於建築物管理方面。經理人須不延誤地將其就建築物的管理而收得的一切款項存入根據第（1）節開立的戶口。
2. 除另有規定外，經理人可從其就建築物管理收得的款項中，保留一筆合理款額，或將該款額存入往來戶口，以應付小額雜項開支。但該款額不得超過業主委員會（如有的話）不時藉決議釐定之數。
3. 根據上項保留的合理款額，或按照該項將該款額存入往來戶口，以及任何其他對經理人所收得款項的任何其他處理安排，均須受業主委員會（如有的話）決議批准的條件所規限。
4. 本段對任何戶口的提述，即為提述在一家根據《銀行業條例》（第155章）獲批給牌照的銀行所開立的戶口，而戶名亦提述建築物的管理組織。
另外，經理人須設立並維持一項特別基金，以備應付某種開支，這種開支並非他預期每年須承付者。如有法團，則法團須藉業主的決議，釐定各業主在任何財務年度需對該特別基金繳付的款額，以及須支付所繳付的該等款額的時間。
🔺經理人訂立合約
經理人在任何財務年度所訂立的合約，其所涉及的平均每年開支，不得多於該財務年度的預算或修訂預算的（視乎情況而定）20%，或主管當局在憲報刊登的公告所指明的較大數額。除非該合約乃符合第20A（3）條提述的工作守則所指明的標準及準則，並與供應品、貨品或服務的取得及招標程序有關者。
🔺經理人辭職
經理人辭職，除非事前已將其辭職意圖，按以下方式給予不少於3個月的書面通知，否則無效：
1. 向業主委員會送交該通知；或
2. 如無業主委員會，則向每名業主送達該通知，並將其展示在建築物內的顯眼處。
向任何業主送達通知，可用以下方式實行送達：
（1）面交該業主；或
（2）按該業主最後為人所知的地址郵寄給他；或
（3）將通知留在該業主的單位內。
🔺業主委員會終止經理人的委任
除另有規定外，法團在為有關目的而召開的業主大會上，可藉份數不少於50%的業主通過的決議，通知經理人終止其委任，而毋須給予補償。
上述決議只在符合以下條件方為有效：
1. 終止委任通知為書面形式；
2. 其內所指明的通知期不少於3個月；
3. 通知附有終止經理人委任的決議的副本；及
4. 通知及決議副本於決議日期後不多於14天送達經理人。
4.1.6 召開業主大會
🔺會議程序
1. 如要召開業主大會，須在會議舉行前14日將通知書送達每一位業主。會議召集人須負責發出通知。
2. 通知書可親自送交或郵寄至每一名業主的最新地址，或業主的單位。此外還必須把通知書張貼在大廈當眼地方，及在本港中、英文報章各一份刊登。政務司指定刊登有關公告的報章名單已在憲報刊登，業主可向政務處查悉。
3. 會議通知書必須列明開會日期、時間和地點，以及會議中要決定的事項，其中包括成立管理委員會。
🔺怎樣在業主大會中投票
1. 除公共契約另有訂明，否則在會議席上每名業主都可以按照其大廈所佔的業權份數（每份佔一票）投票。 如有兩名或以上人士共擁有同一份大廈業權，則可聯同委派一名代表人投票或推舉其中一名業主代表各人投票。倘若共同業主未能就如何投票達成協議，則可根據土地註冊處的登記以排名先後來決定他們哪一位出席者可以投票。
2. 如業主委派代表投票，必須用書面敘明委派某人代表其投票；而有關委派代表的文件必須在開會前不少於24小時送達會議召集人，或會議主席准許的較短時間送達會議召集人。
4.1.7 條例涉及的其他事宜
經理人及業主法團須遵守政務司在《採購守則》內訂定的準則和指引。如所需供應物、物品及服務的價值超過或有可能超過指定款額，則須採取公開投票方法。《採購守則》可於各政務處索取。
條例亦涵蓋下列事宜：
