物業管理

4.1  物業管理條例 4.1.1  條例的主要功能 《建築物管理條例》根據香港法例第344章而製定。該條例始於1970年6月，後於1993年5月大幅修訂；名稱亦由原來的《多層大廈（業主法團）條例》簡化為《建築物管理條例》。上述條例為業主法團的成立和運作及管業經理提供一個綱領，其主要目的如下： 1. 方便成立業主法團； 2. 加強對業主法團轄下管理委員會的監管； 3. 根據大廈公契引入與大廈管理有關的新措施；及 4. 擴大土地審裁處的職權範圍，使大廈管理事宜亦包括在內。 4.1.2   「業主」和「大廈」在條例中的定義 「業主」是指在土地註冊處現有記錄註明為擁有大廈所佔屋地中一份不可分割的屋地業權的業主，以及享有此份業權的註冊受抵押人。例如，買賣合約的買方，須候至其屋契在土地註冊處註冊後，方正式為業主。 「大廈」乃指： 1. 連地庫或地下停車場在內共兩層或以上包括任何單位數目的建築物； 2. 上述建築物座落的土地； 3. 其他任何土地（如有的話）： （1）與上述建築物或有關土地共同擁有業權；或 （2）涉及條例第II部份關於管理委員會的任命或與此有關的土地，由任何人士擁有或持有而供該建築物各業主及住戶作公眾用途、享用或為其利益（獨用或其他情況）。 「建築物」這個定義有助一組大廈共同成立一個業主法團，方便統一管理。 4.1.3  怎樣成立業主法團 成立業主法團，首先必須召開業主大會。一般而言，當業主購買一幢建築物的單位時，即和其他業主一樣受到公共契約的約束或自動和其他業主共同訂立一份公共契約。一幢有多個住戶和不同業主的建築物或會出現很多不清晰的問題，公共契約正好列出處理這些問題的辦法。故此，如訂有這份契約，業主大會便可由契約規定，由負責大廈管理的人士或契約所授權的任何其他人士召開。 召開業主大會第二個方法是，不論有否訂立公共契約，都可以由共同擁有該建築物業權分數5%或以上的業主，安排舉行業主大會。 如公共契約訂明須依照上述其中一種方法召開大會，以便成立管理委員會，則須按規定而行。否則須由共同擁有該建築物業權分數不少於50％的業主一致議決，方可成立管理委員會。 如根據上文成立管理委員會遇到實際困難時，可以由佔建築物業權不少於30%的業主...

3.1  政府部門 在香港土地上的建築物及物業的經營環境，是由政府數個部門直接或間接透過一個有法定權力、有契約約束及行政措施組成的架構進行監管的。這些部門與物業經營環境，有非常密切的關係，以下概述一下這些政府部門。  1.  屋宇地政署 屋宇地政署轄下的建築物條例執行處負責推行建築監管制度，規定私營機構進行的新建築發展必須符合最低限度的衛生及安全標準，並確保現有私人樓宇符合衛生及安全標準。 於1989年提交立法會的《建築物條例》規定，有關建築工程的業主須將圖則呈交測量總監核准，並須給予四天通知，才可展開工程。測量總監除了批核圖則外，還繼續負責視察建築工程，並為新建築物發出使用許可證。 早期通過的《公眾衛生及建築物條例》規定，建築工程都要設立一個法定代理人，稱為「核准建築師」，負責監察 工程的進行。根據新條例，任何人士倘若興建屋宇，均須聘請核准建築師，將圖則呈交建築事務監督核准，並必須給予7天通知，才可展開工程。核准建築師須負責監察建築工程，確保工程是按照核准圖則進行，並符合條例的規定；在工程完竣時亦需加以申報。 1935年的新建築物條例，加入了鋼筋混凝土規例，同時對採光及通風設施訂出較高的標準。由1956年6月1日起生效的新建築物條例，其中一項新猷是引進承建商名冊，實行對承建商採取監管及紀律約束措施。「註冊承建商」須不斷監督建築工程，工程如有任何不符規定之處，「註冊承建商」須向建築事務監督負責；可説是香港現代建築監管的基礎。在1962年10月19日起實施的規條中，以地積比率及覆蓋率取代體積限制，作為管制密度的措施。1974年更將「核准建築師」改為「認可人士」（Authorised Person），並引進另一個法定代理人，稱為「註冊工程師」，協助推行建築監管制度。 《建築物條例》的整套條文只適用於港島、九龍半島及新九龍，因為根據《建築物條例（新界適用）》的規定，若干條款不適用於新界若干類樓宇。根據條例的規定，如計劃興建的樓宇位於新界，又不超過規定的最高設計限制及相應的最高工程限制，則只須向屋宇地政署署長申請豁免證明書即可。此類樓宇通常稱為新界豁免屋宇（用簡單磚石蓋搭的建築物），由屋宇地政署轄下地政處監管。新界的建築監管制度因此與巿區的不盡相同。 根據特別豁免規定，屬於政府、軍部或由香港房屋委員會管理的樓宇，可...

