004 第二章 不同類型的物業管理

2.1  物業類別

物業管理所涉及的工作範圍非常廣泛，包括大廈的維修保養、清潔、水電供應、升降機服務、康樂設施、保安及財政管理等。這些工作必須審慎策劃、貫徹執行和保持質量，才能取得理想成績。現在香港已成為國際著名大都會、世界金融中心，隨著工商業和地產業日益繁榮，每年都有各種不同類型的大廈興建，包括有大型屋苑、單幢式住宅、商業大廈、商場、工貿大廈等。而每一類大廈均各有不同特點，必須採用不同的管理方法。

1.  私人住宅

目前香港有一半人口居住在私人樓宇。隨著生活質素的提升，一些優質的住宅物業因而備受關注和歡迎。地區人口的集中、良好的治安、周圍環境的清潔、完善的水電供應及生活配套設施等等因素，都會直接影響市民對物業的選擇。但圖2.1顯示，香港目前仍有不少舊樓，其物業環境一般而言都欠佳。

圖2.1

香港高樓大廈林立，既有業主，也有租客，他們共同使用公共設施，因此私人住宅的管理必須注意以下幾點：加強保安、防止盜竊，例如大堂保安人員必須進行訪客登記。而業主與租客亦需根據《大廈公契》（Deed of Mutual Covenant 或簡稱 DMC），分別擔負管理大廈的義務和責任。管理公司必須定期檢查水電裝置，確保居民日常生活不受影響，並需要定時保養及維修大廈的內外觀。住宅物業的管理除了要維持大廈質素外，還需有一套穩健的財政策略和根據《大廈公契》及《建築物業管理條例》去執行大廈管理，以及與居民建立良好的溝通及信任關係。

2. 大型屋苑

一般大型屋苑設施齊備，包括停車場、會所及花園等。管理大型屋苑除了執行一般管理私人樓宇的職責外，還需要特別關注以下問題：

·要追討的管理費金額較大，而面對的人亦會較多。
·資金及資源要妥善和恰當運用。
·維修工作量較多，需排列先後次序。
·所有維修工程需要公開招標。
·制定有一套程序處理日常設施運作及準備一套完善緊急應變計劃，如遇火警、停電等。
·設立保安、清潔時間表及工序表。
·屋苑內設施需作定時維修，如消防系統、升降機、防盜及保養系統等。
·處理屋苑內違例泊車事項，避免濫用職權或濫收解鎖費。
·辦公室內要保持空氣流通和光線充足。

3.  公共房屋

由香港房屋委員會建設及管理的公共房屋，主要提供一個較一般貧民區舒適的居住環境及基本的配套生活設施。近年大部分屋邨都逐漸交由私人管理公司以投標及合約形式去管理，主要處理邨內，停車場及商場的保安；但當中互助委員會會與管理公司保持聯繫，協助解決居民日常住屋問題。

房署於1995年更首次推行屋邨管理諮詢委員會，成效顯著。但公屋管理質素低落已久為人垢病，管理公屋的房署職員薪金亦明顯偏高，造成「成本高，效益低」的現象。加上，隨看近年出售公屋的政策的落實，社會上要求公屋管理私有化的聲音也因此越來越大。

4.  商業大廈

香港的商業大廈大多為單一業權，由大業主直接管理，決策較為單純。商業大廈除了著重保安控制問題外，對於預防性保養的措施也非常重視。因為預防性保養可確保一切設施及系統能運作正常，避免故障突然發生而影響商戶的生產和經營，因而引致不必要的損失。有關單位內各種裝置及系統，例知消防系統、中央冷氣等，管理公司有責任委派合格的技術人員負責，以保障安裝設施能符合法例和規格。而為了保持大廈的價值（無論在售價、租金或管理費方面），也必須提供一個完善和舒適的工作環境，因而大廈內外的清潔是不容忽視的。

5. 工業大廈

由於經濟結構轉型，香港大多數工業生產線北移，部分廠家亦因而結業，因此，很多工業大廈使用率偏低，以致其管理費一向亦較其他物業為低。以屯門為例，一般質素的工廠大廈每平方呎管理費僅為$ 0.58，而住宅每平方呎則約$1.7。