（1）建築物公共地方的保險事宜（第28條）；
（2）管理委員會的解散及管理人的委任（第20及31條）；
（3）法團清潔及業主的債務負擔（條例第33及34條）；
（4）多種罪行的懲罰（第35及36條）。
本條例所述指定表格可在金鐘政府合署十九樓土地註冊處索取。整條法例及有關修訂的副本可於中環郵政大樓地下政府刊物銷售處購買或可親臨各政務處即場借閱。
政務處職員負責聯絡業主法團，並可就大廈管理提出適當建議作參考用途。政務處亦舉辦訓練課程及研討會，提倡妥善管理大廈的概念。
4.1.8 關於影響現有樓宇的問題
1. 20年以下樓宇自願驗樓
屋宇署於1997年公佈樓宇安全檢驗計劃，對20年樓齡或以下的樓宇，由1997年4月開始推行自願驗樓計劃。20年樓齡以上的樓宇，則會納入強制性檢驗計劃內，並於1998年中實施計劃。
自願驗樓計劃是鼓勵大廈業主或業主立案法團，聘請認可人士或註冊結構工程師檢驗樓宇，並提交報告給屋宇署審核，對樓宇狀況良好，或完成所需勘察或修葺工程的大廈，屋宇署會於審核報告後考慮發出滿意紙。
2. 住宅物業每7年檢驗一次
樓宇安全檢查應定期循環進行，屋宇署建議工業樓宇及貨倉應5年檢查一次，住宅及綜合用途樓宇為7年，商業樓宇是10年。樓宇檢驗主要檢查三個項目，即樓宇結構強度與穩定性、大廈外牆有否鬆脫，及公共地方走火通道是否足夠。估計樓宇檢查費用平均為該大廈樓價的0.5%。屋宇署正制定驗樓技術指引和標準。
3. 三個月時間作回應
目前的市區的5萬幢私人樓宇中，約一半，即25,000幢樓齡為20年或以下，屋宇署視乎其樓宇狀況，計劃向其中6,400幢的業主或業主立案法團，分批發信勸喻自動驗樓，並給予其3個月時間作出回應。倘業主不檢驗樓宇，屋宇署會每隔6個月向其寄發催辦信，但不會予以懲罰。不過，若屋宇署審核過驗樓報告認為有關大廈須進行詳細勘測或修葺，而業主不履行令狀，屋宇署便會按現行做法，在土地註冊處其樓契上「釘契」。
4. 樓齡40年佔成半
20年或以下樓齡的樓宇狀況雖然一般較好，但在1996年的200多宗外牆批盪剝落個案中，卻有兩成發生在20年樓齡或以下的樓宇身上。因此須透過持續維修，令逐漸衰敗的樓宇質素回復標準。
至於針對20年樓齡以上樓宇的強制性檢驗計劃，內容與自願檢驗計劃大致相同。自1946年以後落成樓宇開始，逐步按樓齡長短將大廈納入強制驗樓範圍內，首年先處理1,000幢，以後每年處理3,000幢。目前市區5萬幢私人樓宇中，一成半樓齡約40年，三分一樓齡約30年。
目前20年樓齡以下的樓宇若不自願驗樓，可能要待10年後才被納入強制範圍內，但期間若有關樓宇狀況惡劣，屋宇署可向業主發動勘測令或修葺令，要求改善樓宇狀況。圖4.1詳細顯示了樓宇安全檢驗計劃自願驗樓流程。
圖4.1
4.1.9 電力條例規定電力裝置必須定期測試
根據1992年6月1日起生效的電力（線路）規例第20條（香港法例第406章附屬法例）規定，以下類別低壓固定電力裝置擁有人，必須安排其裝置每5年最少作一次檢查，測試及領取證明書。
（1）酒店、醫院、學校及幼兒中心內的低壓固定電力裝置；
（2）工廠及工業經營場地內允許負載量超逾300安培的低壓固定電力裝置；及
（3）（1）及（2）項以外的房產內允許負載量超100安培的低壓固定電力裝置，這類房產包括住宅、商舖、辦公室，以及各樓宇的公用地方。
