005 第三章 物業管理的營運環境
3.1 政府部門
在香港土地上的建築物及物業的經營環境，是由政府數個部門直接或間接透過一個有法定權力、有契約約束及行政措施組成的架構進行監管的。這些部門與物業經營環境，有非常密切的關係，以下概述一下這些政府部門。
1. 屋宇地政署
屋宇地政署轄下的建築物條例執行處負責推行建築監管制度，規定私營機構進行的新建築發展必須符合最低限度的衛生及安全標準，並確保現有私人樓宇符合衛生及安全標準。
於1989年提交立法會的《建築物條例》規定，有關建築工程的業主須將圖則呈交測量總監核准，並須給予四天通知，才可展開工程。測量總監除了批核圖則外，還繼續負責視察建築工程，並為新建築物發出使用許可證。
早期通過的《公眾衛生及建築物條例》規定，建築工程都要設立一個法定代理人，稱為「核准建築師」，負責監察工程的進行。根據新條例，任何人士倘若興建屋宇，均須聘請核准建築師，將圖則呈交建築事務監督核准，並必須給予7天通知，才可展開工程。核准建築師須負責監察建築工程，確保工程是按照核准圖則進行，並符合條例的規定；在工程完竣時亦需加以申報。
1935年的新建築物條例，加入了鋼筋混凝土規例，同時對採光及通風設施訂出較高的標準。由1956年6月1日起生效的新建築物條例，其中一項新猷是引進承建商名冊，實行對承建商採取監管及紀律約束措施。「註冊承建商」須不斷監督建築工程，工程如有任何不符規定之處，「註冊承建商」須向建築事務監督負責；可説是香港現代建築監管的基礎。在1962年10月19日起實施的規條中，以地積比率及覆蓋率取代體積限制，作為管制密度的措施。1974年更將「核准建築師」改為「認可人士」（Authorised Person），並引進另一個法定代理人，稱為「註冊工程師」，協助推行建築監管制度。
《建築物條例》的整套條文只適用於港島、九龍半島及新九龍，因為根據《建築物條例（新界適用）》的規定，若干條款不適用於新界若干類樓宇。根據條例的規定，如計劃興建的樓宇位於新界，又不超過規定的最高設計限制及相應的最高工程限制，則只須向屋宇地政署署長申請豁免證明書即可。此類樓宇通常稱為新界豁免屋宇（用簡單磚石蓋搭的建築物），由屋宇地政署轄下地政處監管。新界的建築監管制度因此與巿區的不盡相同。
根據特別豁免規定，屬於政府、軍部或由香港房屋委員會管理的樓宇，可豁免受《建築物條例》管制，因此毋須經建築事務監督批准，但在設計方面卻須盡可能遵守《建築物條例》所定的標準；而圖則亦須按行政程序遞交建築物條例執行處審核。這類樓宇包括政府辦事處與宿舍，以及房屋計劃。
2. 房屋署
除屋宇地政署外，房屋署是香港另外一個管理建築物的重要政府部門。
房屋署是負責執行政府房屋委員會決策的政府部門。於1973年成立，負責就所有房屋政策事宜向港督提供意見，並透過房屋署規劃及興建供出租或出售的公共房屋、臨時房屋區及中轉房屋。香港房屋委員會是世界上擁有最多公共房屋的組織之一，公屋居民佔香港人口50%。公共房屋現時維持每年建造50,000個單位的水平。
香港房屋委員會自行負責其財政及管理，房屋署屬下之建築事務處負責房屋設計，房屋署所有建築及維修工作均由建築事務處負責。
房屋署設法鼓勵承建商採用節省人力的建築方法，設計一系列嶄新類型的住宅樓宇，慎用建築技術和尺寸互相配合的構件，以求盡量減省人力物力。建築事務處深信，若建築業要與其他行業競爭熟練工人，便須在施工時採用更機械化而節省人力的建築方法，和更多預製或事前裝嵌的構件（prefabrication），並須大力改善工人的工作環境。身為全港建築工人最大的一個僱主，房委會已作出改善，順應這種轉變，房委會現時更採用電腦輔助繪圖及設計技術來協助設計建築物。
由於香港市區缺乏合適的土地，大部分新的公共房屋均在新界區興建，其中不少公屋更要在填海區域興建。為盡量利用土地，新建的房屋均向高空發展，有些樓高更達36層。此外，香港房屋委員對公共房屋的設計亦甚為重視，務使居民有一個舒適的居住環境。公共房屋的標準設施包括一個設有商店、銀行、餐廳、酒樓和診所的商業中心，以及有街市、老人宿舍、花園和遊樂場地、託兒所、幼稚園、中小學校、停車場和巴士及小巴總站等；有些公共房屋更設有室內運動場及康樂活動中心。
3. 醫院事務署和衛生署
醫院事務署和衛生署負責管理全港政府醫院、懲教署屬下的醫院與醫療中心，和政府補助醫院等有關醫療建設。其中包括5間區域（中央）醫院：
瑪麗醫院
位於港島區，1936年建成。是香港大學醫學院的教學醫院。
伊利莎伯醫院
座落東九龍區，設於1963年，是九龍規模最大的全科醫院。
廣華醫院
位於西九龍區，屬政府補助醫院，成立於1911年。設有各種專科醫療服務，有東南亞設備最完善和最先進的病理化驗中心。
瑪嘉烈醫院
座落新界西部，於1975年成立，內設有傳染病組、老人病組及角膜移植組，並設有電腦掃瞄器。
威爾斯醫院
座落新界東部，於1984年投入服務，是香港最現代化的醫院，並供中文大學醫學院作授課之用。
4. 懲教署