管理工業大廈有別於其他物業，需注意以下特性：

清潔：一般物業只需負責公眾地方清潔及處理日常垃圾，而工廈還須清理工業生產所產生的廢料。

保安：對有關單位使用情況，保持準確的記錄，例如空置情況、行業類別、危險品或化學物品的儲存資料，及有否私自轉變單位用途等。管理公司亦須査閲大廈公契是否可以儲存及使用各類危險品。

停車場及卸貨區之管理：如在繁忙時間需要貨櫃位設施，一般要預約；而在卸貨區上落貨台，貨車也要有效管理，有秩序地使用，才能避免引起爭執；在剷車管控方面，由於缺乏政府法例監管，就只有依靠勸喻、訂立守則及要求購買第三者保險來控制；而維持停車場及卸貨區的交通暢順也非常重要，因為車場擠塞會引致運作受阻，對來往客貨不利。

2.2  物業管理的發展與潛質

1.  香港在物業管理方面的發展

香港早期的物業管理，可追溯到第二次世界大戰期間。戰前香港人口不足100萬，戰後大量人口由內地湧入港島，1947年底香港人口已增至180萬，1951年更達200萬。面對急劇增長的人口，需要提供大量的住宅，但由於受到戰火摧殘，香港房屋殘破短缺，一些大型樓宇遂應運而生。擁有百個以上單位的大型樓宇相繼推出，並由發展商分層、分單位出售或出租。人口密集、業權分散的情況帶來了治安等各種問題。如何保持安靜、安全的公共環境，日益成為人們急待解決的實際問題。一些大廈開始聘用管理員（俗稱「看更」）為居民服務，即由專人進行夜間巡邏等治安保衛工作，這就出現了樓宇管理的萌芽和雛形。

50年代初期，儘管開始投建大型樓宇，但遠遠跟不上人口的劇增，約有四分之一的居民仍要住在用鐵皮、木板搭建在荒地或山邊的簡陋棚屋裏。1953年聖誕之夜，一場大火將九龍石硤尾一個人口稠密的木屋區燒毀。火災過後，50,000多人無家可歸。面對大量的災民，香港政府進行了艱巨的安置工作，香港的公共房屋計劃也由此而誕生。

為了加快建造房屋，香港政府公佈了一個雄心勃勃的十年建屋發展計劃，將為150萬人提供居所。與此同時，香港政府宣布成立新的房屋委員會以及房屋署，開始實施十年建屋規劃。然而，僅靠政府興建屋邨和大廈仍滿足不了市民對房屋的需求。於是，一些發展商也積極投資大型屋邨的建設。最早期的大型屋邨有美孚新邨、太古城、置富花園等，具完備的公共設施。當第一個大型的私人屋邨向政府申請規劃許可時，政府一方面樂意接納這種建屋請求，另一方面由於擔心人口如此密集的大型屋邨一旦建成，倘無良好的管理，後果將不堪設想。因此，政府在批准其發展計劃時附上若干條件，要求發展商承諾在批地契約餘下全部年限內妥善管理該屋邨，由此催生了由發展商為私人樓宇提供專業管理服務。

隨著大批房屋的建成，高層建築和屋邨的規模不斷擴大，以及人們對良好居住環境要求的提高，政府對物業管理之質素越來越重視。政府和團體開始從英國引進物業管理之人才、管理概念和方法。1966年，香港從業人員成立了英國皇家物業經理學會香港分會（Chartered Institute of Housing）。

同時，香港政府也注意發揮住戶和業主自我管理、民主管理的作用。 1970年6月，香港政府制定了《多層建築物（業主法團）條例》，並於1993年5月，把名稱簡化為《建築物管理條例》。 1998年3月，該條例再獲修訂。條例為業主立案法團的成立、運作及經理人提供一個綱領。確定了業主有參與管理的權利，可組織「業主立案法團」，主持或參與所居住大廈或屋邨的日常管理事務，也可以委託專業物業管理公司，為大廈或屋邨提供多方面的服務，使樓宇和屋邨的管理更完善。