固定電力裝置擁有人，包括擁有或控制電力裝置的人及擁有該電力裝置所在房產使用權的人，因此住宅、商舖、辦公室或工廠等私人單位內的固定電力裝置擁有人，為有關單位的物業業主、租客、住客及物業管理公司。大廈內的公用固定電力裝置擁有人，為有關大廈的所有物業業主、租客、住客及物業管理公司。
如物業業主、租客及住客對從事大廈公用電力裝置的定期檢查有困難，可向所屬區內的政務處求助。
如固定電力裝置在1992年6月1日前已接駁電力供應，按法例規定，這類裝置進行首次測試必須於1997年6月1日前進行。因此該類固定電力裝置的擁有人，應立即安排進行定期測試，以免在限期臨近時須急忙進行。
根據電力（線路）規例第24（1）條，任何人違反第20條的規定，即屬違法，可被罰款港幣10,000元。
4.2 香港的土地註冊制度
香港土地註冊處提供的主要服務如下：
1. 按照《土地註冊條例》為一切與土地有關的文件辦理註冊；
2. 提供查冊服務，以及供應土地登記冊及有關記錄的副本；
3. 按照《建築物管理條例》為業主法團辦理註冊。
4.2.1 土地文件註冊
香港根據《土地註冊條例》實行契約註冊制度。土地註冊處負責註冊所有與土地有關的文件。
土地文件的註冊程序是：把文件連同載有文件主要資料的登記備忘錄和指定費用，交往有關的土地註冊處，備忘錄的資料繼而會被編入有關的土地或物業登記冊內。
市區土地註冊處的所有土地登記冊都已輸入電腦，而目前以簿冊形式存放的新界土地登記冊，正介批輸入電腦。計劃預期在1997年年初完成。
4.2.2 查閲土地記錄
每項物業由政府批出契約，以至其後的所有交易詳情，都載在土地登記冊內。市民只須繳付小額費用，即可前往各土地註冊處查閲該等登記冊、備忘錄，以及有關的土地文件。因此，樓宇買家或承押人可就擬購買或接受為擔保的物業業權查核土地登記冊，再作決定。
該處又提供一項名為「直接查冊服務」的電腦查冊設施。該項設施的用戶（以律師事務所和其他專業機構為主），可透過本身辦公室的電腦終端機直接查閱電腦登記冊，以及索取土地記錄副本，毋須親臨土地註冊處。
所有在市區土地註冊處註冊的土地文件均有微型縮影，而新界土地註冊處保存的土地文件仍以紙張形式存放。該處正設立一套「文件影像處理系統」，把土地文件轉為電子影像，再貯存在光碟內。如此檢索文件時便可更為快捷，並可透過「直接查冊服務」或其他途徑傳送文件的電子影像。
4.2.3 辦理業主法團註冊
土地註冊處負責處理及審批根據《建築物管理條例》而提出的業主法團註冊申請。該處會向業主法團發給註冊證書，並保在業主法團登記冊，以便市民查閲。
業主法團一經註冊，其管理委員會便可處理一些有關建築物管理方面的事宜，而毋須徵求每位業主同意。
4.2.4 電腦土地登記冊
每宗物業交易都有一個必經步驟，就是查閱土地登記冊以確定誰是有關物業的註冊業主，以及了解物業是否有任何已註冊的轇轕。交易送交註冊時，會獲編配一個註冊摘要編號，而交易詳情就會載入有關的土地登記冊。
4.2.5 電腦土地登記冊的類別
電腦土地登記冊可外為兩類：
1. 現時業權資料 — 電腦印製本上載有物業現時的業權資料；
2. 過往及現時業權資料 — 電腦印製本上載有物業過往及現時的業權資料。
任何人士在繳付指定的查冊費後，便可取得電腦土地登記冊的電腦印製本。至於查冊手續、費用、土地註冊處査冊辦事處的地址和聯絡電話等詳情，都載於《怎樣查閱土地記錄》的小冊子內。該小冊子在各土地註冊處辦事處供市民免費取閱。
4.2.6 電腦土地登記冊記載的資料
電腦土地登記冊的資料分四欄記載︰
1. 物業資料
此欄載有物業的地段編號和地址、該地段的政府批約詳情、每年需繳納的地稅數額、批約條款、批約的開始日期及可否續批等資料。