懲教署負責管理24間懲教機構，包括低度設防、中度設防和高度設防監獄、一間精神病治療中心、多間教導所、勞教中心及戒毒所。該署亦設有中途宿舍、禁閉式越南難民營及其職員訓練所。
中高度設防的監獄主要有：
赤柱監獄
建於1936年，為全港最大的高度設防的監獄。凡被判終身監禁及恔長刑期的犯人，均囚禁於此。
荔枝角收押所
1977年11月啟用，是世界上少數向高空發展的懲教建築物，該監獄收押成年男犯，包括還押犯、上訴犯、觸犯《入境條例》而被拘留的人，以及剛被定罪而仍需等候歸類編入有關懲教機構的犯人。
石壁監獄
1984年4月啟用，是繼赤柱監獄後另一所高度現代化的高度設防監獄。
大嶼山麻埔坪監獄
是囚禁成年男犯的中度設防監獄，設有老年犯人組，主要是囚老年囚犯。
域多利監獄
於1841年建成，是囚禁成年男犯的中度設防監獄。
5. 市政總署及區域市政總署
市政總署及區域市政總署負責管理香港的康樂設施，包括圖書館、博物館、室內運動場、游泳池、體育館、壁球場、度假營地、水上活動中心、街市、屠場及墳場等。
市政總署及區域市政總署在各區興建市政大廈，低層一般用作街市，其餘地方則闢作圖書館和室內康樂用途。
6. 水務署
水務署負責管理香港的濾水廠、配水庫、抽水站及其員工宿舍。
香港還有其他政府部門負責管理其下的建築物，其中有漁農處、民政事務總署、天文台、香港電台、香港警務處、消防處及郵政署。
7. 政府產業署
1990年4月1日，港府成立政府産業署，其職責是有系統地處理港府所擁有或租賃的物業問題，研究把港府物業重新發展，或在港府物業引入「適合的商業活動」。
特區政府的物業包括辦公室、宿舍等。1997年後政府決定出售一些價值高的物業套現，並把一些物業外牆招登廣告，一些行人天橋也可能裝上霓虹燈；有些政府建築物亦已開設商店，以增加收益。例如，瑪麗醫院內一向設有花店及餐廳，將來可能還會有其他服務性設施。
3.2 法律制度
物業管理是一門專業，物業管理人員應深曉物業管理業務的所需，善於應對各方面有關物業管理的事項，例如保安、保養維修、租務等方面運作情況，同時也要對有關的法律制度，特別是有關物業管理的契約與條例有所知曉，才可勝任。以下根據香港法律制度，介紹兩項有關物業管理應知的重要事項：《公共契約》（Deed of Mutual Covenant），及《建築物業管理條例》（Building Management Ordinance）。
在香港法律制度下，有兩類物業管理組織，分別為：
（1）業主法團或業主立案法團（Owner's corporations）
（2）互助委員會（Building Liaison Committees or Mutual Aid Committees）
在香港，各物業業主可根據1970年的《多層大廈（業主法團）法案》成立業主法團，自行決定如何管理物業。業主法團擁有法律權力及義務，但一直以來，業主法團在香港的物業管理參與甚少，這主要由於組成業主立案法團的法律存在太多限制，是以業主法團的增長數目非常緩慢。直至1997年，業主法團的數目只佔全港市區屋宇約半數。
互助委員會則沒享有法律權力與義務。在近年，私人屋苑互助委員會的數目有不同變化，部分的互委會已改變成業主法團，因而被解散。在政府屋苑之互助委員會（Mutual Aid Committees）則變化不大。在早年，房署已積極在屋邨內推行及成立互助委員會（MAC），鼓吹舉辦清潔運動、睦鄰運動與各種文娛康樂活動等，以增強住戶彼此間的關係及對屋邨的歸屬感。
1. 公共契約（Deed of Mutual Covenant）
香港的私人樓宇以多層大廈為主，由發展商分層銷售予個別買家。所謂大廈公契，其實是發展商提供用來界定分層業主對大廈共同擁有之權利及義務的一種書面契約，其內容通常包括界定大廈內每個單位的範圍及用途，以及一些公共權益等條文。大廈公契特別在維修及保養樓宇方面有詳細的説明，其次是大廈的公共權益及公共地方的劃分與用途，同時對於物業管理公司之管理權力及責任亦會清楚列明，例如管理費的交收及追討、每年公佈審核賬目、管理公司之酬金數額、管理費需存入信託銀行戶口，及有關存款僅可供大廈管理之用等等。
香港有關多層建築物（業主法團）的法例把公共契約（Deed of Mutual Covenant）定義為一法律文件︰
（1）這文件訂立業主間之責任、義務及權益。
（2）這文件需在土地註冊處註冊登記。
公共契約簡稱「公契」（DMC）。公契之條文因個別大廈所在地區、物業類別、環境及設計的不同而有所差別。公共契約是一份法律上有效之文件，其主要目的是訂明各項規定及細則，作為一法律依據去管理大廈，供以下三方面共同遵守︰
（1）發展商（即第一業主）
（2 ）小業主（即第二業主）
（3）物業管理公司（第三者）
公契是根據「合約法」成立的，由發展商（即賣方）及首名買主定立簽署，便告生效，以後的買主都必須遵守。
在1987年10月15日，註冊總署發出對「非工業大廈」公契的指引，對象是全港的律師。這指引來自多層大廈常委會，並考慮了有關專業學會意見，例如香港法律學會等。