「香港物業管理公司協會」成立於1990年，主要的物業管理公司都是協會會員。物業管理公司協會可以代表物業管理人士發言，也可以對同行進行監督。香港地產學會為配合物業管理日趨專業化，亦提供多項物業管理專業證書課程，為有志加入物業管理行列的學員鋪路。所有這些發展，都使樓宇及屋邨管理更加全面、深入，更富有群眾基礎和權威性，更能滿足對良好居住環境質量不斷增長的需求，對提高管理水平和服務質量起了極大作用。

2.  物業管理的潛質

香港物業管理業未來將朝五大方向發展：

（1）專業化
（2）加強增值服務
（3）品質管理
（4）與住戶建立夥伴關係
（5）電腦化

隨著有關物業管理的監管法例不斷增加，大大提高管理公司及職員對管理行業的專業知識。如在房屋經理註冊的制度下，要註冊成為房屋經理，必須修讀有關認可課程。

此外，生活水準及教育水平的提高，用戶對物業管理的要求亦相應提升，管理公司為盡量滿足客戶的要求，除不斷改善服務之外，加強增值服務，亦將成為趨勢。例如長實集團成立優悠家居服務（Lifestyle Plus），為其屬下的屋苑提供專業家居服務及消閑服務；服務範圍包括：代住戶購物、訂票，提供家居清潔服務，免費提供日夜護送服務，及大型郵件寄存服務等，務求讓客戶感受到有周全的照顧。

另一方面，由於同業競爭日趨激烈，為鞏固行內的地位及吸引客戶，除加強及改善服務外，良好的聲譽及優質的管理尤為重要。 「國際標準組織品質管理系統」（ISO）等制度及「優質顧客服務奬」等獎項，對物業管理業未來的品質管理也起了積極作用。

同時，面對物業管理業的急速發展，人力資源及成本效益將會是各管理公司面對的主要問題。為解決人手短缺，便要有效控制成本及提高管理效率，加上配合不斷發展的科技及智能大廈的誕生，電腦化將會成為未來物業管理運作的主流。據知，有物業管理公司已與網絡商合作，將所管轄屋苑的通告及各項資料置於互聯網上，。由此可見，以資訊科技來協助物業管理，將是未來發展的大趨勢。

至於各類物業管理的發展程度，相信與未來各類型物業的落成量息息相關。

根據差餉物業估價署對未來的兩大預測（表2.1），1999-2000年私人住宅落成量為67,400個單位，商業樓宇及寫字樓的落成量約為100萬平方米，公屋數量在未來五年至七年，亦將不斷增加。公屋管理的私營化，面對上述的龐大市場，將會大大加速物業管理的發展，對具規模及財力雄厚的管理公司更為有利。相反，較細規模的物業管理公司，如未能在未來的市場分一杯羹，經營便相對困難。

表2.1

2.3  香港公屋管理的發展

1.  歷史回顧

早期建築的公營房屋為住戶提供了最基本的居住條件，當時房屋署的工作主要集中在租務及物業管理兩方面。直至1972年，政府推行十年建屋計劃，為180萬人提供設備齊全的居所，是香港公營房屋發展的重要一步。

公營房屋的發展已不局限於為市民提供安身之所，房署員工還需要協助居民建立社群生活。至此，公屋的管理工作除了包括租務管理及物業管理外，社區建設亦是工作的重要一環。七十年代中期，房署進一步確定建設社區工作，支持公屋居民成立互助委員會，希望鄰舍間建立起互助守望的精神。公屋管理也由過去家長式管理轉變為夥伴關係。

七十年代後期，公屋的建築計劃擴展至新界地區，例如屯門、沙田大圍等新市鎮，又稱為衛星城市。這些衛星城市是新發展區，偏離市區，政府需要為居民提供各項配套設施，解決他們在陌生環境的種種難題。為加強居民認識新社區，房屋署率先在屯門區建立住戶諮詢中心，解答居民對新環境的各項疑問。

八十年代初，香港開始推行代議政制，成立區議會後，議員非常關心香港公共房屋的發展。自此，房署員工必須加強與區議會的聯繫，向各議員及市民解釋香港的房屋政策及運作，增加工作的透明度。