2. 業主資料
此欄載有物業現時的註冊業主姓名。如物業並非獨自擁有，就列明擁有形式（例如是屬於聯權共有或分權共有），業主取得物業的日期及涉及金額。
3. 物業涉及的轇轕
此欄載有物業所有已註冊的轇輵，如按揭、契約、知會備忘等。
4. 等待註冊的契約
此欄載有與物業有關並已送交土地註冊處註冊的交易資料。這些交易因為某些原因，暫時未能註冊（例如某份文件遭「暫止註冊」，並退回有關律師樓澄清）。土地登記冊的一般格式見圖4.2。
圖4.2
4.2.7 查閲土地記錄的程序
以紙張形式保存的土地記錄︰
（1）往付款處 / 收銀處購買查冊票，每張票可查閱1份記錄。
（2）往查冊櫃位索取查冊表格，並填妥表格。每次最多可取得5份記錄冊。
（3）填妥表格。
在表格應填上下列資料︰
圖
可用「公眾查冊部」內的「地段索引咭」查閱所需「土地登記冊」及對開頁的確實編號。
（4）把填妥的查冊表格交往査冊櫃位。所需的土地記錄，通常在25分鐘內便可供查閲。
（5）收取供查閱的土地記錄時，每份記錄要交一張査冊票。
（6）保留交還給你的票尾。由於你要對交給你查閱的土地記錄負責，故要交出身份證供職員核對。
（7）查閱完畢後，把所有土地記錄交還查冊櫃位。
4.2.8 查冊的種類
查冊可以是查閱或索取土地記錄的副本，或兩者一起做。查冊取得的資料將視乎該記錄是以何種形式存放而定，可分為：
1. 電腦土地登記冊
電腦印製的資料，裏面所載的物業資料，與「土地登記冊」所載的相同。
2. 微型縮影及影像記錄
微縮副本是微縮文件的複製軟片。微縮副本須以縮微閱讀機閱讀，亦可取得微縮文件或影像文件的影印本。
4.3 特區政府的批地條件
所有在香港的土地都是屬於香港特區政府所有，政府只是將該塊土地租借給市民使用。而市民與政府所簽署的買賣合約，其實由正統的法律角度來看，這份合約是租賃合約，只是一般人都是當它是一份買賣合約。由於政府與第一手市民所簽署的「租賃合約」，所以第二手及其後的租客都受到第一份「租賃合約」的限制，例如第一手「業主」向政府租借土地75年，其後第一手「業主」轉售給其他「業主」，75年後，該土地將歸還政府。
香港自開埠以來，政府透過拍賣或招標的形式將土地一塊塊「租借」給發展商或公眾人士。由於香港在初期並沒有一套完善的土地政策制度，因此政府必須利用與第一手業主所簽署的「租賃合約」，控制有關土地的用途、限制年期等等。這一塊土地的「租賃合約」裏面的條款或批地條款成為其後所有業主必須遵守的條款。
香港是自由港，政府不能過分干預工商業，但因為地少人多，政府必須關注土地資源運用以配合經濟發展的需要。因此有關批地條款的制定必須配合政府經濟發展政策，例如政府在某新界地的批地條款裏，指定該土地只供工業用途。長久以來，政府將香港、九龍、新界劃分為三大地區，然後制訂有關地區的發展藍圖。每個地區分成很多小塊，每塊均有指定用途。按照每個地區的實際發展進度，政府依次將各塊土地以公開拍賣或招標形式批出予發展商。
一經決定拍賣或招標的土地，地政署和律政署即商討起草有關批地條款和拍賣合約或招標的條件。兩者都齊備以後，政府即在憲報和一般報章刊登拍賣或招標通告。拍賣通告會註明，有興趣叫價的人士可索取批地條款草稿和拍賣合約文件。
4.3.1 批地條款
《批地條款》通常分為《一般批地條款》和《特別批地條款》兩部分。《一般批地條款》劃一適用於所有同類土地，其內容和普通租約內的條款大同小異。《特別批地條款》則視乎擬拍賣或招標的土地的特別情況制訂。
《一般批地條款》，列明：