2.1  物業類別 物業管理所涉及的工作範圍非常廣泛，包括大廈的維修保養、清潔、水電供應、升降機服務、康樂設施、保安及財政管理等。這些工作必須審慎策劃、貫徹執行和保持質量，才能取得理想成績。現在香港已成為國際著名大都會、世界金融中心，隨著工商業和地產業日益繁榮，每年都有各種不同類型的大廈興建，包括有大型屋苑、單幢式住宅、商業大廈、商場、工貿大廈等。而每一類大廈均各有不同特點，必須採用不同的管理方法。 1.  私人住宅 目前香港有一半人口居住在私人樓宇。隨著生活質素的提升，一些優質的住宅物業因而備受關注和歡迎。地區人口的集中、良好的治安、周圍環境的清潔、完善的水電供應及生活配套設施等等因素，都會直接影響市民對物業的選擇。但圖2.1顯示，香港目前仍有不少舊樓，其物業環境一般而言都欠佳。 圖2.1 香港高樓大廈林立，既有業主，也有租客，他們共同使用公共設施，因此私人住宅的管理必須注意以下幾點：加強保安、防止盜竊，例如大堂保安人員必須進行訪客登記。而業主與租客亦需根據《大廈公契》（Deed of Mutual Covenant 或簡稱 DMC），分別擔負管理大廈的義務和責任。管理公司必須定期檢查水電裝置，確保居民日常生活不受影響，並需要定時保養及維修大廈的內外觀。住宅物業的管理除了要維持大廈質素外，還需有一套穩健的財政策略和根據《大廈公契》及《建築物業管理條例》去執行大廈管理，以及與居民建立良好的溝通及信任關係。 2. 大型屋苑 一般大型屋苑設施齊備，包括停車場、會所及花園等。管理大型屋苑除了執行一般管理私人樓宇的職責外，還需要特別關注以下問題： ·要追討的管理費金額較大，而面對的人亦會較多。 ·資金及資源要妥善和恰當運用。 ·維修工作量較多，需排列先後次序。 ·所有維修工程需要公開招標。 ·制定有一套程序處理日常設施運作及準備一套完善緊急應變計劃，如遇火警、停電等。 ·設立保安、清潔時間表及工序表。 ·屋苑內設施需作定時維修，如消防系統、升降機、防盜及保養系統等。 ·處理屋苑內違例泊車事項，避免濫用職權或濫收解鎖費。 ·辦公室內要保持空氣流通和光線充足。 3.  公共房屋 由香港房屋委員會建設及管理的公共房屋，主要提供一個較一般貧民區舒適的居住環境及基本的配套生活設施...

1.1  物業管理與日常生活 物業是我們日常生活中不可或缺的重要部分。我們每天的生活也是穿插於香港這個石屎森林，進出於不同種類的物業之中（見圖1.1）。眾生都是營營役役，無論是營商教學，從事生產製造，或是服務行業；不管你是上班謀生，消閒遣興，或是賦閒在家，都離不開形形色色的物業，也缺不了各種的物業管理服務。 圖1.1 物業管理在現今的世界上，發揮著很重要的支援作用，使士農工商，林林總總的社會經濟活動，以及我們基本生活的衣食住行，都得到積極、充份的照顧，順利地透過不同物業的運作而得以無礙地開展及滿足。  1.2  物業管理的範疇 既然物業管理與我們的生活息息相關，那麼，究竟物業管理是甚麼呢？它又包含了甚麼內容呢？ 其實，物業管理的範圍非常廣泛 — 它包括了物業的基本營運服務，如保安管理、環境保護等；同時亦包括了物業的工程及保養服務；客戶管理服務及行政服務等等。當中涉及的專業項目亦很多，如保安、清潔、建築測量、工料測量、建築設計、結構工程、機電工程、法律、會計等等不下十多項，説物業管理是一個多元化、跨專業的專業，其實並不為過。只是，一個知此多元複雜的專業，究竟是如何運作的？這才是我們要深入探討的課題。  1.3  物業管理是科學嗎？ 在往昔大家對物業的認識還很有限的年代，根本大多數人也不懂得甚麼是物業管理，他們甚至覺得物業管理沒有存在的需要。但隨著時代的變遷，物業的價值不斷提升，物業的構造越趨先進與複雜，專業的物業管理服務也就日益重要及備受重視了。 雖然物業管理是一個跨越不同專業而集大成的新專業，其科學性當然是毋庸置疑的。但是，在物業管理的執行上，單靠上述的專業學科知識還是不夠的，因為還要配合有效的溝通技巧與適當的管理方法，令所有業主及用戶皆稱心滿意。在這樣的原則下，與其説物業管理是一門科學，不如説物業管理是一門建基於科學與專業服務的管理藝術。  1.4  物業管理的定義 經過前面的初步討論後，大家對物業管理的認識相信都增加了。但繼之而來的問題，就是我們如何為這個多元化、複雜而又跨專業的專業下一個清楚的定義，以方便日後的研習。 簡單來説，物業管理就是向業主提供服務，以保障物業得以順暢地營運。這些服務可概括為以下六大範疇（見圖1.2）...