2. 屋邨管理諮詢委員會

九十年代開始，為進一步加強公屋居民對社區的歸屬感，於1995年進行為期一年的屋邨管理諮詢委員會計劃，公屋管理進入另一新階段。直至現在，屋邨管理諮詢委員會已推行至全港各個公共屋邨，居民反應熱烈。住戶可以直接參與屋邨管理工作，就美化屋邨事宜提出意見，或籌辦活動等。發展至今，居民更可以參與決策工作，例如參與有關清潔、維修及保安等服務承辦商的續約決定。這些參與活動，令居民真正感覺到自己是社區的一分子，必須分擔改善社區的責任。

根據外國的經驗，物業單位都由業主或管理公司及租客共同制訂服務水平，香港未來屋邨管理將朝這方向邁進，讓居民參與更多地區事務，屋邨管理諮詢委員會、房委會及居民三方面的關係將更為緊密。現屋邨管理諮詢委員會的資源有很大部分是應用在美化屋邨的工作上，日後大部分工程竣工後，便可以把資源運用在推廣社區活動上，透過活動來凝聚住戶。

當初推出屋邨管理諮詢委員會時有不少疑慮，擔心是否會引入太多聲音，為日常工作製造障礙，但真正運作後，雙方加強了溝通，反而令屋邨工作運作得更流暢，直接幫助房委會職員的工作。以往由於沒有適當的溝通渠道，更容易令居民及房委會之間產生誤會。

自九十年代開始，屋邨的人口老化問題開始湧現。現在，年齡達60歲或以上的公屋住戶，約佔公屋人口總數20%。房屋署在部分老人住戶較多的屋邨設立屋邨聯絡主任一職，主動探訪老人，定期家訪及以電話探候。這個計劃日後將利用社區網絡，就屋邨老人的需要，為他們提供轉介服務。

3. 屋邨管理工作外判

五十至六十年代，政府興建一系列七層高徙置大廈，當時由於要盡量安置無家可歸的居民，故由大廈的建築材料，以至室內設備都非常簡陋，亦沒有長遠的保養房屋的策略計劃。每當房屋出現損壞時，房署才會派員修理，事前並無一套有規劃及系統的預防措施。

七十年代初，一批十六層高的新式公屋落成，較諸早期的七層徙置大廈，增添不少新設施，例如消防設備、升降機、大型電力裝置等。因此房署開始為公屋進行保養工作，例如每星期檢驗大廈升降機的性能，每隔半年或一年巡視各屋邨的消防設備。同時為全港公屋訂下有策劃性的長遠保養計劃，目的是希望可以加強屋宇的結構安全，保障住客，令居民起居更方便。由於水、電、升降機等設施，必須與時並進，配合社會發展，所以房委會必須定期為這些設施進行保養及改善工程。

在七十年代，房署開始連串大規模維修工程。例如重鋪各公屋的天台，以防止滲水；為第一代公屋更換電線，提高住戶的電力裝置，但都只是一個規模較小的翻新工程。自七十年代開始，香港經濟逐步改善，市民轉趨富裕，愈來愈廣泛使用電器，例如電視機、電飯煲等，對電力需求很大，舊式裝置已不勝負荷。另外，由於六、七十年代時，曾發生多次嚴重山泥傾瀉，房署於是為公屋進行鞏固斜坡工程，保障居民生命安全，成為房署重點工作之一。

八十年代初，市民對電力的需求再進一步上升，由於廣泛使用大型家用電器，例如冷氣機、洗衣機等，每到夏季，公屋都會因為電力問題引致停電。房署於是進行加強電力工程及重鋪電線，以滿足未來對電力供應的需求。此外，又為舊式公屋加強鞏固結構。至八十年代末，由於以石綿作為建築材料會損害市民健康，房署於是進行大規模清拆工程。又在公屋推行升降機現代化計劃，分階段翻新及更換舊型升降機，使升降機可達至樓宇的各層。

近年，為提高屋邨管理工作的質素，房委會把屋邨管理工作外判給物業管理公司承辦，負責所有日常的管理維修工作，例如清潔及保安、商舖及停車場管理等，並由屋邨人員及屋邨管理諮詢委員會監察這些公司的整體表現。由於房委會仍然處理公屋的住戶戶籍事宜，加上設立屋邨管理諮詢委員會，故房委會與居民仍然保持密切聯繫及溝通。