（1）買家/發展商名稱（Purchaser）
（2）拍賣人（Auctioneer）
（3）底價（Reserve Price）
（4）按金（Deposit）
（5）不續付款（Failure to Pay Premium）（6）繼續付款（Payment of Premium）
（7）公開買家（Disclosure of Principal）
（8）地稅（Rent）
（9）保養（Maintenance）
（10）地界（Boundary Stones）
（11）私家街道界限（Private streets, road and laws）
在《一般批地條款》，買家必須承諾：
（1）每年繳交租金予政府。
（2）按期繳付稅款、差餉，以及政府其他應收費用。
（3）除非獲准延長年期，在批出年期期滿時須將土地和土地上的建築物交還政府。
（4）依據《一般批地條款》和《特別批地條款》使用土地。
（5）經常保養土地及其上的建築物。
（6）不可擅自挖土。
（7）不可干擾相鄰土地業主對自己土地的享用，包括不妨礙或破壞相鄰土地的地基支柱、陽光空氣和水源的流通。
（8）容許政府在其地底或地面鋪設水管、電纜或其他公共設施。
（9）分割、轉讓或分租土地或其上的建築物，必須向土地註冊處註冊有關交易。
（10）若有違反《一般批地條款》或《特別批地條款》任何一項，授權政府收回土地及其上的建築物。
至於《特別批地條款》，一般都有規定：
（a）周圍環保（Formation of Green Area）（b）土地用途（User）
（c）依建築條例（Compliance with Buildings Ordinance）
（d）依城市規劃條款（Compliance with Town Planning Ordinance）
（e）建築面積計算（Total gross floor area）
（f）地盤覆蓋計算（Maximum Site coverage）
（g）高度計算（Height）
（h）樓層限制（Maximum number of storeys）
（i）斜坡（landscaping）
（j）管理處（Caretakers office accommodate and quarters）
（k）樓宇銷售（Provision of sales offices and show flats）
（l）大廈公契（Deed of Mutual Covenant incorporating Management Agreement）
（m）泊車位（Parking space）
（n）清潔及衛生（Spoil or debris）
（o）防火設備（Provision of fire service installations and equipment）
（p）拍賣或招標價格
（q）每年應交予政麼的地租
（r）年期和可延期多少年
4.3.2 分區計劃大綱圖則
1. 大綱圖則的概念
土地發展除受官地地契、建築物條例的限制外，分區計劃大綱圖則亦對其有一定影響。分區計劃大綱圖則是根據城市設計條例，港督授權地政工務司指令城市設計委員會，為本港各主要市區分區繪制而成。
制訂分區計劃大綱圖則之目的主要是訂定設計區內的土地用途分區及主要道路網，以便將本港各區的發展和重建納入法定規劃管制之內。
該項分區圖則的內容包括下列五項：
（1）道路及主要運輸交通；
（2）土地用途分區，包括商業用地、住宅用地、工業用地及其他指定用途的土地；
（3）政府 / 團體 / 社區用地；