在這基礎上，一般的公契條款包括以下重要的六點：
．有關各名詞的定義，例如解釋：「大廈業主」、「公共地方」、「公共設施」的定義。
．列明各單位所佔的業權份數。
．清楚載明公共地方設施。
．説明各業主的權益及責任，特別是有關公共地方及設施，和分攤大廈所需的管理費、地租、特別維修費等細則。
．列出要業主遵守「住戶守則」，不得更改樓宇結構，不得非法僭建等。
訂明有關委託管理公司的任期及其職權範圍細節：如保安、清潔公共地方、大廈維修及保養、編訂每年財政預算及收支報告，及有關大廈管理委員會的會議安排等。
有些管理公司由於歷史原因，地下儲藏室在不太公平的情況下分配給業主，遺留下一些爭端及矛盾，高級公寓也存在同樣的情況。在國外，每一個公寓都會配備一個儲藏室，有些是配套的，有些是有償賣出，可以轉讓業權，此種處理方式較為合理及明確。
2. 《建築物管理條例》（Building Management Ordinance）
現時的《建築物管理條例》是在1993年5月生效，以代替當時之《多層建築物（業主法團）1974條例》及八十年代的《大廈公共契約指引》。因該些條例在當時已經不合時宜，加上舊日的大廈公契存有對小業主不公平的條款，例如第一業主擁有外牆權益而無須繳交管理費，物業管理公司的任免權及其他在大廈公契的保留特權等不公平的條款。
在1993年以前，大廈公契一經簽署，便甚難修改，因為要得到全體業主通過方可，自政府修改大廈公契後，新的條例命名為《建築物管理條例》（1993）。自政府修訂有關條例後，給予小業主更多參與管理大廈的機會，並提供成立業主法團的方便，加強法團管轄下管理委員會與任免物業管理經理的規定，並同時引入強制性條款，修訂原來契約中不公平之處；又擴大土地審裁處的職權，方便處理有關大廈管理的事宜。
然而，在新例下，大廈公契若要撤銷物業管理公司的管理權，仍需得到至少50%的業主通過，這在一些大型的住宅屋邨中並非易事，所以因修改大廈公契而受到影響的物業管理公司並不多。一般大型屋邨的公契只容許發展商負責首三至五年的管理權。但業主若通過會議，即可給予管理公司三個月之解僱通知，無須任何賠償，更無須理會大廈公契的條款。 （詳情可參閱第4章第1節）
《建築物管理條例》作為大廈公契的強制性條款，主要是第34E條及附表7的規定。當條例規定與大廈公契有所抵觸時，一切以《建築物管理條例》為依歸。附表7內容包括︰
．如何釐定管理開支總額
．有關賬目的保存
．經理人開立銀行戶口
．特別基金
．經理人訂立合約及辭職事宜
．法團終止經理人的委任
．經理人委任結束後的責任
與此同時，《建築物管理條例》更增訂條文，使公契的條款更加完備，主要條文列於第34F條及附表8的規定。內容主要針對及訂明業主大會及業主委員會的會議程序，新增條文的目的是「補充作用」，當公契未有清楚訂立會議程序時，可以引用《建築物管理條例》增訂的條文，以方便業主法團大會及管理委員會運作。條文內容包括：
．法團業主大會之期
．法團會議通知書
．會議之主持人
．開會的法定人數
．投票表決的細則
．會議紀錄的保存
3.3 物業管理公司的營運
3.3.1 一般營運範圍
物業管理是一種服務行業，物業管理公司的營運角度跟其他的公司相若，其理想的目標是要為各類型物業提供完善的與樓宇有關的服務。一般的物業營運範圍包括︰
．日常大廈管理
．公共設施的保養維修
．保安工作
．清潔大廈公共地方
．財務管理
．租務管理
．推廣活動
香港現在沒有任何法例監管物業管理公司的營運及工作，物業管理營運的專業水平在乎公司的水準，及其全體員工的服務質素。
一般來説，物業經理多數是專業學會的會員，例如是英國房屋經理學會（Chartered Institute of Housing in the U.K.）、英國測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyors）、香港測量師學會（Hong Kong Institute of Surveyors）、香港地產學會（Hong Kong Institute of Real Estate）等。
香港的物業管理公司主要分為三大類︰
1. 發展商經營的附屬管理公司（例如啟勝）
2. 獨立經營的專業管理公司
3. 測計師兼營的管理公司（例如仲量聯行JLW）
這三類公司，各有獨特之處。發展商經營的管理公司一般屬於售後服務，所管理的大廈多屬發展商興建之物業，一般公司規模比較大，員工由數百至一千之多。第二類的獨立經營者，多由大廈業主法團、互助委員會或發展商等聘用以管理物業，公司的大小及服務質素參差，分別很大，多由資深的物業管理人士為公司主要負責人。第三類兼營物業管理的測計師行多數曾為大廈負責推廣、租售及估價的工作，與業主有良好的關係，公司一般都有專業資格的測計師作為高層領導，多屬中型公司，員工人數由數十至數百不等。此外，還有一些小型物業管理公司的領導多屬資深專業人士，較能提供貼身服務，更能迎合一般大廈的要求，故亦有其市場需求。