4.  策劃性維修概念

1992年房署引進策劃性建築維修概念，正式推出周全的保養系統。這個循環維修計劃以6年為一個保養周期，對全港出租公屋進行全面勘察及修葺工程，大約需要兩年時間；正式進行維修工程的時間，約需要一年；餘下三年時間對計劃進行評估檢討。所有大規模的維修工程都集中在前三年進行，以減少對居民的滋擾。

在1996年，房署把這個計劃再進一步提升及全面化。其後成立屋邨管理諮詢委員會，更加入顧客服務元素；以往只是由工程人員主導及策劃維修工程，現在則引入居民的意見。房署特別培訓的周全保養大使，在進行工程前，逐戶進行問卷調查，收集居民意見。及後房署把整個計劃細節，包括施工時間表，工作程序、工程範圍等向有關住戶公佈。當局更設立樣辦單位，讓居民更了解工程效果，並且在維修期間設立電話熱線，居民可以隨時查詢及投訴工程進度及表現。這個計劃目的是希望透過與住戶加強溝通，從而了解住戶的真正維修需要。

房署極為關注居民的健康，於1995年，房署為全港12年或以上的公屋進行全面水質調查，包括水管流量、水的鐵銹含量、水壓及水管的銹蝕狀況。根據調查報告，制訂改善水質計劃，更換舊式屋邨的喉管，令水質更衛生，大大提高耐用程度。 

1997年房署已完成第一階段的保安設施改善計劃，為三百多座和諧式及Y型大廈的出口加裝大閘、對講機及密碼鎖，並在升降機內安裝閉路電視。每座大廈都有護衛員24小時當值。為其他類型樓宇進行的第二階段保安設施改善工程，計劃於2001年全部完成。

為加強消防安全，房署為轄下公屋樓宇安裝消防濕喉系統。各公共屋邨、屋苑及臨時房屋區的改善緊急車輛通道工程已大致完成。另外為舊型公屋樓宇安裝應急照明系統也於1998年全部竣工。

房署在1995至1996年度，用於公屋保養及改善工程的費用高達40億元，負責保養及維修工程的員工約有2,000人。為應付及監察日常維修服務的需求日益增加，以電腦運作的維修保養資料系統內的前線系統，已於1997年4月在所有房委會物業全面投入服務，在辦公時間以外及假日期間處理緊急維修問題的效率大為提高。

2.4  投資物業的經濟效益

在現今的香港，投資方法五花八門，例如：基金投資、股票買賣、期貨指數、物業投資等。其中物業投資向來廣受歡迎，因為投資物業如作出租用途，當物業租出，定期會有租金收入，有租金回報；若不出租，物業本身可作自住用途。

受到亞洲區內金融風暴的衝擊，香港物業市場在1998年隨著整體經濟收縮而調整。年內樓價及租金均全面下降，而樓價下跌的速度較租金快，以致（出租）回報率上升。物業資產作為投資具有一定的吸引力，因物業一方面有「抗通脹」作用（inflation proof），而另一方面亦有租金作為收入保障，除非有特殊因素，否則物業價值可以恆久保持。因此，不少海外財團亦爭相購買本港物業，作為其投資目標。

但物業管理是一門專業學問，一些業主因未能了解箇中要素，令其物業收益達不到應有價值。例如，因不充分理解租務條例引致對簿公庭，因維修不當引致物業加速折舊等，都會引致租金遠低於市值水平。因此，一些有規模的物業管理公司為迎合需求，亦經營「投資物業管理」。例如，按月代業主收租、維修保養，同時亦代業主將空置單位出租。遇有租務問題時，管理公司可替業主依法訴訟，而只收取經業主同意的服務費為酬金。這樣，業主便可以省卻一切有關物業出租帶來的煩惱。另一方面，物業管理公司亦有一定的義務，必須以保障業主利益為依歸，履行代理人的責任；對租客方面，亦應保持聯繫，使租客對所租物業具有信心。

假如物業的折舊率減慢，發生危險的機會就會相對減低。這樣的屋苑自然會吸引很多準買家及租客，而且買家及租客亦願意付出多些金錢去買或租一間環境好和較安全的住所。相反，物業若欠缺保養及維修，折舊加速，該物業的價值自會下降，買家及租客望而卻步，只能用比較低的賣價或租金去吸引買家或租客，而買家或租客亦承擔一定的風險，由此可知，優良的物業管理是非常重要的。