（4）休憩用地；及
（5）其他未確定用途的土地。
分區計劃大綱圖則，先由城市設計委員會釐定，制成草圖，並會在憲報及本地報章上公佈，以兩個月為諮詢期。任何受影響人士可在兩個月的諮詢期內，向城市設計委員會提出書面反對，詳列反對理由及性質，並提出改善建議，委員會方面會就有關反對作出開會聆訊，邀請反對者列席。委員會經過審慎的考慮，會對該草圖作出適當修改；倘委員會最後決定不作任何修改，便會於14日內通知有關的反對者。然後草圖會呈交行政長官審閱，經行政長官批准成為法定圖則，該圖則便成為日後土地發展的藍本。
任何發展商或業主如欲發展分區計劃大綱圖則內的土地，而發展用途又非圖則上所列明者，便需向城市設計委員會提交書面申請，委員會在接到有關申請後，經過研究，一是批准其申請，但需帶有附加條件；或是不批准其申請。倘城市委員會拒絕有關的申請，申請人可在21日內向委員會提出申請覆核。
制訂分區計劃大綱圖則的好處，是透過該圖則區內的道路網及土地用途分區，有關人士可以一目瞭然，對此有一清楚的概念。
2. 規劃對土地的限制
土地供應是固定的，至少短期內，土地無法增加，加上可供發展的地皮亦相當缺乏，因為並非所有土地都可以建築樓宇，能夠發展的土地必須先做好基本的設施，如道路的鋪設、水電的供應等，若缺乏此等基本的設施，根本無發展之可能。
同時，一些人為因素亦會影響土地供應，第一是城市設計。城市設計將可發展的土地劃分多種用途，如住宅用地、商業用地或工業用地。倘城市設計已將土地劃分，供不同用途，在同一時間內，如住宅用地需求急劇增加，亦無法在短時間內更改土地用途從而增加土地供應。
除城市設計影響土地供應外，建築條例亦會限制土地供應或樓宇可使用面積的供應。如地積比率（plot ratio）限制樓宇的樓面面積，此外街影的面積（ shadow area）亦限制樓宇的高度。第三是上蓋佔地面積（site coverage）亦決定建築物可遮掩覆蓋多少土地的面積。建築物條例限制了地面上可發展的地方。至坐於大廈公契、地契和入伙紙，則限制在建築物中每層的用途，例如入伙紙已批出地下一層作商店用途時，就不能改為住宅。
故在短期內，土地除受制於地理環境因素，亦因人為因素而引致其供應無法隨著需求而改變。由此可見，短期內的土地供應根本是毫無彈性可言。不過長遠而言，土地供應是可以增加的，其途徑有三：一是填海或開山；二是重建；三是改變土地用途而使土地供應增加。
3. 制訂法定圖則的步驟（見圖4.3）
圖4.3
4.3.3 城市規劃條例
1《城市規劃條例》施行的管制
（1）規劃申請
現行的規劃申請審批制度早在1971年已納入《城市規劃條例》內。每份法定圖則都附有一份註釋，作為圖則的一部分。註釋的第一欄列明，在個別用途分區內經常准許的用途，第二欄則列明必須先取得委員會的許可方可進行用途。該條例第16條賦予委員會權力，就註釋第二欄所列的用途給予許可。建築物或土地的現有用途會獲准繼續存在，直至有關建築物或土地作重新發展，或其用途有所更改為止。重建或更改用途必須符合圖則的規定，或已取得所需的規劃許可，方可進行。
委員會在審議規劃申請時，通常會考慮各項因素，例如規劃意向、政府政策、有關發展對廣泛地區在社會、經濟及環境方面的影響、對交通和基礎設施的影響，以及與鄰近土地用途的協調。發展建議倘能顯示對現有環境有所改善，或對鄰近地區或整個社會帶來規劃上的增益（例如提供政府 / 團體 / 社區設施或公共設施等），該規劃申請可能會獲委員會從優考慮。在批准發展計劃時，委員會可附加條件，包括要求申請人提供與擬議發展的規模和類別有關連的公共設施或某些基礎設施。