1997年統計數字顯示，有94%的物業管理公司的職員人數在100人以下（表3.1）。
表3.1
根據資料顯示，香港目前甚為欠缺有專業資格的物業管理經理人材，香港人生活質素不斷提高，對物業管理的要求不斷增加；目前物業管理公司聘用的各級員工，質素參差，所以管理大廈不善的問題仍經常發生。
在政府方面，為改善物業管理，房屋署正推行優質房屋管理服務，針對以下各方面的問題：
．管制擅自安裝冷氣機
在香港土地上的建築物及物業的經營環境，是由政府數個部門直接或間接透過一個有法定權力、有契約約束及行政措施組成的架構進行監管的。這些部門與物業經營環境，有非常密切的關係，以下概述一下這些政府部門。
1. 屋宇地政署
屋宇地政署轄下的建築物條例執行處負責推行建築監管制度，規定私營機構進行的新建築發展必須符合最低限度的衛生及安全標準，並確保現有私人樓宇符合衛生及安全標準。
於1989年提交立法會的《建築物條例》規定，有關建築工程的業主須將圖則呈交測量總監核准，並須給予四天通知，才可展開工程。測量總監除了批核圖則外，還繼續負責視察建築工程，並為新建築物發出使用許可證。
早期通過的《公眾衛生及建築物條例》規定，建築工程都要設立一個法定代理人，稱為「核准建築師」，負責監察工程的進行。根據新條例，任何人士倘若興建屋宇，均須聘請核准建築師，將圖則呈交建築事務監督核准，並必須給予7天通知，才可展開工程。核准建築師須負責監察建築工程，確保工程是按照核准圖則進行，並符合條例的規定；在工程完竣時亦需加以申報。
1935年的新建築物條例，加入了鋼筋混凝土規例，同時對採光及通風設施訂出較高的標準。由1956年6月1日起生效的新建築物條例，其中一項新猷是引進承建商名冊，實行對承建商採取監管及紀律約束措施。「註冊承建商」須不斷監督建築工程，工程如有任何不符規定之處，「註冊承建商」須向建築事務監督負責；可説是香港現代建築監管的基礎。在1962年10月19日起實施的規條中，以地積比率及覆蓋率取代體積限制，作為管制密度的措施。1974年更將「核准建築師」改為「認可人士」（Authorised Person），並引進另一個法定代理人，稱為「註冊工程師」，協助推行建築監管制度。
《建築物條例》的整套條文只適用於港島、九龍半島及新九龍，因為根據《建築物條例（新界適用）》的規定，若干條款不適用於新界若干類樓宇。根據條例的規定，如計劃興建的樓宇位於新界，又不超過規定的最高設計限制及相應的最高工程限制，則只須向屋宇地政署署長申請豁免證明書即可。此類樓宇通常稱為新界豁免屋宇（用簡單磚石蓋搭的建築物），由屋宇地政署轄下地政處監管。新界的建築監管制度因此與巿區的不盡相同。
根據特別豁免規定，屬於政府、軍部或由香港房屋委員會管理的樓宇，可豁免受《建築物條例》管制，因此毋須經建築事務監督批准，但在設計方面卻須盡可能遵守《建築物條例》所定的標準；而圖則亦須按行政程序遞交建築物條例執行處審核。這類樓宇包括政府辦事處與宿舍，以及房屋計劃。
2. 房屋署
除屋宇地政署外，房屋署是香港另外一個管理建築物的重要政府部門。
房屋署是負責執行政府房屋委員會決策的政府部門。於1973年成立，負責就所有房屋政策事宜向港督提供意見，並透過房屋署規劃及興建供出租或出售的公共房屋、臨時房屋區及中轉房屋。香港房屋委員會是世界上擁有最多公共房屋的組織之一，公屋居民佔香港人口50%。公共房屋現時維持每年建造50,000個單位的水平。
香港房屋委員會自行負責其財政及管理，房屋署屬下之建築事務處負責房屋設計，房屋署所有建築及維修工作均由建築事務處負責。
房屋署設法鼓勵承建商採用節省人力的建築方法，設計一系列嶄新類型的住宅樓宇，慎用建築技術和尺寸互相配合的構件，以求盡量減省人力物力。建築事務處深信，若建築業要與其他行業競爭熟練工人，便須在施工時採用更機械化而節省人力的建築方法，和更多預製或事前裝嵌的構件（prefabrication），並須大力改善工人的工作環境。身為全港建築工人最大的一個僱主，房委會已作出改善，順應這種轉變，房委會現時更採用電腦輔助繪圖及設計技術來協助設計建築物。
由於香港市區缺乏合適的土地，大部分新的公共房屋均在新界區興建，其中不少公屋更要在填海區域興建。為盡量利用土地，新建的房屋均向高空發展，有些樓高更達36層。此外，香港房屋委員對公共房屋的設計亦甚為重視，務使居民有一個舒適的居住環境。公共房屋的標準設施包括一個設有商店、銀行、餐廳、酒樓和診所的商業中心，以及有街市、老人宿舍、花園和遊樂場地、託兒所、幼稚園、中小學校、停車場和巴士及小巴總站等；有些公共房屋更設有室內運動場及康樂活動中心。
3. 醫院事務署和衛生署
醫院事務署和衛生署負責管理全港政府醫院、懲教署屬下的醫院與醫療中心，和政府補助醫院等有關醫療建設。其中包括5間區域（中央）醫院：
瑪麗醫院
位於港島區，1936年建成。是香港大學醫學院的教學醫院。
伊利莎伯醫院
座落東九龍區，設於1963年，是九龍規模最大的全科醫院。
廣華醫院