1.  各類物業的投資特點

（1）住宅物業

這類物業需僱用專業管理公司管、維修及保養，提供物業管理服務，如清潔、電梯維修、定期檢驗樓宇設備及結構等。住宅的物業管理直接影響租客的佔住率及回報率。

此類型物業具有下列投資特性：在市場上較為活躍較易套現（liquidity），而且可較易出租產業收益，租金回報率較為穩定，較受各類投資者歡迎。但必須留意一點，工業/貨倉及寫字樓物業相對於住宅在出租方面會少了政府政策上的束縛。

（2）商業大廈

投資者在投資商業大廈時面對極大之同業競爭，一般來説，豪華的住宅外型，必須配搭有高水準的物業管理服務，能吸引更多及更高級的客戶，但商業大廈的需求主要視乎本身的經濟表現。現時，新型商業大廈不斷落成，舊有建築物的設備落後，加上商業活動樞紐的轉移（例知轉向灣仔區的優質商業大廈），市場對傳統商業中心、商業大廈的需求已較以往為低。

此類物業具有下列投資特性：通常有較固定的收入及有價格的增值。除非長期性押租於客戶，否則一般來説，這類別的物業有較靈活的投資特性。租金回報率約5%至7%。

（3）工業大廈

這類別大廈的投資環境近年變化很大，原因是生產設備、技術等作業改變，建築物的折舊及交通運輸網絡也起了變化。很多傳統式舊型工廈均轉為貨倉用途，租金水平極低。此類物業具有下列投資特性：多數屬被動性的投資項目，較其他項目更視乎經濟環境，更加備受工業生產需求的影響。由於多屬長期押租，所以其套現性只是一般。投資於工廈要視乎大廈的本身質素及物業管理。近年，香港工業北移，投資者對工業大廈的發展潛能及其回報有所保留，工業大廈亦多變為工商業大廈，部分作商業寫字樓之用途。 

（4）商場購物中心

購物中心需要提供適宜的管理服務水準，適當配合客戶的需要，隨時留意租舖的空置率，與同區其他購物商場的物業管理作比較，及注意承租客戶的組合。

此類物業具有下列投資特性：以單一業主為主導，一般來説比較難套現，但若管理得宜，投資商場有固定的租賃收益及可觀的增值潛力。一般來説商舖的回報率明顯會比商用/工用類型物業高。 

（5）旅館/酒店

旅館/酒店需要專業管理服務，特別注重培訓人才。物業投資的潛力跟經濟情況及旅遊業的吸引力息息相關，這些因素影響房客入住周轉率的高低。而酒店本身的規模及服務水準，同業競爭的激烈與否，也對回報率有很大影響。

2. 比較不同類型物業的管理

物業一般可分為兩大類：住宅和非住宅，各有多種類型的物業。

住宅可分為公共房屋、單棟式的大廈或唐樓、大型的私人屋苑：

（1）現時公共房屋大多是用合約制聘請私人物業管理公司，而較舊的公共房屋都是由政府的房屋署管理。 

（2）由於單棟式的大廈或唐樓伙數較少，如聘請有系統的物業管理公司，每伙所付的管理費會較昂貴，所以他們只會聘用一至兩個管理員來維持治安，而清潔工作會另聘其他人負責。 

（3）大型屋苑的伙數較多，可聘用具規模的物業管理公司，一般的清潔、維修都會由公司處理。 

3.  非住宅的物業管理重點

物業的管理（包括維修、保養、配套設施及保安方面）能直接提升物業本身的價值，自然回報率也會較高。但物業需要配合其獨特環境因素，才能顯現最佳的回報率。 

（1）由於商業大廈的層數較高，用戶大多依靠升降機到達不同層數，所以管理方面會特別注重升降機的問題。 

（2）由於商場要吸引很多消費者入內購物，空氣的調節、公共地方及廁所的清潔尤其重要。由於商場的人流較多，一些有危險的地方必須裝上一些設備以防行人進入，以免發生危險。