根據《城市規劃條例》的規定，申請人若不滿委員會的決定，是有權要求覆核，並有權要求委員會進行聆訊。申請人如對委員會的覆檢結果仍感不滿，可向一個獨立的上訴委員會提出上訴。凡與委員會作出原先決定的有關人士，均不得出任上訴委員會成員，上訴委員會的決定是最終的決定。
為加快審批程序，那些只涉及輕微修訂核准計劃的申請，或擬在發展審批地區圖涵蓋的範圍內進行少於六個月的暫時用途申請，規劃署署長會根據委員會授予的權力加以處理。
（2）對違例發展執行管制
在《1991年城市規劃（修訂）條例》通過前，《城市規劃條例》並無條文使當局可對違反規劃管制的發展，直接執行管制。當局主要是透過《建築物條例》和批地契約對發展執行管制。修訂後的條例把直接執行管制的權力，載入香港的規劃法例內，但適用範圍只局限於發展審批地圖涵蓋的地區，以及取代發展審批地區圖的分區計劃大綱圖所涵蓋的地區。根據條例，任何人士若進行或繼續進行違例發展（即該發展並不屬於現有用途，亦不屬於發展審批地區圖所核准的用途，同時亦未取得委員會的規劃許可），即屬違法，首次定罪可處罰款50萬元，第二次及其後再度定罪，可處罰款100萬元。
此外，條例還授權規劃事務監督（即規劃署署長）可向28名有關人士發出「執行管制通知書」，説明除非有關發展已取得委員會的規劃許可，否則必須在指定時間內中止該項違例發展。在限期屆滿時，倘該項發展仍未取得規劃許可，或申請被拒而所有覆檢和上訴權利已失效、或已被放棄或用盡，規劃事務監督可向土地業權人 / 佔用人 / 負責人發出「回復原狀通知書」，規定將土地回復至發展審批地區圖生效前的狀況，或回復至規劃事務監督認為合理的狀況。在特殊情況下，規劃事務監督若認為讓違例發展繼續存在，會對公眾健康或安全構成威脅、對環境產生不良影響，或使土地在一段合理時間內無法或不能合乎經濟原則地回復原狀，則可發出「停止發展通知書」，規定須立刻中止該項違例發展，以及採取措施，制止因進行該項發展而帶來的不良影響。任何人士若不遵守通知書的規定，即屬違法，可處罰款50萬元及每日罰款5萬元。第二次及其後再度定罪的最高罰款，是首次定罪罰款的兩倍。
2. 根據其他有關條例施行的管制
（1）《建築物條例》
當局根據《建築物條例》管制發展，主要是透過拒絕批准建築圖則來執行。若建築圖則違反法定圖則的規定（《建築物條例》第16（1）（d）和（da）條）；或建成的樓宇無論在高度、設計，類型或預定用途方面，都與附近樓宇有所不同（第16（l）（g）條）；又或擬建的樓宇同時作為住宅及危險行業用途（第16（1）（n）條）；或進行建築工程的地點，與公共街道沒有足夠的連接（第16（1）（p）條），則這些建築圖則不會獲得批准。此外，若樓宇在建築結構上不適宜作現時或預定的用途，當局亦可以禁止樓宇更改用途（第25條）。
（2）《建築物（設計）規例》
當局對發展密度的管制，現時是透過附屬於《建築物業條例》的《建築物（設計）規例》來進行。有些情況下，批地契約或法定的分區計劃大綱圖也會附加其他規限。《建築物（設計）條例》第19至23條規定任何建築物的地積比率和上蓋面積，須符合該規例附表1所指定的標準。對於並非毗連街道或毗連狹窄街道的地盤，該規例第19（2）條授權建築事務監督可酌情決定實際的地積比率和上蓋面積。附表1為各類地盤和不同高度的住宅和非住宅樓宇，訂定最高的地積比率和上蓋面積。擬定這份附表，主要為管制發展密度第1區的地方的發展密度。
（3）其他條例