位於西九龍區，屬政府補助醫院，成立於1911年。設有各種專科醫療服務，有東南亞設備最完善和最先進的病理化驗中心。
瑪嘉烈醫院
座落新界西部，於1975年成立，內設有傳染病組、老人病組及角膜移植組，並設有電腦掃瞄器。
威爾斯醫院
座落新界東部，於1984年投入服務，是香港最現代化的醫院，並供中文大學醫學院作授課之用。
4. 懲教署
懲教署負責管理24間懲教機構，包括低度設防、中度設防和高度設防監獄、一間精神病治療中心、多間教導所、勞教中心及戒毒所。該署亦設有中途宿舍、禁閉式越南難民營及其職員訓練所。
中高度設防的監獄主要有：
赤柱監獄
建於1936年，為全港最大的高度設防的監獄。凡被判終身監禁及恔長刑期的犯人，均囚禁於此。
荔枝角收押所
1977年11月啟用，是世界上少數向高空發展的懲教建築物，該監獄收押成年男犯，包括還押犯、上訴犯、觸犯《入境條例》而被拘留的人，以及剛被定罪而仍需等候歸類編入有關懲教機構的犯人。
石壁監獄
1984年4月啟用，是繼赤柱監獄後另一所高度現代化的高度設防監獄。
大嶼山麻埔坪監獄
是囚禁成年男犯的中度設防監獄，設有老年犯人組，主要是囚老年囚犯。
域多利監獄
於1841年建成，是囚禁成年男犯的中度設防監獄。
5. 市政總署及區域市政總署
市政總署及區域市政總署負責管理香港的康樂設施，包括圖書館、博物館、室內運動場、游泳池、體育館、壁球場、度假營地、水上活動中心、街市、屠場及墳場等。
市政總署及區域市政總署在各區興建市政大廈，低層一般用作街市，其餘地方則闢作圖書館和室內康樂用途。
6. 水務署
水務署負責管理香港的濾水廠、配水庫、抽水站及其員工宿舍。
香港還有其他政府部門負責管理其下的建築物，其中有漁農處、民政事務總署、天文台、香港電台、香港警務處、消防處及郵政署。
7. 政府產業署
1990年4月1日，港府成立政府産業署，其職責是有系統地處理港府所擁有或租賃的物業問題，研究把港府物業重新發展，或在港府物業引入「適合的商業活動」。
特區政府的物業包括辦公室、宿舍等。1997年後政府決定出售一些價值高的物業套現，並把一些物業外牆招登廣告，一些行人天橋也可能裝上霓虹燈；有些政府建築物亦已開設商店，以增加收益。例如，瑪麗醫院內一向設有花店及餐廳，將來可能還會有其他服務性設施。
3.2 法律制度
物業管理是一門專業，物業管理人員應深曉物業管理業務的所需，善於應對各方面有關物業管理的事項，例如保安、保養維修、租務等方面運作情況，同時也要對有關的法律制度，特別是有關物業管理的契約與條例有所知曉，才可勝任。以下根據香港法律制度，介紹兩項有關物業管理應知的重要事項：《公共契約》（Deed of Mutual Covenant），及《建築物業管理條例》（Building Management Ordinance）。
在香港法律制度下，有兩類物業管理組織，分別為：
（1）業主法團或業主立案法團（Owner's corporations）
（2）互助委員會（Building Liaison Committees or Mutual Aid Committees）
在香港，各物業業主可根據1970年的《多層大廈（業主法團）法案》成立業主法團，自行決定如何管理物業。業主法團擁有法律權力及義務，但一直以來，業主法團在香港的物業管理參與甚少，這主要由於組成業主立案法團的法律存在太多限制，是以業主法團的增長數目非常緩慢。直至1997年，業主法團的數目只佔全港市區屋宇約半數。
互助委員會則沒享有法律權力與義務。在近年，私人屋苑互助委員會的數目有不同變化，部分的互委會已改變成業主法團，因而被解散。在政府屋苑之互助委員會（Mutual Aid Committees）則變化不大。在早年，房署已積極在屋邨內推行及成立互助委員會（MAC），鼓吹舉辦清潔運動、睦鄰運動與各種文娛康樂活動等，以增強住戶彼此間的關係及對屋邨的歸屬感。
1. 公共契約（Deed of Mutual Covenant）
香港的私人樓宇以多層大廈為主，由發展商分層銷售予個別買家。所謂大廈公契，其實是發展商提供用來界定分層業主對大廈共同擁有之權利及義務的一種書面契約，其內容通常包括界定大廈內每個單位的範圍及用途，以及一些公共權益等條文。大廈公契特別在維修及保養樓宇方面有詳細的説明，其次是大廈的公共權益及公共地方的劃分與用途，同時對於物業管理公司之管理權力及責任亦會清楚列明，例如管理費的交收及追討、每年公佈審核賬目、管理公司之酬金數額、管理費需存入信託銀行戶口，及有關存款僅可供大廈管理之用等等。
香港有關多層建築物（業主法團）的法例把公共契約（Deed of Mutual Covenant）定義為一法律文件︰
（1）這文件訂立業主間之責任、義務及權益。
（2）這文件需在土地註冊處註冊登記。
公共契約簡稱「公契」（DMC）。公契之條文因個別大廈所在地區、物業類別、環境及設計的不同而有所差別。公共契約是一份法律上有效之文件，其主要目的是訂明各項規定及細則，作為一法律依據去管理大廈，供以下三方面共同遵守︰