（3）一些易燃物品在工業大廈裏特別多，所以特別注重防火設備、走火通道是否暢通。

殘破的物業需要花費龐大的維修費用，以維持物業的壽命，可是這些物業卻不能為業主帶來最高的租金收益。租金收益將會隨樓齡而愈來愈少，維修支出卻會愈來愈高。若這些殘破物業並無重建價值時，物業翻新將會是提高物業收益及減少維修支出的一種頗佳方法。

一般而言，翻新工程是根據物業的種類和殘破程度，而有不同的處理方法：

（1）外牆維修

將外牆粉飾一新，重新髹油，更換殘破的喉管，將鬆脫的石屎挪去，重新補上堅固的石屎。有時更可在外牆加鋪紙皮石或雲石等美觀裝飾，以改善外觀。 

（2）更換物業設施

更換大廈電梯、冷氣系統、照明設施、通風設備及消防系統等，以一些最先進完善的設施替代原有已過時之設備。

（3）改裝間格

有時一些設計過時的內部間格並不實用，因此業主可以考慮將一些非主力牆拆去，重新裝修間格，以配合現代生活用途的需要。 

（4）其他翻新

翻新廚房、洗手間及浴室設備，讓租客更舒適地享用該物業。

（5）室內設計

將物業內部裝修得美侖美奐，切合租客的品味。此外，業主更可考慮將住宅大堂改裝，並配合適當鋪設，以顯示高貴不凡的氣派，吸引租客。 

4.  物業保險

一般而言，大廈管理公司會代全體業主購買兩種保險，第一種是公共設施重建價值保險，另外是第三者意外保險。有些管理公司還會為住戶購買室內結構的水火保險，但家具損失則不會包括在內。

大廈公用設施多，一旦受到破壞，需要重建的費用可能非常高昂，所以管理人公司必須購買「公共設施重建價值保險」。受保項目會因管理公司而異，投保項目越多，自然需付較高的管理費。管理公司每年也要檢討投保額，令真正的重建費用不會遠超出所得的賠償金額。例如某項設施多年前的入貨價是100萬元，但今時今日卻可能需要300萬才可把受損設施重建。加上保險公司在計算賠償時的折舊因素，在七除八拆之下，賠償數目可能所得無幾。故此，管理公司每年檢討投保額，可避免小業主要為突發性的重建項目付出高昂費用，招致不便。

置業人士為了保障名下物業所購買的保險，以火險為最普遍。樓宇火險依據其用途而分三大類，工業樓宇、商業樓宇及住宅樓宇。工業樓宇保險費較高，商業樓宇其次，住宅樓宇或商住樓宇較便宜。除樓宇類型與保費直接有關連外，還與建築物層數及單位相關。

物業火險，通常有兩種：一是樓宇結構的保險，二是屋內物件的保險。樓宇結構火險所保的範圍，包括建築物的外牆、全部支柱橫樑、室內固定間格、水電等設施。樓宇結構火險的投保額是以屋宇的建築成本作標準。

除火險外，業主亦可再購買其他保險，如爆炸、地震、颱風、洪水、滅火花灑頭漏水、惡意破壞、暴動、車輛碰撞、飛機及其墮下物件，以及水箱或水管滿溢或爆裂等引起的損壞等。

意外賠償數額是由保險公司的賠償部和公證行予以審定。若業主有不滿時，可由獨立中間人予以仲裁，以確保公平。但倘若發覺火警是因違法的勾當所引致，保險公司便無賠償責任。故若有人蓄意放火而藉此訛騙保險公司的賠償金，將不會獲得保險公司賠償。 

5.  建築物的保存

建築物的保存是指保持一項建築物的外形不變，防止它受到損壞或侵蝕，同時更讓它可提供切合社會需要之用途。在選擇保存建築物時，需要考慮建築物本身的價值。一般而言，一項建築物若擁有下列特點便具有其保存的價值︰

（1）具有建築設計特色：建築物若擁有建築特色或其建築形式能反映當時之社會背景，都具有保存的價值。例如港島中區的舊高等法院，充份反映出當時的殖民主義色彩。

（2）具有歷史價值︰經過年代的變遷，時間的洗禮，當年的建築物往往便成為歷史的見證，成為社會文化的一部分，具有保存的價值。 

（3）具有地區代表性：某些建築物由於本身有悠久的歷史或具獨特的建築特色，便成為該地區的象徵。例如龍尖沙咀舊火車站鐘樓，往往被視為象徵香港的建築物，因此也保存下來。 