對發展施加限制的其他有關條例包括：
．《古物及古蹟條例》（香港法例第53章）— 授權當局可把有歷史價值的建築物列為古蹟，以便為這些建築物提供法定保護；
．《郊野公園條例》（香港法例第208章）— 規定在郊野公園的範圍內，如事先未取得郊野公園及海岸公園管理局總監的批准，不得進行任何新發展；
．與環境有關的法例 — 包括《空氣污染管制條例》、《廢物處理條例》、《水污染管制條例》及《噪音管制條例》；
．《前濱及海床（填海）條例》（香港法例第127章）— 規定地政總署署長須公佈擬在前濱和海床進行的填海工程；
．《香港機場（管制障礙）條例》（香港法例第301章）— 為飛機安全及其他有關事宜而在指定地區限制建築物的高度；
．《土地排水條例》（香港法例第446章）— 就指定排水監管區，以及在該等區內進行排水工程及其他有關事宜，訂定條文；
．《海岸公園條例》（香港法例第476章）— 規定在建議中的海岸公園或海岸保護區的範圍內，如事先未取得郊野公園及海岸公園管理局總監批准，不得進行任何新發展；
．《道路（工程、使用及補償）條例》（香港法例第370章）— 就公布擬進行的道路工程、反對程序、進行道路工程的權力和道路的使用，訂定條文；及
．《水務設施條例》（香港法例第102章）— 規定集區內的土地承批人須按照行政長官所指定的方法在其已批租土地內進行排水、處理污水和進行發展。
3. 非法定的管制
（1）批地契約
政府作為批租人，可以在制訂批約條款時，訂明有關的發展規限，例如土地用途、上蓋面積、地積比率、建築物高度、非建築用地及設計佈局等，也可規定設置泊車及上落客貨設施、環保設施，有時更可規定提供政府 / 團體 / 社區設施。若違反批約條款，當局可根據批約條款執行管制；而當局通常會優先處理住宅樓宇的違約事項。
（2）發展密度分區制和密度管制
發展密度分區制的政策在1966年獲行政局通過，並納入香港規劃標準與準則內，以管制港島及九龍市區內住宅樓宇的發展密度。這些市區劃分為以下三個發展密度區：
第1區︰涵蓋港島和九龍已建設區的大部分。《建築物（設計）規例》附表1規定，區內住宅樓宇的發展密度（按地點的類別劃分）最高可達的地積比率為8至10倍。
第2區：主要涵蓋港島半山區和中九龍部份地區，這些地區的住宅樓宇最高地積比率為5倍。
第3區：涵蓋密度較低的住宅區，如山頂、淺水灣和龍翔道以北的地區，這北地區的住宅樓宇的最高地積比率為3倍。
此外，當局亦以行政方法在新界局部地區設立發展密度第4區，區內最高地積比率和上蓋面積分別為0.4倍和0.2倍。這個發展密度區涵蓋地區，基於其地形、土力工程、基礎設施、自然保育、環境和其他原因，只適合進行低建和低密度的住宅發展。
第1區的密度管制是根據《建築物（設計）規劃》附表1的規定制訂，而其他區的密度管制，則主要藉批約條款或把密度限制納入法定圖則，予以執行。
（3）特別發展管制區
土地發展政策委員會在1972年12月通過有關在市區設立特別發展管制區的附表。在特別發展管制區內所進行的發展，通常會受到以下一種或多種的限制：
- 建築物高度限制；
- 地積比率及 / 或上蓋面積限制；
- 不得修訂契約，以進行較現有契約所批准或較現有建築物為高的發展密度；及
- 車位的特別規定。
在特別發展管制區管制發展，主要是透過批約條款來執行。為有效執行管制，當局在修訂分區計劃大綱時，會把特別發展管制聯區的管制條款，逐漸納入圖則內。
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