002 序言

要談物業管理，首先要從六十年代的地產發展開始。香港被譽為東方之珠，摩天大廈林立是其主要特色，但原來在六十年代以前，香港根本沒有高樓大廈，不少市民居住於木屋或山邊的鐵皮屋，擁有住宅的人是極少數的特權階級，而且他們持有的物業，動輒以整幢樓或整條街計算。而殖民地時代的政府以超高薪養洋官的政策，造成階級差距、貧富差距，當中的對比極為強烈。

由於當時的樓宇只有四至五層高，住宅的伙數少，所以若要聘請有系統的物業管理公司，管理費高昂，並不符合經濟效益。這些舊式的樓宇最多只能聘請數個「看更」或清潔工，根本談不上專業管理。

政府於1963年放寬地積比率，令樓宇逐步向高空發展，同時，法例修改後准許業權分散出售，由原來只可以全幢物業購買，變成可以購買一個分層單位，此一政策大大扭轉了香港人的置業模式。其後逐漸普及的樓花及分期付款買樓亦產生了催化作用。現時的住宅大廈更以大型屋苑為時尚，伙數眾多，業權分散，而且設施多樣化，所以極需要專業的物業管理公司提供服務。這亦説明了為甚麼過去物業管理長期不受重視，從業員的學歷及專業水平偏低。現時私人屋苑的管理趨複雜及專門，對具物業管理專業知識的人才非常渴求。

我們要知道，管理一幢大廈絕對不如想像般容易，除了提供保障物業得以順暢地營運的服務之外，還要清楚組織本身的法定能力，認識清楚公契條款。物業管理的日常操作，由員工聘請、大廈維修、會計賬目以至追收欠費等等，法團工作人員一腔熱血去工作，到頭來往往反而受到其他業主指責。難怪越來越多人認為大廈管理必須專業化，大廈管理專業化並不是個別人士的主觀要求，而是潮流所趨。

簡單來説，物業管理是一門跨越不同專業的新專業，其科學性當然是無庸置疑的。但是在執行上，單靠專業學科知識還是不夠的，因為還要配合有效的溝通技巧與獨特的管理方法，所以物業管理是一門建基於科學與專業服務的管理藝術。試舉一例，當屋苑突然發生火警，管理人員應如何執行應變措施？若沒有專業的訓練，後果可能會非常嚴重。對此，本書除了深入淺出地敘述各個技術性的課題之外，亦加入其他管理上存在的問題，例如溝通上的技巧，及一些實際案例，極具啟發性。而且更引入中國物業管理的概況及物業管理的實踐個案，令內容有更闊的視野及更為充實。

一般認為物業管理的專業性不強，以往主要靠一些大專院校提供課程，現時一些課程已達至學士及碩士學位的水平。個別較具規模的物業管理公司亦逐漸重視內部專業培訓。香港目前只有數家較具規模的物業管理公司，包括怡高國際物業顧問有限公司、康業物業管理有限公司、港基物業管理有限公司、富城物業管理集團及仲量聯行物業管理有限公司等。還有專營機場空運中心物業管理的啟勝物業管理有限公司。不過物業管理的中文專著卻極之缺乏，本書的出版可以彌補這方面的不足之處，確是很有意義的一項文化活動。

出版本書的過程艱巨，但都一一克服了，我在此感謝本書的編輯委員會許智文博士、馮仕勛先生、徐定棟先生及何志忠先生，同時衷心多謝香港商務印書館的協助，令這書順利出版。

謝賢程博士

香港地產學會會長