（1）發展商（即第一業主）
（2 ）小業主（即第二業主）
（3）物業管理公司（第三者）
公契是根據「合約法」成立的，由發展商（即賣方）及首名買主定立簽署，便告生效，以後的買主都必須遵守。
在1987年10月15日，註冊總署發出對「非工業大廈」公契的指引，對象是全港的律師。這指引來自多層大廈常委會，並考慮了有關專業學會意見，例如香港法律學會等。
在這基礎上，一般的公契條款包括以下重要的六點：
．有關各名詞的定義，例如解釋：「大廈業主」、「公共地方」、「公共設施」的定義。
．列明各單位所佔的業權份數。
．清楚載明公共地方設施。
．説明各業主的權益及責任，特別是有關公共地方及設施，和分攤大廈所需的管理費、地租、特別維修費等細則。
．列出要業主遵守「住戶守則」，不得更改樓宇結構，不得非法僭建等。
訂明有關委託管理公司的任期及其職權範圍細節：如保安、清潔公共地方、大廈維修及保養、編訂每年財政預算及收支報告，及有關大廈管理委員會的會議安排等。
實例
有些管理公司由於歷史原因，地下儲藏室在不太公平的情況下分配給業主，遺留下一些爭端及矛盾，高級公寓也存在同樣的情況。在國外，每一個公寓都會配備一個儲藏室，有些是配套的，有些是有償賣出，可以轉讓業權，此種處理方式較為合理及明確。
2. 《建築物管理條例》（Building Management Ordinance）
現時的《建築物管理條例》是在1993年5月生效，以代替當時之《多層建築物（業主法團）1974條例》及八十年代的《大廈公共契約指引》。因該些條例在當時已經不合時宜，加上舊日的大廈公契存有對小業主不公平的條款，例如第一業主擁有外牆權益而無須繳交管理費，物業管理公司的任免權及其他在大廈公契的保留特權等不公平的條款。
在1993年以前，大廈公契一經簽署，便甚難修改，因為要得到全體業主通過方可，自政府修改大廈公契後，新的條例命名為《建築物管理條例》（1993）。自政府修訂有關條例後，給予小業主更多參與管理大廈的機會，並提供成立業主法團的方便，加強法團管轄下管理委員會與任免物業管理經理的規定，並同時引入強制性條款，修訂原來契約中不公平之處；又擴大土地審裁處的職權，方便處理有關大廈管理的事宜。
然而，在新例下，大廈公契若要撤銷物業管理公司的管理權，仍需得到至少50%的業主通過，這在一些大型的住宅屋邨中並非易事，所以因修改大廈公契而受到影響的物業管理公司並不多。一般大型屋邨的公契只容許發展商負責首三至五年的管理權。但業主若通過會議，即可給予管理公司三個月之解僱通知，無須任何賠償，更無須理會大廈公契的條款。 （詳情可參閱第4章第1節）
《建築物管理條例》作為大廈公契的強制性條款，主要是第34E條及附表7的規定。當條例規定與大廈公契有所抵觸時，一切以《建築物管理條例》為依歸。附表7內容包括︰
．如何釐定管理開支總額
．有關賬目的保存
．經理人開立銀行戶口
．特別基金
．經理人訂立合約及辭職事宜
．法團終止經理人的委任
．經理人委任結束後的責任
與此同時，《建築物管理條例》更增訂條文，使公契的條款更加完備，主要條文列於第34F條及附表8的規定。內容主要針對及訂明業主大會及業主委員會的會議程序，新增條文的目的是「補充作用」，當公契未有清楚訂立會議程序時，可以引用《建築物管理條例》增訂的條文，以方便業主法團大會及管理委員會運作。條文內容包括：
．法團業主大會之期
．法團會議通知書
．會議之主持人
．開會的法定人數
．投票表決的細則
．會議紀錄的保存
3.3 物業管理公司的營運
3.3.1 一般營運範圍
物業管理是一種服務行業，物業管理公司的營運角度跟其他的公司相若，其理想的目標是要為各類型物業提供完善的與樓宇有關的服務。一般的物業營運範圍包括︰
．日常大廈管理
．公共設施的保養維修
．保安工作
．清潔大廈公共地方
．財務管理
．租務管理
．推廣活動
香港現在沒有任何法例監管物業管理公司的營運及工作，物業管理營運的專業水平在乎公司的水準，及其全體員工的服務質素。
一般來説，物業經理多數是專業學會的會員，例如是英國房屋經理學會（Chartered Institute of Housing in the U.K.）、英國測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyors）、香港測量師學會（Hong Kong Institute of Surveyors）、香港地產學會（Hong Kong Institute of Real Estate）等。
香港的物業管理公司主要分為三大類︰
1. 發展商經營的附屬管理公司（例如啟勝）
2. 獨立經營的專業管理公司
3. 測計師兼營的管理公司（例如仲量聯行JLW）