（4）具有文化價值：一處地方的文化多少也會從其建築物上顯露出來，舊日的文化也因此而顯露於當時的建築物身上，所以我們需要將富有文化色彩的建築物保存下來。

一些具有保存價值的建築物，可以透過下列不同的處理方法得以保存：

（1）改變用途：大多數具保留價值的古老建築物，皆為往昔的時代標誌或歷史文化的遺跡，但其原有的價值可能已在現代社會中失去。因此若要一方面保存物業，另一方面又冀求物業能發揮其用途，便需另覓物業的新用途，尤以寸金尺土的香港為然，如能在保留古跡的同時亦能對物業加以適當利用，實為理想的處理方法。例如舊高等法院，現時已改作立法局會議大樓。

（2）保留原貌，作適當修葺：一些歷史著名的建築物均具有保留價值，並能歷久不衰。這些建築物無論在設計、建築或用途上定有其可取之處，因此只需在建築物表面上稍作粉飾及在結構上加以鞏固，盡量保持其外貌便可。

（3）外貌不變，內部重新裝修：古舊建築物的內部裝修或設備大都不切合現代社會的需要，兼且殘缺不全，故需將內部設施重新設計裝修，以符合實際需要及現代標準。 

（4）整幢遷移：一些具歷史價值的建築物，如位於市中心地區，或多或少會影響到鄰近地皮的發展。故此，在權衡過經濟收益及歷史價值的衝突後，具保存價值的建築物便往往難逃拆卸之命運，使地皮可重新發展。但拆卸的過程中，可以將建築物的每一部分作有系統的分割，盡量保持其原狀，然後再另覓地方，將該建築物重新嵌砌，使其恢復舊貌。 

6.  特別用途物業的價值

可以在市場上自由買賣的常見物業，包括住宅、寫字樓、商鋪與工廠等。由於這等物業較適合大多數人應用，其售價亦較容易在市場上找到根據資料，例如以同類型樓宇或同一區域類似物業的轉手價作比較。不過，有一些特別用途物業，其公開市場價格（Open Market Value），就不易找到，例如是教堂、醫院、學校，甚至戲院和酒店等。

這些特別用途物業，部分由政府管理、部分則由私人擁有，惟這些物業的用途多受到限制，而且必須持有政府的準用證明（License），而這此準用證是依附在物業之上，不論業主的身分如何。例如酒店、戲院，其物業權益可以轉讓，但另一些物業如醫院、博物館等則沒有在市場上出售。

通常要評估這些特別的物業不能用估價法中的比較法（Comparison Approach）去計算其價值，而應選用較為適用於該物業用途的方法，如戲院、酒店等會選用收入法（Income Method），以該物業每年的平均收入計算。若平均收入高，物業的資產價值自然較高。

另外一些物業由於收入難以計算，則可引用重建法（Reinstatement Method）計算其價值，例知醫院或公立學校，其收入不足以反映其價值，所以要先計算建造一幢全新醫院或學校，將折舊扣除，才可估計到一個比較接近的價值。雖然這些特別用途物業在市場上的交易較少，兼且限制多，但其價值依然存在。不過，有些物業的價值是不能以金錢來衡量的，例如公園、海濱等，其無形價值往往高於金錢回報。 

2.5  總結

物業管理對於物業投資扮演著很重要的角色，從投資角度而言，一個好的物業管理系統可直接或間接令物業增值。優質的物業包括有專業性管理，長線計劃和統一的政策。要達到投資增值，當然要視乎何種物業，再配合適當的物業管理系統，才能夠達到投資增值的目的。

物業管理最注重的是管理過程和人手控制的效率，而以上兩種因素對於不同的物業也有不同的配合。

無論投資者投資在甚麼物業也好，他們都希望用自己的資金以最低風險的形式去投資。例如：他們投資在一住宅物業要有理想的租金回報，除了本身物業價值外，它的管理系統也充當著一重要角色，管理得完善，環境和治安也相對較佳，這樣租金便能保持在高水平。好的住宅環境、好的治安，加上管理完善就容易吸引到好的租客，這也是物業投資要注意的重要因素。