這三類公司，各有獨特之處。發展商經營的管理公司一般屬於售後服務，所管理的大廈多屬發展商興建之物業，一般公司規模比較大，員工由數百至一千之多。第二類的獨立經營者，多由大廈業主法團、互助委員會或發展商等聘用以管理物業，公司的大小及服務質素參差，分別很大，多由資深的物業管理人士為公司主要負責人。第三類兼營物業管理的測計師行多數曾為大廈負責推廣、租售及估價的工作，與業主有良好的關係，公司一般都有專業資格的測計師作為高層領導，多屬中型公司，員工人數由數十至數百不等。此外，還有一些小型物業管理公司的領導多屬資深專業人士，較能提供貼身服務，更能迎合一般大廈的要求，故亦有其市場需求。
1997年統計數字顯示，有94%的物業管理公司的職員人數在100人以下（表3.1）。
表3.1
根據資料顯示，香港目前甚為欠缺有專業資格的物業管理經理人材，香港人生活質素不斷提高，對物業管理的要求不斷增加；目前物業管理公司聘用的各級員工，質素參差，所以管理大廈不善的問題仍經常發生。
在政府方面，為改善物業管理，房屋署正推行優質房屋管理服務，針對以下各方面的問題：
．管制擅自安裝冷氣機
．改善保安裝置：包括裝設防盜大閘、門口對講機及閉路電視
．提供周全保養計劃：包括狀況、評估、修葺及檢查
．重鋪電線及加強供電計劃
．更換食水保養計劃
近年署方更接受顧問公司的意見，進行物業管理及維修的「公司化」或「私營化」改革。這計劃是引入私人公司參加現時由房署自己負責的公營房屋的管理及維修，目的是增加營運效率及減低成本，提供更佳的管理服務。
3.3.2 屋宇設備
舉凡樓宇申請建築時，必須向政府有關部門，如消防事務處、水務局、建築物條例執行處等呈交屋宇設備資料。其實屋內所需的設備皆有條例依據，例如屋內衛生設備、食水供應等，在住宅來説是基本設施，對於商業樓宇，則必須預計大廈內可容納的人數和樓面面積，以安裝適當數目的洗手間和走火通道。
在英國，樓宇內所居住或容納的人數和設備是受到法例限制的，違者會被檢控超額居住，又或將該樓宇列為不適合居住。在香港由於地理環境所限，人口比較稠密，所以房屋署在編配公共房屋申請時，亦限定每個成年人所佔的居住面積，以作為配合住屋的大小及其他設施的基礎。
至於其他設備例如消防設施，亦以樓面面積為依據，在商業樓宇內，平均每12平方米要裝有消防花灑頭，而且任何角落皆要受到保護。工程師在設計時務需注意不同類型建築物的特色，以配合其不同需要。
機械設備方面，如升降機裝置與水泵壓力，皆需經過機電工程處及水務局的核准，升降機要每年由合格工程師檢查，確保一切安全設備操作正常。電力公司在批出電錶予用戶時，例必派員前往檢查用戶的電力裝置與安排，包括水線裝置及電線負荷等等，若有不符合規定，電力公司有權拒絕供應電力。
在發展商方面，基本屋宇設備已計算在建築成本內，一些額外設施如大廈電容器及部分保安設備，需要留待入伙後才可更換或加裝。對於住戶而言，完善的設備可以使生活更加舒適，居住更加安全，但過多的設備又會增加修理費用，同時在管理方面亦相應較為複雜；當然用戶在應用各種設備時應有正確常識。在公共設施方面，業主可以聘用可靠的技術人員或良好的管理人員。當然一間專業和完善的物業管理公司，可以專責各項設備的全面維修和改善，因他們都聘有合格的屋宇測量師，以確保所有設備皆合乎法例規定與安全標準。
3.3.3 滿意紙
一幢新樓宇在落成之後，必須經過政府若干有關部門的檢查，例如消防處檢查大廈的消防設備和走火通道等，建築物條例執行處（Building Ordinance Office）檢查大廈結構、違例建築等，機電工程處則負責升降機及其他裝置的檢查工作。當有關部門在檢查後認為所有建築與裝置均符合法定規格後，建築物條例執行處才會發出入伙紙（Occupation Permit）。
當發出入伙紙後，屋宇地政署（Buildings and Lands Department）會在接獲通知的10日內，派出工作人員就批地（Land Grant）條款內容的限制進行檢查，包括該新大廈的樓面面積（ Gross Floor Area）、車位數目、高度限制和通道設計等是否合乎法例的規定，假如地政署經過審查認為一切合格，便會發出滿意紙（Certificate of Compliance）。發展商可在樓宇滿意紙發出後，正式和小業主辦理分層樓契，因為在滿意紙還未發出時，購買樓花的小業主只能與發展商簽署買賣合約，而非正式樓契。
倘若新大廈因有違反批地條款內容而遭地政署拒絕發出滿意紙，地產商有責任對違例的地方作出更正或與地政署磋商，要求作出修改（Modification）或放寬（Relaxation）批地條款內之限制。
通常滿意紙只適用於1970年1月1日後所批出之土地，至於1970年前所批土地，除非理由充分，否則不會被拒絕。
3.4 物業管理公司內部運作規範
物業管理的質素與公司的內部運作規範有很大的關係。一家物業管理公司的運作規範與一般的公司相似，有其相類的管理行政模式，講求公司的運作成效，但其運作規範的大小，跟以下的因素有很大的關係：
（1）屋邨的單位數目
（2 ）購物商場的商鋪面積大小及數目
（3）屋邨內的康樂及娛樂設施管理
（4）停車場的管理
（5）寫字樓的數目
（6）使用屋邨內設施的居民及住客人數
以上各項以最後一項為最重要。從公司內部運作方面，物業管理公司為僱主提供全面的服務，以保證服務與公司政策及目的相同，並符合雙方之期望與要求，同時，物業管理和住客要遵守公共契約（DMC）及大廈管理條例（BMO）。假如客戶是政府，管理公司也會負責為其推行推廣活動，例如：展覽、會議、推廣宣傳工作等，故此，這類型的活動，在政府或房署的屋苑及物業特別多見。
一般來説，物業管理由一至兩位公司成員主管負責公司日常大小事情。這主管人員負責公司的資料互通及決策工作，因此，他對公司帶來從上而下的工作影響及推動。
在其以下，公司可分成多個不同的部門，例如：
（1）商業管理部門（Commercial Management Department)
（2）保安部門（Security Department）
（3）技術部門（Technical Department）
（4）行政部門（Administration Department）
（5）會計部門（Accounts Department）
（6）社區關係部（Community Relations Department）
這部門的組成及劃分是根據公司的個別情形，市場、業主及住客的需要，讓公司在內部運作規範作出各方面的配合。
（1）商業管理部門
負責為公司轄下之商業、工業單位業主及其樓宇，提供全面的物業管理服務，當中包括不同的範圍，如工商大廈、購物商場、停車場等。公司要符合一般的公司政策和其他法例，如大廈管理條例及大廈公契，並且滿足住客的要求。這部門同時也負責物業推廣活動，例如展覽、會議、商業發展等。
有關商業部分，如商場，不僅吸引自己區內的客人，同時也吸引區外的消費者，這對商場的管理、運作規範有很不同的影響。尤其當假日時客人從四面八方來到商場消費，一定程度上會影響住戶的物業管理，例如保安、交通管理、公共設施的使用，甚或造成治安問題。東區太古城便是一個好的例子，還有新界沙田區的新城市廣場等，成千上萬的家庭到這些商業購物中心，消磨他們的假日，為該區帶來大量人流。
（2）保安部門
這部門負責保障業主生活環境之安全。工作包括制訂保安計劃，組織及管理保安人員、器材及保安裝置。保安計劃包括預算罪案的發生及打擊罪案的方法，為物業管理部門及商業管理部門提供支援，並與警察合作維持法紀。
欺騙保安部門實例
（a）有個別車主騙取停車場的停車費用，用非法手段多拿一張當天的停車票，好讓車子停泊好幾天，而只需付一個小時的停車費。
（b）有司機在撞壞停車場的天花照明燈後，騙説明天會來交付賠償金，留下假的身分證及假的駕駛證後，銷聲匿跡。
（3）技術部門
這部門負責提供技術意見及工程技術予管理公司。目的是使物業保持舒適，安全的生活及工作環境，並負責計劃及進行維修保養及改善工程。
（4）行政部門
負責內部各部門的行政工作，包括採購程序、供應必需的寫字樓器材、安排合約及保險單、安排內部之聯絡系統及服務，為管理公司的秩序及運作提供方便。
（5）會計部門
負責推行會計政策及程序，配合公司的政策及遵守公司法例及其他通行法律。會計部門控制公司的金錢往來及內部賬目。其他主要責任包括：發出管理費賬單，安排支付維修的一切賬目及負責經常的會計賬目。
（6）社區關係部
負責建立、保持及提升公司的公眾形象。這部門安排社區及公共關係活動，計劃及設計社區關係活動，以維繫與傳播界、其他機構及政府部門的良好關係。
3.5 物業管理公司的組織及架構
物業管理公司的組織及架構，都跟提供優質物業管理服務有關。工作範圍是根據一般的公司工作規範，但物業管理公司各部門之間的工作及服務卻有密切的聯繫。
圖3.1
圖3.1是一住宅物業管理公司的基本架構圖。如圖所示，公司內各員工職責如下：
（1）房屋經理（及高級房屋經理）
負責一切管理事宜，包括行政及財務管理、住戶投訴及監察員工及合約公司的表現、社區關係，及負責文職工作。
（2）房屋主任
負責日常之房屋管理工作。包括收管理費及保存收費記錄，處理投訴，協助監察員工及合約公司的表現。
（3）客戶服務主任
負責辦公室的文件及秘書工作，及回答電話及個人查詢。
（4）技術主任
進行日常樓宇之檢查及監察一切技術維修及保養，向房屋經理報告一切有關屋邨內的技術上問題。
（5）助理主任
負責一切有關客戶服務工作及協助客戶服務主任。
（6）大廈組長
主管大廈組員的工作表現。包括巡邏、清潔及屋邨內的環境改善工程。
（7）大廈組員
負責大廈之安全，處理查詢、巡邏及維持屋邨內的正常運作和保存有關記錄。
（8）技術員
負責正常的修葺髹漆及日常的維修工作，例如簡單的泵喉檢查，更換燈泡及玻璃等。
然而，優良的物業管理不可以只是依賴主管級的經理，中層及基層人員的互相配合亦非常重要。上層的計劃須靠中層及基層人員去執行，才能收效。以往，香港只注重培訓上層的物業管理人才，形成中下層人員質素參差，因此未來應加強中層及基層人員的物業管理知識，鼓勵自修，提高從業員的歸屬感。物業管理公司更應與住戶進行溝通，促使住戶積極參與物業管理的事務，及支持物業管理公司舉辦的活動。
留言
張貼留言